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ARUHI 住み替えコンシェルジュ
編集部
住み替えのプロ、ARUHI 住み替えコンシェルジュがわかりやすくご説明し、一人ひとりに寄り添った、安心できる住み替えを徹底サポートします。
2024.09.08
2024.07.27
住み替え(買い替え)をするにあたって、失敗しないか不安に感じる方も多いでしょう。本記事では、住み替え(買い替え)でよくある失敗を紹介!出産や転勤、ライフスタイルの変化などで家の住み替え(買い替え)を考えている方必見の内容です。さらに住み替え(買い替え)を失敗しないための対策法を解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
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目次
出典:pixta.jp
住み替え(買い替え)とは、今住んでいる家を売却し新居を購入することです。例えば、賃貸アパートから持ち家への引っ越し、持ち家から新しい持ち家への引っ越しが該当します。賃貸アパートから別の賃貸アパートに引っ越すことは住み替え(買い替え)には当てはまらないので注意しましょう。
家の住み替え(買い替え)理由は、子どもの出産や転勤、住居環境周辺の変化などさまざまです。しかしいずれの理由にしても新たな住まいを購入することで、ライフスタイルに合った暮らしがしやすくなります。
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家の売却と購入を同時並行で行う住み替え(買い替え)ですが、売り先行型と買い先行型の2つのやり方があります。持ち家の売却を先に行うのか、新居を先に購入するかで住み替え(買い替え)パターンが変わってくるので、メリットとデメリットを理解した上で手続きをすることが重要です。
メリット | デメリット | |
売り先行型 | ・売却したお金を使って新居を購入することが可能
・手元に売却金が残るから新居の購入にどれくらいの予算をかけるか把握しやすい ・次の家の購入の決断がしやすい |
・タイミングよく新居が見つからない
・持ち家が売れるまで新居が買えない ・新居のローンが組めないと仮住まいをする必要がある ・住んでいる状態で内覧する必要がある |
買い先行型 | ・資金に余裕があると新居が購入しやすい
・理想の新居をゆっくり探せる ・仮住まいの必要がなく引っ越しのコストが抑えられやすい |
・持ち家のローンが残っているとダブルローンの期間が発生する
・資金に余裕がないと購入が厳しい ・融資条件が付きやすく審査が厳しくなりやすい ・3年間売れなかった場合は税金が発生する |
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家の住み替え(買い替え)をするなら、売却と購入をスムーズに行いたいところでしょう。しかし残念ながら、うまく住み替え(買い替え)ができず失敗する方は少なくありません。先ほど紹介したデメリットはもちろんのこと、初心者がやりがちな失敗パターンもあります。
住み替え(買い替え)の失敗には、具体的にどのようなパターンがあるのか見ていきましょう。
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住み替え(買い替え)の失敗でよくあるのが、売却と購入のタイミングが合わないことです。
例えば売却してから購入しようと思った結果、なかなか家が売れず新居が買えなかったり、反対に購入してから売却しようとするも、持ち家が売れずにダブルローンを抱えてしまったりとタイミングが合わず失敗する方は少なくありません。
このように家の売却と購入のタイミングがずれてしまうと、新居の購入のチャンスやお金などさまざまな部分で損をしてしまう形となるでしょう。
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家の売却後に新居に住むのが理想的な流れですが、物件が見つけられなかったケースは珍しくありません。もし新居が見つからないと、賃貸や実家、居候先などに1回引っ越しをしなければなりません。
仮住まいを挟んだ新居探しは2回引っ越しをすることになるので、余分なコストがかかってしまいます。
さらに賃貸物件を仮住まい先に選んだ場合は、賃貸料を支払わなければなりません。そのため仮住まいの期間が延びれば伸びるほど賃貸料も増加するため、資金が少なくなれば新居の購入が徐々に難しくなるでしょう。
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人によっては転勤や家族の事情などで、短期間で新居の購入をしようとしている方もいることでしょう。
しかし、短期間での新居購入は焦りが禁物です。新居の情報を調べずに焦って購入してしまうと、「理想の住まいではなかった」「立地場所が悪く住みにくかった」というような失敗をしやすくなります。
住み替え(買い替え)であっても長期間にわたって住まなければならないので、住みやすさはもちろんのこと、最寄り駅までのアクセスや住居の周辺環境などしっかり調べることが重要です。
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少しでも低コストで住み替え(買い替え)をしたい場合は、高い金額で持ち家を売却し、売却金で新居を購入するのが理想でしょう。
しかし思った以上に売却価格が安かったということは珍しくありません。売却金が安すぎると、住宅ローンの完済ができなかったり、新居購入に頭金が必要になったりと住み替え(買い替え)計画で大きな狂いが生じる恐れがあります。
このような失敗を防ぐためには、事前にどれくらいの金額で売却できるのか査定することが必要です。
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住み替え(買い替え)でありがちな失敗パターンは、新居のローンが組めないことです。たとえ前の住居でローンが組めていたとしても、状況によっては審査が厳しくなりローンが組めない可能性があります。
とくに、注意しなければならないのが買い先行型。買い先行型だと今住んでいる家のローンを残した状態で契約することになるため、ダブルローンの発生の懸念から審査が厳しくなりやすいです。
さらに住宅ローンや住み替え(買い替え)ローンでは完済年齢が設けられており、かなりの年齢だとローン契約が組めないこともあります。完済年齢は70〜80歳に設定されていることがほとんどなので、高齢者の方は注意が必要です。
