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ARUHI 住み替えコンシェルジュ
編集部
住み替えのプロ、ARUHI 住み替えコンシェルジュがわかりやすくご説明し、一人ひとりに寄り添った、安心できる住み替えを徹底サポートします。
2024.09.08
2024.07.27
「マンションを買ったけど引っ越したい」と考える方もいるかもしれません。結論、マンション購入後に引っ越すことは可能ですが、いくつか注意点もあります。本記事では、マンションを買ったけど引っ越したい場合の注意点や返済中のローンについてわかりやすく解説。マンションの住み替え(買い替え)を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。マンションの売却や住み替え(買い替え)について相談希望の方は下記ボタンよりご予約ください。
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目次
出典:pixta.jp
マイホームを購入した後に、さまざまな事情から「マンションを買ったけど引っ越したい」と考える方もいるでしょう。結論、マンションのローンを返済中でも引っ越しに向けた活動を起こすことは可能です。
条件を満たせば、返済中のローンを売却したり、一時的に賃貸へ出したりして引っ越すことができます。
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マンション購入後に引っ越すことは可能ですが、検討時にいくつか注意点があります。「マンションを買ったけど引っ越したい」という場合には、以下の項目をチェックしましょう。
それぞれについて解説します。
住宅ローンの返済中には、原則としてマンションを賃貸に出すこともできません。住宅ローンは前提として自分が住む家を買うための仕組みであり、優遇金利が適用されているためです。
ただし、金融機関が「やむを得ない事情がある」と判断して許可が降りた場合のみ、住宅ローンを払いながら持ち家を賃貸に出せる可能性があります。
オーバーローンとは、購入した不動産の資産価値よりも住宅ローンの残高が高くなってしまう状態のこと。売却金で住宅ローンを完済できない状態のことを「オーバーローン」、売却金で問題なく完済できる状態を「アンダーローン」とよびます。
物件の価値は築年数が経つにつれて目減りするため、状況によってはマンションの住み替え(買い替え)時にオーバーローンとなってしまうこともあります。購入したマンションから新居へ住み替え(買い替え)るには、オーバーローンを解消して抵当権を抹消しなければなりません。
マンションの売却で得た利益には、住民税や所得税などの税金がかかることがあります。そのため、売却時の価格をそのまま使えるわけではないことを押さえておきましょう。
また、売却した物件の所有期間によって税率が異なる点にも注意が必要。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」とされ、短期譲渡所得の方が税率は高くなります。ただし、次項で紹介する特例の利用で節税できる可能性があるため、マイホームの売却時には忘れずにチェックしてみてください。
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マンションを売却して譲渡所得を得た際、特定の条件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を活用できます(※)。この特例は、マイホームの売却時に、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例です。
住み替え(買い替え)前のマンションを売却する際は、必ず活用するようにしましょう。
※ “国税庁 公式HP” 参照
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ここからは、マンションを買ったけど引っ越しする方法について解説します。購入したマンションから住み替え(買い替え)る場合、主な対応としては以下の通りです。
それぞれの方法のメリット、注意点などを解説します。
マンション購入後に住み替え(買い替え)る1つ目の方法は、住み替え(買い替え)前のマンションを売却して引っ越すことです。こちらが一般的な方法で、マンションの売却金で住宅ローンを完済できれば、ローンの返済途中でも問題なく抵当権を抹消できます。
マンション購入後に住み替え(買い替え)る2つ目の方法は、マンションを賃貸に出して新居を購入することです。マンションの売却が難しい場合、この方法を検討しましょう。
例えば転勤や親の介護など、金融機関が「やむを得ない事情である」と判断した場合、住宅ローン返済中の物件を一時的に賃貸に出すことが可能です。
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さまざまな事情から、返済中のローンの一括返済が難しいケースもあるかもしれません。ここからは、一括返済が難しい場合の対処法を見てみましょう。
住み替え(買い替え)前のマンションのローンを一括返済できない場合でも、住み替えローンやダブルローンの活用で新居を購入できる可能性があります。
住み替えローンとは、売却予定のマンションと住み替え(買い替え)先の物件の費用を1本化したローンのことです。住み替え(買い替え)前のマンションの売却額でローンを完済できない場合、住み替えローンを検討しましょう。
通常のローンと比較すると審査は厳しいですが、ローンの残積分を借り入れて抵当権を抹消できます。ただし高額な負債を抱えることとなるため、慎重に検討して利用するか判断しましょう。
ダブルローンとは、住み替え(買い替え)の際に返済中のローンを残したまま新たに住宅ローンを組むことです。一部の金融機関で扱われており、先に物件を購入してスムーズに住み替え(買い替え)たい場合などに使用されます。
返済中のローンの一括返済が難しい場合もダブルローンの選択肢がありますが、住み替え(買い替え)前のマンションの住宅ローンを完済するまでの期間は二重のローンを抱えることとなるため注意が必要。また、審査も厳しくなりやすいので、利用できない可能性も考慮しておきましょう。
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「マンションを買ったけど引っ越したい」という場合の注意点や税金の控除、引っ越しの方法などを解説しました。マンション購入後に引っ越すことは可能ですが、返済中のローンの対処法を考える必要があります。とくに売却金額で一括返済できない場合は、多額のローンを組まなければならない可能性が高く、慎重な検討が必要です。適切に不動産会社や金融機関に相談して、後悔のない住み替え(買い替え)を実現させましょう。
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