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2024.09.08

2024.07.27

住宅の住み替え(買い替え)にかかる税金の種類とは?節税に役立つ特別控除について解説

住宅の住み替え(買い替え)には、さまざまな種類の税金が発生しますが、利用できる控除が存在します。しかし、税率は譲渡所得が発生した際の所有期間によって変化するので注意が必要です。本記事では住宅の住み替え(買い替え)にかかる税金や利用できる特別控除の内容、譲渡所得の計算方法について解説します。これから住宅の住み替え(買い替え)を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

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住宅を住み替え(買い替え)た場合にかかる税金

出典:pixta.jp

 

住宅を住み替え(買い替え)た場合にかかる税金には以下のようなものがあります。

 

  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 所得税
  • 住民税
  • 贈与税
  • 消費税
  • 固定資産税、都市計画税

登録免許税

登録免許税は所有権保存登記や移転登記などをした際にかかる税金です。住宅を住み替え(買い替え)た際にかかる登録免許税額は以下の式で算出します。

 

  • 登録免許税額 = 課税標準 × 登録免許税率(1.5%)

 

登録免許税の税率の軽減措置により令和8年3月31日まで「1.5%(本則2.0%)」で税額を計算します。

 

印紙税

印紙税は契約書や領収書といった「課税文書」にかかる税金のことで、不動産の売買における印紙税は売却価格によって金額が変わります。

 

不動産を売った際の印紙税の金額について以下にまとめました。

 

不動産売却価格 本則税率 軽減税率
1万円以下のもの 非課税 非課税
1万円を超え10万円以下のもの 200円 200円
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの 10,000円 5,000円
1千万円を超え5千万円以下のもの 20,000円 10,000円
5千万円を超え1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下のもの 100,000円 60,000円
5億円を超え10億円以下のもの 200,000円 160,000円
10億円を超え50億円以下のもの 400,000円 320,000円
50億円を超えるもの 600,000円 480,000円

所得税

不動産を売却した際に得た譲渡益によって、所得税が加算されます。住宅を住み替え(買い替え)た際の譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって変わります。以下にそれぞれの違いをまとめました。

 

  • 所有期間が5年以下の場合:短期譲渡所得となり30.63%
  • 所有期間が5年以上の場合:長期譲渡所得となり15.315%

 

所有期間は不動産を売却した年の1月1日時点で判断します。

 

住民税

所得税と同様に不動産を売却した際に得た譲渡益によって、住民税が加算されます。住宅を住み替え(買い替え)た際の住民税の税率は、所得税と同様に所有期間が5年を超えているかどうかによって変わります。以下にそれぞれの違いをまとめました。

 

  • 所有期間が5年以下の場合:短期譲渡所得となり9%
  • 所有期間が5年以上の場合:長期譲渡所得となり5%

 

所有期間の判断についても同様で、土地を売却した年の1月1日時点で判断します。

贈与税

不動産を購入する資金として親や祖父母などから援助を受けた場合や、不動産を譲渡された場合に贈与税が課税されます。贈与された額の合計から基礎控除額である110万円を差し引いた額に対して贈与税が課税されるルールです。

消費税

不動産を購入した際に消費税が課税され、課税されるタイミングは不動産が引き渡される時点となっています。

固定資産税・都市計画税

不動産を取得すると毎年、固定資産税が課税され、市街化区域内の場合、都市計画税もあわせて課税されます。両者とも固定資産税評価額に対して設定された税率を乗じて算出された額が課税されます。

住み替え(買い替え)で譲渡所得が発生した際に利用できる特別控除について

出典:pixta.jp

 

譲渡所得が発生した際に利用できる、節税のテクニックとして以下の特別控除について解説していきます。

 

  • 住宅を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 住宅を売ったときの軽減税率の特例
  • 特定の住宅を買い換えたときの特例

住み替え(買い替え)でマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却して譲渡益がある場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例(※)があり、以下のような場合に適用されます。

 

  • 売却するのが自宅である
  • 建物を取り壊してから1年以内に売る
  • 敷地を貸駐車場として利用していない
  • 売る相手が親子や夫婦など特別な関係ではない

 

”国税庁公式HP”参照

住み替え(買い替え)でマイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、居住用不動産を売却する際に10年を超える所有期間であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用される制度です。適用されると約20%の税率になるものが14.21%まで税率が下がります。

 

主な要件を以下にまとめました。

 

