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不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、投資用不動産を担保に融資を受けるためのローンです。家賃収入などを得るための不動産を購入する際に、その購入資金の一部または全部を借りることができます。

不動産投資ローンを活用すると自己資金以上の物件を購入できるため、うまく運用すればより大きな収益が期待できます。

一般的には住宅ローンと比較すると金利が高く、返済回数がすくないケースが多く、借入金額に対する毎月の返済額は高くなるケースが多いです。

例：住宅ローン（金利0.5%、420回払い）で5,000万円借り入れた場合の毎月返済額は129,792円、不動産投資ローン（金利2.5%、300回払い）で5,000万円借り入れた場合の毎月返済額は224,308円

不動産投資ローンを組むと住宅ローンが借りられないといわれるのはなぜ？

不動産投資ローンを借りている状態での審査は比較的厳しくなる場合があります。審査が厳しいといわれる理由の1つとして返済比率（総返済負担率）があります。

返済比率（総返済負担率）とは

年収に占めるすべての借り入れの年間返済額の割合です。例えば年収が500万円、区分マンションで不動産投資ローンを2,000万円（金利2.5%、300回払いで仮定）借り入れしており、住宅ローンの借り入れを希望するとします。この場合返済比率は、21.53％です。計算式は以下の通りです。

不動産投資ローンの毎月の返済額→89,723円

1,076,676円（毎月89,723円→年間1,076,676円）/年収5,000,000円≒21.53％

返済比率の基準は各金融機関によって異なります。【フラット３５】は「年収400万円未満では30％以下」、「400万円以上では35％以下」と基準を公表しています。 

既存の借り入れと新規で借り入れ予定の住宅ローンの返済比率が〇％（各金融機関が設定した基準）以下であるか、どうかが大きな基準となります。もちろん、返済比率のみで審査がされるわけではないため、あくまでも借入可能額の目安として考えましょう。

 多くの金融機関は返済比率を発表しておりませんが、一般的には35％前後と言われています。

 参考：フラット35|【フラット３５】ご利用条件

ここから新居の希望借り入れを返済比率に参入して、35%前後の返済比率に入っている必要があります。このケースの場合、残り13.46%しか残っていません、年間返済額に相当すると約67.3万円です。

500万円×13.46%=67.3万円

住宅ローンの審査は審査金利で行う

審査をする際には多くの金融機関は、融資後に適用される金利で審査するケースは少ないです。またほとんどの金融機関では公表されておらず「審査金利」と言われています。一般的には3％～4％と考えられていることが多いです。この審査金利が低ければ低いほど、借入可能額は計算上は高くなります。 先ほど計算した年間返済額67.3万を金利3%で35年返済で計算してみましょう。

金利3%で35年返済した場合、年間返済額が約67.3万円になる借入額→約1,450万円

ちなみに、借り入れが一切ない人の目安は約3,750万円です。不動産投資ローンを返済比率に算入する場合、借り入れがない人と比較して審査のハードルが厳しくなるというのはあながち間違いではないかもしれません。

現在不動産投資ローンを借り入れている場合はどうする？

実際に家探しをする際に、借入可能額が1,450万円程であった場合、住宅購入が難しくなる場合があります。東日本不動産流通機構の2024年4月～6月期のサマリーレポートによると2024年4月~6月の首都圏の中古マンションの平均成約価格は4,940万円でした。住宅購入の際の諸費用も考えると3,500万円以上自己資金を用意する必要があるので、なかなか現実的ではありません。

参照：東日本不動産流通機構｜サマリーレポート 2024 年 4～6 月期

この場合に住宅購入を実現するためにはどうしたらよいでしょうか。以下に取りうる選択肢を整理しました。

不動産投資ローンを住宅ローン融資までに完済する

不動産投資ローンが住宅ローンの融資の妨げになる場合、オーソドックスな対処として不動産投資ローンを完済するという方法があります。この場合、返済比率に算入されることがなくなりますので、融資金額が増える可能性が高まります。

不動産投資ローンの残債が売却金で返済できない場合もあるため要注意

現在賃貸中の物件はオーナーチェンジ物件として販売されることが多いです。オーナーチェンジ物件とは中古物件のオーナーが、賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま不動産の所有権を移転させることです。実需で販売する場合と比較すると、売却価格が伸びにくいため残債が残ってしまうケースがあります。売却について不安がある方は、定期的に売却をした際の価格を確認しておくとよいでしょう。

