住宅ローンにおけるオーバーローンとは

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住宅ローンにおけるオーバーローンとはローン総額が不動産の価格を上回る状態のことを指します。例として4,000万円の住宅を購入するために4,400万円の借り入れを行うといった形です。オーバーローンと区別して不動産価格と同額のローンはフルローンとされ、不動産価格を下回るローンをアンダーローンといいます。

オーバーローンのメリット

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ローンにはさまざまな呼び名があるように、いろいろな借り入れの形があります。なぜ区別されているのか、どのような用途に利用されているのか理解するために、以下のオーバーローンのメリットについて解説します。

• 手元に資金を残しておける
• 物件の買い逃しが防げる

くわしく解説していくのでみていきましょう。

手元に資金を残しておける

不動産を購入する際に頭金や諸費用を手持ちの資金から捻出するケースがありますが、オーバーローンならそういった費用をローンで賄い、現金を手元に残しておけます。もしもの時の出費や生活費などに対する資金面での余裕が生まれるので、安心して暮らしていくために役立つというメリットがあります。

物件の買い逃しが防げる

気に入った物件を見つけた時に資金が足りなくてもオーバーローンなら買い逃すことなく購入できるメリットがあります。好条件の物件は早めに決断しないと、資金を用意している間に買われてしまう恐れがあります。買い逃しを防ぎたい場合にオーバーローンは有効です。

オーバーローンのデメリット

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オーバーローンのメリットについて解説してきましたが、利用する際に理解しておくべきデメリットも存在します。ここでは以下のオーバーローンのデメリットについて解説します。

• 金利が高くなる
• 審査が通りにくい

金利が高くなる

住宅金融支援機構が実施している【フラット３５】のように、借入額が不動産価格の90%を超えると金利が上がる仕組みの商品が存在します。オーバーローンは不動産価格を超える借り入れ金額になるため金利が高くなります。フルローンやアンダーローンに比べて、月々の支払額が大きくなることがあるので注意が必要です。

審査が通りにくい

オーバーローンは他のローンと比べて審査が厳しい傾向にあります。金融機関側として貸出金額が大きくなるほど貸し倒れのリスクを負うことになるため、ローン申請者に対する審査が厳しくなるのは当然です。信用情報や収入、健康状態に問題がある場合は利用することが難しい場合があるので、事前に金融機関に条件を確認しておきましょう。

不動産価格以上にローンを組んでいるオーバーローンは、抵当権を抹消するのに一般的なローンより時間や資金が必要になるため売却しにくくなっています。

オーバーローンでも住まいを売却する方法

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オーバーローンでも自己資金なしで不動産を売却する方法には以下のようなものがあります。

• 住み替えローンを利用する
• 無担保ローンを利用する
• 任意売却をする

それぞれについて解説していきます。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとはローンの残債を支払う費用と新しい住居に住み替える費用を借り入れるローンのことです。ローンを完済して抵当権を抹消できるので、不動産を売却し新しい家に住み替えることができます。住み替えローンは審査が厳しい傾向にあるため、金融機関への事前の確認が必要です。

無担保ローンを利用する

無担保ローンとはその名の通り担保なしで利用できるローンのことです。新たに資金を用意してローンの返済にあてることができますが、無担保ローンの借り入れ可能額は少なめであることが一般的なので返済金額に合わせて利用するのがいいでしょう。

任意売却をする

任意売却は金融機関の合意を得た上で不動産を売却することで、ローンを完済する前に抵当権を抹消した上で売却を行うことができます。実施するために金融機関の合意や連帯保証人の同意が必要となる点に注意が必要です。

オーバーローンのリスクを理解しておくことが重要

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オーバーローンは物件の価値より借入金額が多くなるため、ローンの利息が高くなりやすく、残債が残ることから売却しにくくなるというリスクがあります。資金がないもののどうしても購入したい不動産がある場合などに利用されるケースがありますが、審査が通りにくく購入後のリスクについても理解することが重要です。これから不動産の購入を検討している方は、本記事を参考にオーバーローンについて理解を深めてみてください。ARUHI住み替えコンシェルジュではオーバーローンになりそうな方の相談実績もございます。一人で悩まずにお気軽に無料オンライン相談をご利用ください。