住宅ローンの仕組みとは

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住宅ローンとは、不動産を購入する際に金融機関から借りるお金のことです。住宅ローンを借りるには、さまざまな条件や返済の仕組みがあり、事前にしっかりと把握しておく必要があります。

1. 住宅ローンの年齢制限と条件

住宅ローンを借りる際には、年齢制限があります。申込時の年齢は、一般的に18歳以上70歳以下、完済時は80歳未満です。例えば、35年ローンの場合、44歳までに申し込まなければなりません。

年齢が上がると返済期間が短くなり、月々の返済額が増えるほか、団体信用生命保険（団信）への加入が難しくなる可能性があります。

2. 住宅ローンの利息と金利の違い

金利とは、元金に対する利息の割合をパーセンテージで示したものです。金利は、利率とも呼ばれます。例えば、金利1%というのは、借入金額の1%が利息として計算されることを意味します。

利息は、元金に対して追加で支払う金額のことです。金利に基づいて計算されます。例えば、100万円を金利1%で借りた場合、1年間で支払う利息は1万円になります。

このように、金利は利息の計算基準となる割合であり、利息はその金利に基づいて実際に支払う金額を示します。

3. 住宅ローンを借りるための審査とは

住宅ローンは高額で長期間にわたるため、金融機関は融資契約を慎重に結びます。融資を受けるためには、仮審査（事前審査）と本審査の二段階のプロセスを経る必要があります。まずは、仮審査（事前審査）に通ることが最初のステップです。

仮審査（事前審査）の審査基準は金融機関によって異なりますが、国土交通省のアンケートを確認すると、審査には以下のような点が考慮されているようです。

【融資を行う際に考慮する項目（令和5年年度調査）】

※“国土交通省｜民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書”参照

また、過去のローンやクレジットカードの利用状況も確認されます。上記のような一般的な条件を満たしていても、信用情報が原因で審査に通らない場合があるため、注意が必要です。

4. 住宅ローンを借りられるのは居住目的のみ

住宅ローンは、契約者が実際に住むための物件に適用される仕組みです。新築や中古の物件に関わらず、居住目的であれば利用できます。

ただし、賃貸物件やセカンドハウス、別荘の購入には利用できないため、注意が必要です。

住宅ローンの種類

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住宅ローンは、大きく分けて3種類です。それぞれ仕組みや特徴を解説します。

1. 民間銀行の住宅ローン

住宅ローンを検討する際、多くの人が民間の金融機関（銀行、信用金庫、労働金庫、JAなど）を利用しています。これらの金融機関の住宅ローンは、団体信用生命保険（団信）や金利タイプ、返済方法、手数料、特典などで差別化されているのが特徴です。多様なプランから、自分に合ったプランを選択できます。

2. 【フラット３５】

【フラット３５】は、全期間固定金利の住宅ローンです。借入時の金利が返済完了まで変わらず、返済額が一定であるため、将来の支出計画が立てやすいのが特徴です。【フラット３５】は、国が支援する住宅金融支援機構と提携する金融機関で提供されています。

3. 財形住宅融資

財形住宅融資は、財形貯蓄を利用して住宅を購入するためのローンです。この制度の仕組みは、財形貯蓄（給与天引きの貯蓄）を行っている人を対象に、比較的低金利で住宅ローンを提供しています。財形貯蓄の契約者は、以下の条件を満たす場合に利用可能です。

【財形貯蓄の条件】

• 1年以上貯蓄を続けていること
• 申込日前2年以内に預入れを行っていること
• 申込日における貯蓄残高が50万円以上であること

住宅ローンを借りる流れ

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住宅ローンを借りるための、大きな流れは以下の通りです。

1. 仮審査（事前審査）に申し込み
2. 本審査に申し込み
3. 契約の締結
4. 融資をうける

それぞれ詳しく解説します。

1. 仮審査（事前審査）に申し込み

不動産の購入を検討し始めたタイミングや、具体的な物件が決まった際に、住宅ローンの仮審査（事前審査）に申し込みます。仮審査の待機期間は、通常1日から1週間程度です。

仮審査の前に、各金融機関の金利や返済方法を調べ、ニーズや好みに合った住宅ローンを選ぶことが重要です。

2. 本審査に申し込み

仮審査が通過すると、本審査へ進みます。本審査の待機期間は、1週間から2週間程度です。

審査には、住民票の写しや印鑑登録証明書、銀行届出印、健康診断書など、多くの書類の提出を求められます。すぐには用意できない書類もあるため、あらかじめ必要書類を確認し準備をしましょう。

3. 契約の締結

本審査が通過したら、いよいよ住宅ローンの契約です。この段階で、金利や返済期間などの条件が確認されるため、契約前にしっかりと返済計画を立てておきましょう。双方が合意すれば、契約の締結となります。

4. 融資を受ける

契約が締結された後、融資が実行されます。受け取った融資は売主や関連業者への支払いに充てられ、その後、物件が引き渡されます。

融資の返済は、融資を受けた月の翌月から開始です。指定の口座から毎月引き落とされるため、毎月の管理をしっかり行いましょう。

住宅ローンの審査に落ちる原因と対策

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「住宅ローンの審査に落ちた」「審査が通らない」という方は、以下のような原因が考えられます。審査に通るポイントをまとめたので、参考にしてください。

1. 信用情報にキズをつけない

年齢や収入、返済負担率に問題がない場合でも、審査に落ちることがあります。その理由のひとつは、信用情報にキズがある場合です。信用情報とは、クレジットカードやマイカーローン、携帯決済の支払い履歴を指し、過去に滞納や問題があると審査通過が難しくなります。

「いずれは持ち家に住みたい」と考えている方は、日頃から信用情報にキズを付けないよう注意が必要です。

2. 頭金を増やす

融資額が多すぎて審査に通らない場合は、頭金を増やし、融資希望額を減らすと良いでしょう。頭金を多く支払うことで、資産や収入の安定性を示し、住宅ローン会社の信頼を得やすくなります。

3. マイカーローンや学資ローンが終わってからにする

住宅ローンの審査では、返済負担率が確認されます。返済負担率とは、年収に対する返済額の割合で、一般的に35％以下が目安です。この割合を超えると、返済負担が大きいと見なされ、審査通過が難しくなります。

そのため、マイカーローンや学資ローンが残っている場合は、ほかのローンを完済してから住宅ローンの申請を行うと、審査に通る可能性が高まるでしょう。

4. 定年前に家を購入する

住宅ローンを利用して家を購入する際は、定年前がおすすめです。住宅ローンでは、申込時の年齢や収入の安定性、融資額とのバランスが考慮されます。そのため、定年後に住宅ローンの審査を受けると、定年前と比べて審査が厳しくなる可能性があります。

住宅ローンの仕組みを理解してスムーズな取引を実現

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本記事では、住宅ローンの仕組みや流れについて解説しました。住宅ローンの仕組みを理解することで、スムーズな取引が可能になります。また、審査に通るためのポイントも紹介しているので、家の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。ARUHI住み替えコンシェルジュでは住宅売買に関する相談を無料で承っております。スムーズで快適な不動産取引を実現するためにポイントを個別でお伝えしています。ご予約は下記ボタンより、お待ちしております。