  • 譲渡した年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年以上あること
  • 親子や夫婦などへの売却ではないこと
  • 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
  • 譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年が経過する日が属する年の12月31日までに売ること。
  • 家屋を解体して更地にした場合、譲渡契約の締結日まで他の用途に使っていないこと
  • 3,000万円の特別控除以外の特例を使っていないこと
  • 過去3年間に軽減税率の特例を使っていないこと

 

要件を満たした場合は特例が適用されます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、現在の住宅を売却して新しく買い換えたときに、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べて、購入時の負担を先送りにできる特例です。

 

主な要件を以下にまとめました。

 

  • 国内で自分自身が住んでいた家であること
  • 居住しなくなってから3年以内に売却すること
  • 直近2年間に別の特例を適用していないこと
  • 売却金額が1億円以下であること
  • 10年以上居住していた物件であること
  • 売却した相手が親子や夫婦などではないこと

 

要件を満たした場合は特例が適用されます。

 

住み替え(買い替え)での譲渡所得および税金の計算方法

出典:pixta.jp

 

譲渡所得の計算式は以下の通りです

 

  • 譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除

 

式の内訳は以下の通りです。

 

  • 取得費:土地を取得(購入)するためにかかった費用。土地の購入代金や購入手数料(登録免許税や印紙税)のほか、リフォーム代金や立退料、造成費用、測量費なども含まれます。
  • 譲渡費用:土地を売却する際に直接かかった費用。仲介手数料、印紙税、土地を売るために建物を取り壊した場合はその取り壊し費用、違約金、名義書換料などが含まれます。
  • 特別控除:3,000万円特別控除といった適用できる特例があるかどうかを確認し、適用できる場合は特別控除額を差し引きます。

 

金額を当てはめて計算しましょう。

取得費がわからない場合の計算方法

譲渡所得の計算において、取得費がわからない場合は概算取得費を用いて当てはめます。概算取得費は、譲渡価額(収入金額)の5%なので、計算したものを上記の式の取得費に当てはめて譲渡所得を割り出しましょう。

税金の計算方法

課税譲渡所得金額に対して以下の税率を掛けて税額を計算します。

 

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

 

土地や建物を売った年の1月1日時点で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率になります。

 

確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額(所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額)に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を納付します。(※)

 

”国税庁公式HP”参照

住み替え(買い替え)で住宅を高く売るコツ

出典:pixta.jp

 

住み替え(買い替え)の際に住宅を高く売るコツには以下のようなものがあります。

 

  • 複数の業者で査定する
  • 期日に余裕をもって売り始める
  • 引っ越しが増える時期に売る

 

それぞれについて解説します。

複数の業者で査定する

住宅を高く売りたい場合は単体の業者で決めずに複数の業者で比較することが重要です。地元の不動産会社と大手の不動産会社で比較して、入居する人のニーズの違いによる価格差がないか確かめましょう。査定を行う際はその地域の同等のマンションの平均相場を調べて、相場と比較できるように理解しておきましょう。

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期日に余裕をもって売り始める

住宅を売る期日が近いことが買い手に発覚した場合、足元をみられて値下げを求められることがあるため、期間に余裕をもって売り始めましょう。不動産の売買は多額の費用がかかり、短期間で売れることは少ないので数か月〜1年程度で売る計画をたてておきましょう。

引っ越しが増える時期に売る

一般的に企業の人事異動が行われる3月、9月は転勤による引っ越しが増える時期であるため、この時期に不動産の売買を行うことも重要です。需要が高まる時期に販売を行い、不動産会社を通じて物件の存在を広くアピールしましょう。

住み替え(買い替え)にはさまざまな税金がかかるので対策をしよう!

出典:pixta.jp

 

住み替え(買い替え)にはさまざまな税金が発生する上、譲渡所得の発生による確定申告の手間がかかります。住み替え(買い替え)にかかる費用を準備するために、発生する税金や利用できる控除について理解しておくことが重要です。これから住宅の住み替え(買い替え)を検討している方は、本記事を参考に準備を行ってみてください。ご自身だけではなかなか進めることが難しいと感じる方も多くいらっしゃいます。そのような方は無料のオンライン相談にてご相談お待ちしております。

 

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この記事を書いた人

ARUHI 住み替えコンシェルジュ
編集部

住み替えのプロ、ARUHI 住み替えコンシェルジュがわかりやすくご説明し、一人ひとりに寄り添った、安心できる住み替えを徹底サポートします。

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