不動産投資ローンを借り続けたまま、融資が可能な金融機関を探す

不動産投資ローンを借り続けたまま、新居の購入に関して希望の融資を得ることができる場合もあります。金融機関や不動産仲介会社の担当者に相談しましょう。

不動産投資ローンを返済比率に算入しない金融機関を選択する

一定の条件を満たしていることで、不動産投資ローンを住宅ローンの審査の際に返済比率に算入しない場合があります。一定の条件とは例えば賃貸業の収支が良好であることや所有している物件の種類などです。

例えば、【フラット35】では賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加していますが、当該借入金が賃貸用のアパート向けのローン（ローンの対象が１棟の共同住宅）であることが確認できる場合は、年間合計返済額の対象には含めないとしています。

前述の例は区分マンションでしたが、アパート1棟を所有しているローンであれば返済比率に算入されないということです。このような金融機関を選択できるとより住宅購入時の負担が少なくなるでしょう。

参照：フラット35｜【フラット３５】2020年４月の主な制度変更事項のお知らせ

不動産投資ローンを返済比率に算入しても、返済比率内に入る金融機関を選択する

不動産投資ローンを返済比率に算入しても、返済比率に入れば融資承認を受ける可能性は高まります。ただ、返済比率は審査の目安の一つでございますので、総合的判断をされることは頭に入れておきましょう。下記の項目に当てはまる金融機関をみつけることができれば、不動産投資ローンを返済中でも希望の融資額の承認を受ける可能性が高まります。

返済比率が高い金融機関

返済比率が高い金融機関を見つけると、不動産投資ローンがあっても住宅ローンと併せても返済比率内に収まる可能性が高まります。

審査金利が低い金融機関

審査金利が低い金融機関を見つけると、不動産投資ローンがあっても住宅ローンと併せても返済比率内に収まる可能性が高まります。例えば【フラット35】は審査を実施する月の金利が審査金利です。【フラット35】の9割超の2024年9月に取扱金融機関が提供する最も多い金利が1.93%です。相場が3%から4%といわれているので、低い水準です。このような金融機関を利用すると希望の融資額の承認を受ける可能性が高まります。

参照：フラット35｜金利情報

採用年収が高くなる金融機関

金融機関によって、採用する収入が異なります。主債務者と一緒にローン利用できる人の範囲が異なります。つまり住宅ローンの審査に採用される年収が異なります。採用される年収が高くなる金融機関を選択できると、希望の融資額の承認を受ける可能性が高まります。

高いコンサルティング能力が必要

不動産投資ローンを返済せずに、希望の金額の住宅ローンの審査承認を得る可能性をあげる要素を確認しました。これらは一般的に公表されているものでもございません。

そして公表されていても一人ひとり異なる顧客に併せて住宅ローンの提案をする必要があるため高いコンサルティング能力を有した担当者が必要となります。希望の融資条件を得るためには、優秀な担当者に相談することも大切な要素です。

ARUHI 住み替えコンシェルジュでは提携している会社の担当者をお客様の状況や希望にあわせて個別でご紹介しています。ご興味がある方は無料オンライン相談にて承ります。

不動産投資ローン×Wローンはさらに難易度が高い

不動産投資ローンを組んでいると住宅ローンが組みにくくなることは上述の通りですが、住み替え時のWローンであるとさらに難易度が高まります。

理由としては、返済比率の部分が大きく、不動産投資ローンに加えて、自宅のローンと新居のローンの合計が返済比率内に入っている必要があるからです。不動産投資ローンを組んでいて、Wローンを検討している方は早めに、対応を考える必要があります。

優秀な担当者に早めに相談し取りうる選択肢、とるべき行動を可視化すべし

今回は不動産投資ローンが住宅ローンの審査にどのような影響を及ぼすのかを解説しました。闇雲に審査をしても希望の条件が成就する可能性は低いです。優秀な担当者に早めに相談し、取りうる選択肢や取るべき行動の可視化をしましょう。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは不動産購入に関する相談を無料で承っています。優秀な担当者のご紹介もしておりますので、気になる方はぜひ無料オンライン相談をご利用ください。