プロパーローンとは

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不動産投資におけるプロパーローンとは金融機関が必要とする保証会社を通さないローンのことです。保証会社は金融機関が契約者に貸し出した資金が回収不能になった際に契約者に代わって返済を行う機関で、一般的な保証会社を通した住宅ローンには保証会社の抵当権が設定されています。プロパーローンは金融機関のみと契約を行い、金融機関による独自の審査が行われるローンの形式です。

プロパーローンのメリット

プロパーローンのメリットのひとつとして保証料がないことがあります。保証会社を利用する場合、金利に保証料が上乗せされており、その割合は一般的に一括払いの際は2%、分割払いの場合は0.2%とされています。注意すべきなのは保証料がない代わりに事務手数料や金利が上乗せされることがあるため、一概にお得であると思わないことです。

また不動産投資用ローンとしてアパートローンより高い金額を借り入れできるというメリットもあります。収益化を目的としたアパートローンには融資限度額が設定されていますが、プロパーローンには存在しません。プロパーローンの場合、経営状態や資金用途が健全であれば多額の融資が可能です。

プロパーローンのデメリット

プロパーローンのデメリットとして、ローンの審査が厳しいという点があります。保証会社を通さず金融機関が審査を行うため、融資に対してリターンが得られるかどうか事業計画や経営状態をはじめ、さまざまな審査が行われます。一般的な審査基準以外の部分にも注意が必要であることから、ローンの審査が厳しいとされています。

他のデメリットとして債権を回収しやすくするために融資期間が短くなるケースや連帯保証人を求められる点があります。

プロパーローンにおける審査のポイント

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プロパーローンを利用する上において審査を通過するために重要なポイントを理解しておきましょう。

プロパーローンの審査において重要なポイントは以下の通りです。

• 頭金を用意する
• 信用情報に問題がない
• 資産価値が高い物件を選ぶ

それぞれについてみていきましょう。

頭金を用意する

豊富な頭金が用意できる場合は返済能力が高いと判断され、融資が受けやすくなります。一般的に不動産の取得価格の2～3割の頭金を用意できると評価が高くなるとされています。手持ちの資金が多い人ほど融資が受けやすくなると考えていいでしょう。

信用情報に問題がない

プロパーローンに限ったことではないですが、ローンの信用情報に事故情報がないことが重要です。ローンの返済において、延滞や滞納があると信用情報に記録されてしまうため、審査に落ちやすくなります。ローンを利用したい場合は信用情報に問題が起こらないように注意しましょう。

資産価値が高い物件を選ぶ

投資用物件を選ぶ上で収益性が高い物件を選ぶと、審査に通りやすくなります。物件自体に価値があれば金融機関として債権を回収しやすくなるため、審査に好影響を与えます。収益性の高さを判断するために、以下の実質利回りの計算式を利用すると判断しやすくなります。

• （年間収入－年間支出）÷物件価格＝実質利回り

実質利回りの良さの目安として新築物件は3〜10%、中古物件は5.5〜15％程度が目安です。

プロパーローンが向いている人と向いていない人

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プロパーローンは金利を下げたい方や自己資金が豊富な方に適したローンの形式です。返済期間が短い場合があるため、手持ちの資金に余裕がある方が安心して運用することができます。逆にプロパーローンが向いていない人は手持ちの資金が少ない方や初めて投資用ローンを利用するような方です。自由度の高いローンであるため、契約内容の交渉が難しく、審査を通過するのが難しいためです。初めて投資用ローンを組む方はアパートローンの利用が無難です。

プロパーローンは返済計画を十分に検討してから利用しよう

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プロパーローンはオーダーメイド型のローンが組める自由度が高いローンであり、融資金額やリスクも大きくなります。メリットだけを重視せずに、投資用ローンとして一般的なアパートローンも視野に入れて契約しましょう。これから投資用物件を購入しようと考えている方は、ぜひ本記事を参考にローンを検討してみてください。