出典：pixta.jp

住宅ローンが残っている物件に居住中で住み替えをする際に、新居を先に購入することを「買い先行」または「購入先行」と表現されます。現在の住宅ローンが残っているのに、新居の融資を先に受けることは可能なのでしょうか。以下に解説します。買い先行したい場合に、一緒に出てくることが多いのが「住み替えローン」です。住み替えローンとは何なのか。ポイントや手順は何か解説します。

こんな方におすすめ

• 自宅の売却前に新居の引っ越しをしたい
• 先に購入する場合の手順が知りたい
• 本当に先に購入していいのか不安

住み替えローンとは

 
住み替えローンといっても大きく3つのローンを意味している場合があります。代表的なもの3つをご紹介します。
 

現在の自宅を売却して残債を完済する前に融資を受ける住宅ローン

自宅の残債を完済する前に融資を受けるローンを「住み替えローン」と表現される場合があります。買い先行のための住宅ローンです。初めに買い先行のための住宅ローンについてポイントと手順を解説します。

手順

1．自宅を売却することで住宅ローンの残債を完済できるかを調べる

自宅を査定し住宅ローンの残債を完済できるかを調べましょう。不動産仲介会社に査定をしてもらい金額と売却に要する期間を調べましょう。簡易的に売却の金額が知りたい場合は以下のボタンより査定金額をお調べください。

ポイント

• 諸経費の支払いも想定しておく

売却時には諸経費がかかります。販売物件によって変動がありますが成約価格の4%を見ておけば足りないケースは少ないです。諸経費の支払いも含めて自宅の売却をすることで住宅ローンの残債を完済できるか調べましょう

• 複数社聞いておく

不動産売買の査定には大きく2つあります。不動産会社に買い取ってもらう「買い取り」査定と一般消費者向けに販売する「仲介」査定です。「仲介」の場合査定金額を高めに提出する不動産会社もあります。2-3社ほど査定を実施し、査定の確からしさをより確実にしましょう。

2．現在の住宅ローンを返済比率に参入しない金融機関を探す

現在の住宅ローンを返済比率に参入する金融機関を選ぶと希望の融資金額の承認を受けることができない可能性が高まります。結果「買い先行」ができないという判断にもつながる可能性が高いため、現在の住宅ローンを新居のローンの返済比率に参入しない金融機関を探しましょう。返済比率について気になる方は、返済比率と借入可能額の目安について解説したコラムがあるため、ご覧ください

コラムはこちら

ポイント

• 住み替え時の住宅ローンについて詳しい不動産仲介会社に調べてもらう

お客さまが直接金融機関に問い合わせてもなかなか適した情報が得られないケースが多いです。不動産会社はいろんなケースのお客さまとローン審査をしているため、ケーススタディが多いです。ただ誰でもよいわけではなく、きちんと知識がある人が重要です。住み替え時の住宅ローンに詳しい担当者を知りたい場合は、無料オンライン相談でご紹介いたします。

3．承認条件を比較して、融資として利用する候補を絞り込む

住宅ローンの事前審査を申し込みすると、書類がすべてそろっておよそ1週間から2週間ほどで審査の結果が届きます。金融機関によって条件が異なりますので、吟味してご自身の状況にあった金融機関を選択しましょう。

ポイント

• 融資後いつまでに売却するかを比較する

先行融資が可能な金融機関でも売却の期限は各行によって異なります。期限に間に合わず、不動産会社に買い取ってもらうことを希望していない方は、金利だけでなく、売却の期限についても確認しましょう。

• 新居の融資の支払い条件を比較する

融資後は返済開始が一般的ですが、金融機関によっては新居の返済について、現在の自宅の住宅ローンの完済まで利息のみでも可と対応してくれる金融機関もあります。現在の自宅と新居の支払いが重複することを二重ローンやWローンと言いますが、支払い計画に不安がある方はこのような措置をとってくれる金融機関を選択するとよいでしょう

現在の自宅を売却しても残債が残ってしまう場合に、新居の融資と残った残債をまとめて借入するローン

自宅の売却をしても、住宅ローンの残債を返却できない住み替え（買い替え）の際に、新居のローンと、売却後に残った住宅ローンを一緒に借入するローンを「住み替えローン」という場合があります。商品として用意している銀行の割合が少ないですが、探している地域で対応している金融機関があれば非常に心強いです。

手順

1．自宅の売却価格を調べる

自宅の売却価格を調べて、おおよそいくらくらい残債がのこってしまうかを確認しましょう。

ポイント

• 諸経費の支払いも想定しておく

売却時には諸経費がかかります。販売物件によって変動がありますが成約価格の4%を見ておけば足りないケースは少ないです。諸経費の支払いも含めて自宅の売却をすることで住宅ローンの残債を完済できるか調べましょう

