家探しをしていると、希望の物件はあるが、住宅ローンの融資承認金額が希望物件の購入に足りないケースに直面することがあります。毎月の支払い自体は問題ないという場合は、非常にもどかしいケースです。このような場合に住宅ローンの借入可能額を増やすことはできるのでしょうか？答えは金融機関によってはできる場合があります。

借入金額の目安

審査金利と総返済負担率という考え方がベースになることが一般的です。

※その他条件も加味して審査します

総返済負担率（返済比率）

総返済負担率（返済比率）とはすべての借入（審査する住宅ローンも含む）の年間返済額が年収に占める割合です。金融機関によって何%で設定しているかは異なります。

例えば【フラット３５】の場合は、年収400万円を境に%が変わっており、年収400万円未満の場合は30%、年収400万円以上の場合は35%としています。

参照：フラット35｜【フラット３５】

各金融機関の相場は30%から40%と言われていますが公表していないケースがほとんどです。

例）年収400万円、年間返済額が120万円（毎月10万）の場合は総返済負担率は30%です。

120万円（年間返済額）/400万円（年収）＝30%

審査金利

審査金利とは融資利用後に実際に適用する金利ではなく、審査時に総返済負担率を算出するときに用いる金利です。

3%から4%くらいが一般的といわれていますが総返済負担率と同じく公表されていないケースがほとんどです。

例題

A銀行（総返済負担率35%、審査金利4%、）でBさん（年収600万円、借入（カーローン：月2万、ボーナス払いなし）、35年借入、元利均等払い）の方の借入上限の目安はいくらくらいでしょうか。

A銀行

Bさん

解説

年収600万円の総返済負担率35%は600*35%=210万円のため、カーローン等含めて年間の返済金額が210万円以下が借入の目安となります。

カーローンの支払いが2万円*12か月=24万円/年となるため、住宅ローンで負担する上限の目安は196万円となります。

審査金利4%で計算すると3,800万円を金利4%で借り入れた場合の年間返済金額が約196万円となります。

ここまでの考え方をもとに、借入金額がより増える金融機関探しのポイントです。

借入金額が増える可能性がある金融機関探しのポイント

審査金利が低い金融機関を探す

審査金利が低いと借入可能額も計算上伸びます。例えば【フラット３５】の審査金利は審査時の実行金利を採用しています。

【フラット３５】の9割超の2024年9月に取扱金融機関が提供する最も多い金利が1.93%です。先ほどのBさんの例だと約5,000万円借り入れできる可能性がございます。

参照：フラット35｜金利情報

返済期間が長い金融機関を探す

住宅ローンの返済期間は35年の機関が多いのですが、長期の返済期間を設定している金融機関もございます。

40年のローンや、50年のローンもあるので、借入可能額が伸びる可能性があります。

また最終返済年齢は79歳11カ月の金融機関が多いですが、84歳11カ月の金融機関もあったりします。

実際に借入する期間を伸ばすことで返済比率により入りやすくなる可能性がございます。

審査採用年収が上がる金融機関を探す

金融機関によって、給与だけでなくほかに収入としてみなすことができる項目が異なります。またローンを利用する人も本人だけでなく、配偶者や両親などと一緒に組むことができるかは金融機関によって異なります。同じお客様でも金融機関によって審査採用年収が異なると、承認を受けることができる金額が変わる可能性があります。

金融機関探しによって、購入できるかできないか結果が変わる可能性があります。

無料でオンライン相談を承っているのでリンクよりご予約ください。

高いコンサルティング能力が必要

借入金額が増える可能性がある金融機関探しのポイントを確認しました。これらは一般的に公表されているものでもございません。そして公表されていても一人ひとり異なる顧客に併せて住宅ローンの提案をする必要があるため高いコンサルティング能力を有した担当者が必要となります。希望の融資条件を得るためには、優秀な担当者に相談することも大切な要素です。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは提携している会社の担当者をお客様の状況や希望にあわせて個別でご紹介しています。ご興味がある方は無料オンライン相談にて承ります。

優秀な担当者に早めに相談し取りうる選択肢、とるべき行動を可視化すべし

今回は住宅ローンの借入可能額を増やすためのポイント解説しました。闇雲に審査をしても希望の条件が成就する可能性は低いです。優秀な担当者に早めに相談し、取りうる選択肢や取るべき行動の可視化をしましょう。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは不動産購入に関する相談を無料で承っています。優秀な担当者のご紹介もしておりますので、気になる方はぜひ無料オンライン相談をご利用ください。