これからマンションの買い替え（住み替え）を検討している方の中には、税金がいくらかかるのか気になっている方もいることでしょう。本記事では、マンションの買い替え（住み替え）で発生する税金について解説します。さらにおすすめの節税対策も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。マンションの住み替えを検討している方へオンライン相談をご用意しております。ご検討中の方は下記ボタンよりご予約ください。

マンションの買い替え（住み替え）でかかる税金

出典：pixta.jp

マンションの買い替え（住み替え）では、売却と購入それぞれで税金がかかります。主にマンションの買い替え（住み替え）で発生する税金は、譲渡所得税等、印紙税、登録免許税、不動産取得税の4つです。

譲渡所得税等

出典：pixta.jp

譲渡所得税等はマンションの売却で利益が出た場合に生じる税金で、「課税譲渡所得金額 = 収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）」で求められます。

例えば6,000万円でマンションを売却した場合、取得費と譲渡費用が3,000万円だったとしましょう。その場合は課税譲渡所得金額は3,000万円ということになります。計算式に当てはめると、以下の通りです。

【譲渡所得の計算式（特別控除を入れなかった場合）】

・課税譲渡所得金額 = 収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）

・3,000万円＝6,000万円－3,000万円

さらに譲渡所得税等は、物件所有の期間によって税率が変わるため計算する際は注意が必要です。所有期間が5年未満の場合の所得税率は39.63％、5年以上の場合は約20.315％となっています。

もし税金対策をしたい場合は、マンションを長期間所有するのが望ましいかもしれません。

以上の税率を含めた計算は、「譲渡所得税額＝譲渡所得×税率」で計算が可能です。先ほど求めた課税譲渡所得金額の金額と税率をかけて算出してみてください。

【譲渡所得税の求め方】

・譲渡所得税額＝譲渡所得×税率

・609万円＝3,000万円×税率20.315％（所有期間が5年以上の場合）

・1,189万円＝3,000万円×税率39.63％（所有期間が5年以上の場合）

印紙税

出典：pixta.jp

マンションの買い替え（住み替え）には、印紙税と呼ばれる税金が発生します。印紙税とは印紙税法によって定められた課税文書に対して課税される税金で、不動産の売買取引をした際は契約金額に応じて税率が変わります。

ただし2027年（令和9年）3月31日までは軽減税率が適用されるため、本来支払うべき税金より抑えられることが可能です。さらに、オンラインでの契約の場合は印紙税の納付が必要ありません。

少しでも税金を抑えたい方は、ぜひ試してみてください。

国税庁の公式HPで印紙税の詳細を見る

登録免許税

出典：pixta.jp

登録免許税とは、不動産の取得をするにあたって登記手続きをする際に発生する税金のこと。登録免許税は、不動産取引の種類によって内容が異なるため事前にチェックすることが必要です。

マンションの買い替え（住み替え）の場合は、所有権移転登記と抵当権抹消登記が該当します。それぞれの登記で税金の仕組みが異なるので、計算する際は注意しましょう。登録免許税の詳細については、国税庁の公式HPでチェックしてみてください。

国税庁の公式HPで登録免許税の詳細を見る

不動産取得税

出典：pixta.jp

マンションを購入する際は、不動産取得税と呼ばれる税金がかかります。マンションでの不動産取得税の計算方法は、「固定資産税評価額×0.4」です。

ただしマンションの築年数や専有面積に応じて、軽減措置が取られます。条件によって税額が変わるので、ぜひチェックしてみてください。

マンションの買い替え（住み替え）でおすすめの節税対策

出典：pixta.jp

マンションの買い替え（住み替え）で譲渡所得税や印紙税、登録免許税などの税金が発生しますが、少しでも節税したいところでしょう。ここからは、マンションの買い替え（住み替え）でおすすめの節税対策を紹介します。

3,000万円の特別控除

出典：pixta.jp

マンションの買い替え（住み替え）でおすすめの節税対策は、3,000万円の特別控除。一定の条件を満たしていれば利用することができ、場合によっては支払う譲渡所得税を0にすることも可能です。

例えば先ほどの例を挙げた6,000万円でマンションを売却した場合、課税譲渡所得金額は3,000万円でしたが特別控除を適用すれば0にできます。

【譲渡所得の計算式（特別控除を入れなかった場合）】

・課税譲渡所得金額 = 収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）

・3,000万円＝6,000万円－3,000万円

【譲渡所得の計算式（特別控除を入れた場合）】

・課税譲渡所得金額 = 収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）－特別控除額

・0円＝6,000万円－3,000万円－3,000万円

3,000万円特別控除が適用されるケースや必要な書類について、下記にまとめたので参考にしてみてください。

所有期間10年超の軽減税率

出典：pixta.jp

もしマンションを10年以上所有していた場合は、10年超所有の軽減税率が受けられます。10年超所有の軽減税率の特例が適用できると税率は14.21%になるので、長期間マンションを所有していた方には魅力的でしょう。