• 複数社聞いておく

不動産売買の査定には大きく2つあります。不動産会社に買い取ってもらう「買い取り」査定と一般消費者向けに販売する「仲介」査定です。「仲介」の場合査定金額を高めに提出する不動産会社もあります。2-3社ほど査定を実施し、査定の確からしさをより確実にしましょう。

2．金融機関を探して審査を行う

新居のローンと、売却後に残った住宅ローンを一緒に借入するローンを実際に探しましょう。

ポイント

• 住み替え時の住宅ローンについて詳しい不動産仲介会社に調べてもらう

なかなか扱っている金融機関が少ないこと、購入と売却の決済を同時に行うため先の流れがわかっていないと融資に大きな影響を及ぼしやすいのがこのローンのリスクでもあります。経験のある担当者にサポートをしてもらいましょう。

3．承認条件を比較して、融資として利用する候補を絞り込む

住宅ローンの事前審査を申し込みすると、書類がすべてそろっておよそ1週間から2週間ほどで審査の結果が届きます。金融機関によって条件が異なりますので、吟味してご自身の状況にあった金融機関を選択しましょう。

ポイント

• 基本的に売却と購入のタイミングを同時にする必要がある

住宅ローンの融資で住宅ローンの融資を一部完済するため、購入と売却の決済は同時にする必要があります。2つの物件の売主と買主の最大3組の予定を合わせる必要があります。

• 新居の必要金額以上に借入するため審査のハードルは高い

売却では返済できない分も借入するため、借入額が多額になりやすいです。そのため審査のハードルは高くなりやすいです。

• 支払い計画をきちんとしておかないと、リスクは高い

借り入れできることと、支払いできることは異なります。借入額が多額になりやすい状況だからこそ、しっかりと資金計画の確認をしましょう。

• 次の住み替え時の足かせになる可能性がある

新居の必要経費とは別で、現在の自宅の残債の一部を借り入れるため、購入後に新居の価格が高騰するか、一部繰り上げ返済をしないと次の住み替えの際も売却金のみでは残債が返済できない可能性が高まります。

参考：りそな銀行|りそな住宅ローン（住みかえプラン）/りそな住みかえローン

現在の自宅の残債を返却するために、一時的に借入するローン

現在の住宅の残債を返却するために、使用されるローン商品があります。通常の住宅ローンの審査とは異なり現在の自宅について独自の基準で審査されます。

1．そもそも利用しないといけない状況か確認する

自宅を先に売却する、買い先行のローンを見つけることができれば基本的に利用する必要のないことが多い融資です。余分に利息や手数料を支払う可能性があるため本当に必要なのか検討しましょう。検討する際の相談者として不動産会社が上がりますが、相談できる会社や担当者がいない場合はオンライン相談をご利用ください。

2．審査を受けてみる

自宅に関する書類を金融機関に確認し、審査を受けます。書類がすべてそろっておよそ1週間から2週間ほどで審査の結果が届きます。

ポイント

• 手数料や金利、返済期限について確認する

一般的に返済期限が短かったり、金利や手数料が住宅ローンと比較して、高いケースがあります。売却してローン残債を返済したほうがよいケースもあるため、細かいところまで確認しましょう。

• 新居の住宅ローンとの相性を確認する

借入を返済するための借入のため、住宅ローンによっては返済比率に参入される場合があります。結果希望の金額融資を受けることができないケースも想定されるため、住宅ローンと併用する場合は、新居のローンとして検討している金融機関の扱いを確認しましょう。

3．新居の住宅ローンの審査を受ける

上述した新居の住宅ローンとの相性がよいと確認できた場合は、新居の住宅ローンの審査を行いましょう。

まとめ

 
住み替えローンについて、混同される3つの例についてそれぞれ手順とポイントを解説しました。主に買い先行、購入先行の場合に使用されることが多いです。引っ越しの手間が省けたり、費用の節約、空室で売却ができるなどメリットがある買い先行ですが、検討が甘いと痛い目にあうのも買い先行です。しっかりと対策を練ったうえで実行しましょう。ARUHI 住みかえコンシェルジュのオンライン相談、オンラインセミナーでは買い先行、売り先行のメリット、デメリットをお客さまごとのケースで一緒に考えたり、Wローンのリスクについての検討、住み替えの段取り整理などを行っています。一人で進めることに不安がある方や、情報を正確に取得してから判断したい方は以下よりご予約ください。