定着しつつある「住み替え（買い替え）」という考え方

SUUMOリサーチセンターの『住宅購入・建築検討者』調査（2023）によると住宅購入検討者の住宅取得経験で買い替え（住み替え）は全体の29%を占めています。2019年に実施した同調査では買い替えの割合は15%のため、その割合は約2倍となっています。ライフスタイルや働き方、価値観の変化などから住まいに生活を合わせるというありかたから、生活に住まいを合わせる人たちが増えてきています。さらに住み替えを後押しするように住宅ローンの拡充や、不動産業従事者の知識の充実もあり、より快適に住み替えが実現されてきています。今回はすでに購入をした住宅を売却し、新しい住居へと引っ越す住み替え（買い替え）の進め方や流れ、費用について解説します。

参照：SUUMOリサーチセンター｜『住宅購入・建築検討者』調査（2023）

住み替え（買い替え）の流れ

住み替えを行う際には、新居を先に購入してから自宅を売却する「購入先行」、自宅を先に売却してから新居を購入する「売却先行」そして新居の購入と、自宅の売却を同時に行う「同時決済」の大きく3種類に分類されます。

購入先行

メリット

• 希望条件にある物件をじっくり探すことができる
• 仮住まいをする必要がない
• 売却活動の労力が少ない

デメリット

• 現住居の住宅ローンの支払いとのWローンとなり一定期間、毎月のローン返済額が増えて負担となる
• 現住居で住宅ローンが残っている場合、新居のローンの選択肢が限られやすい
• 現住居の住宅ローンが残っている場合、新居のローンの借入額に制限がかかりやすい

売却先行

メリット

• 新居のローンの借入先の選択肢が購入先行と比較し多い
• 売却金額が確定後のため、新居の資金計画の見通しが立てやすい
• 購入希望物件が見つかった場合に、押さえやすい

デメリット

• 仮住まいになる可能性が高い
• ほしい物件が出てきた際にすぐに検討できない場合がある
• 新居の検討条件次第では、売却完了後も買い替え（住み替え）完了ができない場合がある

同時決済

メリット

• 新居ローンの借入先の選択肢が多い
• Wローンによる、毎月の住宅ローンの支払いリスクが減る
• 仮住まいをする必要がない

デメリット

• 資金計画が想定通りにいかない場合に、住み替えが計画倒れになるリスクがある
• 売買スケジュールがタイトになり、スケジュール管理や関係者との密な連携や迅速な対応が必要

住み替え（買い替え）にかかる費用

住み替え時は、初めての住宅購入とは異なる費用が必要になる場合があります。以下に実際に住み替えをする際に必要となる項目とおおよその金額を整理しました。

自宅売却時の費用

仲介手数料

仲介手数料とは不動産の売買を依頼し、成立した場合に支払う報酬のことです。国土交通省の定める宅建業法により、仲介手数料として受領できる報酬には上限が決められており、下記のとおりです。

多少計算が面倒なため、多くの場合は速算式を利用します。

速算式：（売買金額の3%+6万円）+消費税

※売買代金400万円超の場合の速算式

支払いのタイミングは、売買契約時または引き渡し決済時に行うのが一般的で、どちらかのタイミングで全額支払うか、売買契約時と引き渡し決済時に半分ずつ支払う方もいます。

印紙税

印紙税は日常の経済取引に伴って作成される契約書や領収書などに課税される税金で、不動産売買契約書も該当します。売買契約書に記載されている金額に応じて課税され、納税義務者は課税金額に応じた収入印紙を契約書に貼付します。令和9年3月31日までに作成される不動産の売買や建設工事の請負に関する契約書には軽減措置が適用されています。以下、契約書に記載される金額（売買金額）と軽減後の課税額です。

参照：国税庁HP

譲渡所得税

不動産等の資産を譲渡（売却）することによって生じる所得を言います。譲渡所得の金額は次のように計算します。

収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除額=課税譲渡所得金額

以下に用語の解説をまとめました。

【収入金額】

主に売買代金です。売買代金のほかに固定資産税や都市計画税の精算金の支払いを受けた場合は譲渡価格に参入されます。

【取得費】

土地建物の購入代金と取得に要した費用の合計より、建物の減価償却費を減じた金額です。取得に要した費用とは、購入時の登録税、不動産取得税、印紙税、仲介手数料などです。

参照：国税庁HP｜No.3252 取得費となるもの

【譲渡費用】

土地建物を売るために直接かかった費用のことです。主なものとして、売却に関する仲介手数料、印紙税、測量費などです。

参照：国税庁HP|No.3255 譲渡費用となるもの

【特別控除額】

不動産の売却時の譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合がある金額です。代表的なものとして「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

参照：国税庁HP|No.3302 マイホームを売ったときの特例

実際に上記計算式に算出された課税譲渡所得金額に対して、不動産の所有期間の所有期間によって課税方法がかわります。

譲渡所得の税率

所有期間によって異なる税率は以下の通りです。所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日現在において判断します。