先ほどの6,000万円の譲渡所得税を例に挙げると、計算式は以下の通りになります。

・609万円＝3,000万円×税率20.315％（所有期間が5年以上の場合）

・1,189万円＝3,000万円×税率39.63％（所有期間が5年以上の場合）

・426万円＝3,000万円×税率20.315％（10年超所有の軽減税率を受けた場合）

さらに10年超所有の軽減税率の特例は3,000万円控除との併用が可能であるため、かなりの税金を抑えられます。適用できそうな場合は、ぜひ有効活用してみてください。

住宅譲渡損失の繰越控除の特例

出典：pixta.jp

住宅譲渡損失の繰越控除の特例は、マンションの売却で損失が生じた場合に利用するのに有効。万が一売却金より購入金額が多かった場合、譲渡損失を一定の方法で繰越控除できます。

ただし住宅譲渡損失の繰越控除の特例を活用する際は、適用条件が満たされていなければなりません。

住宅譲渡損失の繰越控除の特例の詳細については、国税庁の公式HPでチェックしてみてください。

国税庁の公式HPで詳細を見る

特定居住用財産の買い換え特例

出典：pixta.jp

マンションを買い替え（住み替え）る際は、条件によって特定居住用財産の買い換え特例を利用することが可能です。

特定居住用財産の買い換え特例とは、売却益で支払うべき税金を次の売却の時まで先延ばしにする制度のこと。一時的に税金の支払いを保留にできますが、将来的にまとめて課税する形になるので利用する際は注意が必要です。

さらに3,000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除の特例などを利用している場合は、特定居住用財産の買い換え特例の適用ができません。

国税庁の公式HPでは特定居住用財産の買い換え特例に関する条件を記載しているので、気になった方はチェックしてみてください。

国税庁の公式HPで詳細を見る

住宅ローン控除

出典：pixta.jp

マンションの買い替え（住み替え）では、住宅ローン控除もおすすめです。住宅ローン控除を適用することで、住宅ローンの年末残高に応じて所得税を減らせます。ただし住宅ローンの借入期間が10年以上であったり、床面積が50㎡以上であったりと細かい条件が定められているので、利用する際はチェックしましょう。

さらに住宅ローン控除は他の控除と併用できないので、特例の利用を考えている方は注意してください。

マンション買い替え（住み替え）の節税対策での注意点

出典：pixta.jp

マンションの買い替え（住み替え）の節税対策をするためには、いくつか注意しなければならないポイントがあります。とくに特例を利用する方は、注意が必要。よく調べずにマンションの買い替え（住み替え）を行ってしまうと、思わぬ損をしてしまうかもしれません。

損をしないためにも、以下の点は押さえておきましょう。

・特例の条件を確認する

・特例に必要な書類を用意する

・確定申告を済ませる

特例の条件を確認する

出典：pixta.jp

マンションの買い替え（住み替え）に限らず、特例には条件が設けられています。

例えば3,000万円の特別控除では、昭和56年5月31日以前に建設された建物、区分所有建物登記がされていない建物、3年以内のその他の特例を受けていない建物と定められていたり、10年超所有の軽減税率では10年以上の物件所有が必須となっていたりと、どの特例も条件があるため確認が必要です。

特例によってはかなりの数の条件があることもあるので、具体的な内容について分からない部分があれば不動産や税理士に聞くとよいでしょう。

特例に必要な書類を用意する

出典：pixta.jp

マンションの買い替え（住み替え）で特例を利用する際は、必ず必要な書類を集めましょう。

特例内容によっては、集める書類は異なります。例えば3,000万円の特別控除の場合は、確定申告書B、譲渡所得の内訳書、マイナンバーカード、住民票の写し、健康保険証などが必要です。

申請に必要な書類については国税庁の公式HPに掲載されているので、事前にチェックしてみてください。

確定申告を済ませる

出典：pixta.jp

マンションの売却で利益が発生した場合、特別控除を利用する場合は、確定申告を行わなければなりません。自営業やフリーランスの方であれば馴染みのある手続きですが、会社員の方だと忘れてしまうかもしれません。

確定申告を忘れてしまうと、無申告のペナルティとして無申告加算税や延滞税などが発生します。

無申告による税金の負担はもったいないので、マンション売却の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を済ませましょう。

より簡単に確定申告を行いたい場合は、「e-tax」や「マネーフォワード」などの会計ソフトツールがおすすめです。簡単な入力作業で確定申告の書類作成が可能なので、初めての方でもスムーズに手続きができます。

気になった方は、ぜひチェックしてみてください。

e-taxを使ってみる

マネーフォワードを使ってみる

マンションの買い替え（住み替え）には税金対策を徹底しよう

出典：pixta.jp

本記事では、マンションの買い替え（住み替え）で発生する税金について解説しました。発生する税金の金額はマンションによって異なりますが、特例を有効活用することで節税できる可能性があります。もしマンションの買い替え（住み替え）をする際は、税金対策を徹底しましょう。安心してマンションの買い替え（住み替え）を検討したい方は無料のオンライン相談をご利用ください。