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住み替え(買い替え)で失敗しないためには、しっかりとプランを練ることが重要。住み替え(買い替え)であっても多額のお金が必要となるため、入念に計画を立てることが必要です。とはいえ、具体的にどのようなプランを練るべきなのか分からない方もいることでしょう。
ここからは、住み替え(買い替え)で失敗しないための対策を紹介します。
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住み替え(買い替え)で失敗しないためには、自分に合ったスタイルでプランを練ることが重要です。例えば今住んでいる家を売って、そのお金で新居を購入したい場合は売り先行型が合っており、反対に資金に余裕があり新居の購入を急いでいる場合は買い先行型が向いています。
このように目的や資金などによって、先に売却するべきなのか購入するべきなのか変わってくるので、自分がどちらのスタイルが合っているのか、しっかりプランを練りましょう。
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住み替え(買い替え)で失敗しないためには、余裕をもったスケジュールを立てることが重要です。「とにかく早く売却したい」「急いで新居を購入したい」と焦ってしまうと、思わぬ失敗で損をしてしまう可能性があります。
住み替え(買い替え)にかかる期間は、一般的には早くても3ヵ月、1年程度です。とくに売却活動や引っ越し、新居探しなどは時間がかかりやすいので、現在の資金の状況を把握した上でスケジュールを組みましょう。
さらに思うように売却できなかったり、新居が見つからなかったりしたりとスケジュールが狂ってしまうことがあるかもしれません。万が一の場合に備えて、仮住まいも想定しておきましょう。
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住み替え(買い替え)に限らず住んでいる家を売却する際は、売却相場を把握することが欠かせません。自分の家がどれくらいの金額で売れるのか把握することで、物件購入の資金計画が立てやすくなります。
自分で売却相場を調べたい場合は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や「SUUMO」「ホームズ」などのポータルサイトを利用するのがおすすめ。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」の場合は地価や不動産の取引価格、ポータルサイトでは近隣物件の価値相場が調べられるので有効活用しましょう。
もし売却相場が分からない場合は、不動産会社に依頼してみてください。
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住み替え(買い替え)をするにあたって、ダブルローンのリスクを避けたいところでしょう。ダブルローンのリスクを下げたい場合は、売却する目途が経ってから新居を探すのがおすすめです。具体的な売却の話が決まった際に新居を探すことで、スムーズに住み替え(買い替え)が進みやすくなります。
売却と購入のタイミングが合えば、仮住まいや引っ越しにかかる費用が抑えられやすくなるでしょう。
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新居探しをするなら、理想の住まいを選びたいところでしょう。先ほども紹介した通り新居は長期間にわたって住み続けるので、妥協してしまうとその後の生活で後悔する可能性があります。
間取りや日当たりのよさ、最寄駅からのアクセスのよさ、住居の周辺環境などこだわりの条件を明確にしてから、新居を選びましょう。
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住み替え(買い替え)の手続きをする際は、不動産会社に依頼する方がほとんどでしょう。不動産会社を選ぶ際は、売却に強い会社を選ぶのがおすすめ。新居の購入の際は、どこの不動産を利用してもそれほど金額に差が出にくいですが、売却の場合は会社によって売れる金額が変わりやすいです。
そのため住み替え(買い替え)の際は家を高く売ってくれる不動産に依頼した方が、売却で得を得る可能性があります。
ただし、不動産会社によっては悪質なサービス対応をするところもあるため注意が必要です。
不動産会社を選ぶ際は、売却金の高さはもちろんのこと、実績や評判、口コミ、アフターサポートの有無、担当者の対応など、総合的な視点からチェックしてみてください。
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住み替え(買い替え)で少しでも失敗リスクを避けたい場合は、買取り保証を活用するのがおすすめです。買取り保証を利用することによって売却期限と買取り価格が決められ、一定期間に契約が成立しなかった場合は不動産会社が代わりに持ち家を購入してくれます。
さらに買取時の瑕疵担保責任の免除やリフォームの不要など、さまざまなメリットがあるのもポイントです。
ただし買取保証を利用すると市場価格よりも安く売却される可能性があるので、事前に調べた売却相場と比較して損をしないかチェックしてみてください。
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住み替え(買い替え)で少しでもコストを抑えたい場合は、特例控除の利用もおすすめです。家を売却し利益が出てしまうと譲渡所得に対して税金が発生してしまいます。所有期間によってはかなりの税金がかかることもあるので、知らずにいるとかなりの売却金を使ってしまうかもしれません。
しかし特例控除を利用することによって、支払う税金を抑えることが可能。主に以下の3つの特例控除は条件によって有効活用できます。
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
・特定の居住用財産の買換えの特例
・マイホームを売った時の軽減税率の特例
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本記事では、住み替え(買い替え)でよくある失敗と対策方法について解説しました。住み替え(買い替え)を失敗しないためには、その仕組みを理解した上で計画を練ることが重要です。もし住み替え(買い替え)について分からないことがあれば、ARUHI 住み替えコンシェルジュに相談してみましょう。しっかりとプランを練った上で、スムーズな住み替えを実施してみてください。
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