【所有期間5年以下】

39.63%（所得税30.63%・住民税9%）

※復興特別所得税含む

参照：国税庁HP|個人の方に係る復興特別所得税のあらまし

【所有期間5年超】

20.315%（所得税15.315%・住民税5%）

※復興特別所得税含む

参照：国税庁HP|個人の方に係る復興特別所得税のあらまし

今回は10年超所有軽減税率の特例は考慮しないものとします。

参考：国税庁HP｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

ローン返済時の手数料

抵当権抹消費用

住宅ローンを利用する際は、金融機関によって抵当権が設定されます。売却時には住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消には、登記時にかかる登録免許税と司法書士の報酬がかかります。費用相場は1万円から2万円程です。

住宅ロ―ンの一括返済手数料

金融機関により一括返済時に手数料が発生します。また同じ金融機関でも返済方法により手数料が変わる場合があるので、注意しましょう。費用相場は1万円から5万円程です。

住宅購入時の費用

住宅購入には物件本体価格のほかにも費用がかかります。購入諸費用ともいわれ、目安として物件価格の5%から8%が相場といわれます。以下に住宅購入時の費用をまとめました。

物件本体価格

仲介手数料

 
仲介手数料とは不動産の売買を依頼し、成立した場合に支払う報酬のことです。国土交通省の定める宅建業法により、仲介手数料として受領できる報酬には上限が決められており、下記のとおりです。
 

多少計算が面倒なため、多くの場合は速算式を利用します。

速算式：（売買金額の3%+6万円）+消費税

※売買代金400万円超の場合の速算式

支払いのタイミングは、売買契約時または引き渡し決済時に行うのが一般的で、どちらかのタイミングで全額支払うか、売買契約時と引き渡し決済時に半分ずつ支払う方もいます。

印紙税

印紙税は日常の経済取引に伴って作成される契約書や領収書などに課税される税金で、不動産売買契約書も該当します。売買契約書に記載されている金額に応じて課税され、納税義務者は課税金額に応じた収入印紙を契約書に貼付します。令和9年3月31日までに作成される不動産の売買や建設工事の請負に関する契約書には軽減措置が適用されています。以下、契約書に記載される金額（売買金額）と軽減後の課税額です。

参照：国税庁HP

火災（地震）保険料（住宅ローン利用時は必須）

住宅ローン利用時に加入が必須です。金額は購入物件や補償内容、契約期間によって異なります。

住宅ローン事務手数料

金融機関によって名称や料率は異なりますが、借入金額の2.2%(税込）必要になるケースが一般的です。

参考：ARUHIマガジン｜戸建ての火災保険料いくら払ってる？ 建物の構造やエリアによる違いを解説

登記費用

所有権の移転、抵当権の設定や表示登記など不動産登記に関する費用です。

参考：登記とは？ 不動産登記の目的や流れ、費用を解説！

実際に住み替える際に気を付けたい支出

ここまで整理してきたものが住み替え時にかかる費用の大まかなものですが、実際には住み替えの流れによって発生するかしないかが変わる費用もあります。

購入先行の場合

購入先行の場合はWローンの期間が一定期間発生する可能性が非常に高いです。株式会社東京カンテイが公表したデータによると、首都圏における2023年下期の中古マンションの平均売却期間は4.15カ月でした。売買契約から引き渡しまで最低でも1カ月は見積もっておく場合、購入先行する方は5カ月間はWローンの期間が発生する可能性を考慮しましょう。

参考：東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率＆売却期間（首都圏）

仮に現在の借入額と同様の金額を新居でも借入をすると仮定すると、現在の住宅ローンの支払いが2倍になることが5カ月間可能かを想定するとよいでしょう。

ARUHI 住み替えコンシェルジュではWローンについて不安を抱えているものの、理想は購入先行をしたい方に向けてリスクを限りなく減らす方法を個別オンライン面談で一緒に考えています。5カ月という数字に過度に不安にならずに可能性を相談にお越しください。

売却先行の場合

売却先行の場合は引っ越し費用と賃料が購入先行と比較して多めに発生します。ARUHIマガジン編集部調べによると50から200Km圏内で2人暮らしの通常時の引っ越しは約9万円から15万円です。家賃が10万円の仮住まいに生活していると想定した場合、新居に引っ越しするまでの期間は仮住まい費用が発生します。仮に半年間で新居が見つかった場合、約80万円仮住まい費用が発生します。

参考：ARUHIマガジン｜2人暮らしの引っ越し費用の目安｜引っ越し費用を安く済ませる方法とは

まとめ

今回は住み替え（買い替え）にかかる費用を進め方や、流れと一緒に解説しました。進め方によってお金の発生の仕方やリスクが変わってくるのが住み替え（買い替え）です。リスクを減らし、満足度の高い住み替え（買い替え）を実現するためにあらかじめ想定をしておきましょう。ARUHI住み替えコンシェルジュのオンライン面談では、住み替えの段取りやリスクの洗い出しを一緒に行います。住み替え（買い替え）によって現在の生活に住まいを合わせて、より充実したライフスタイルを実現しましょう