住宅購入をして住宅ローンの返済中に、引っ越しをしたい事情が出た際に引っ越しをすることは条件や進め方によっては可能です。ただし、注意点やポイントがいくつかあるため、本記事で概要を理解したうえで検討しましょう。本記事では大きく2つのケースに分けて住宅ローンの返済中の物件から引っ越しをする際の進め方とポイントを解説します。ぜひ参考にしてみてください。引っ越しの段取りやご自身の進め方について不安がある方は、無料オンライン相談にてサポートを提供しています。下記ボタンよりご予約お待ちしております。

住宅ローンの残債がある状態で、引っ越しをする2つのケース

出典：pixta.jp

住宅ローンの残債が残っている状態で、引っ越しをする場合はケースによって進め方やポイントが異なります。以下の2つのケースに分けることができます。

• 自宅の残債を完済して、引っ越しをするケース
• 自宅の残債を完済せず、引っ越しをするケース

それぞれについて以下に解説していきます。

自宅の残債を完済して、引っ越しをするケース

自宅の住宅ローンの残債を返済する場合は、スムーズに引っ越しをできる可能性が高まります。住宅ローンとして借り入れをしている以上、使用用途は自己居住のためであるため、居住することが条件となりますが、完済する場合は制限がなくなります。住宅ローンの残債を完済する場合の手段として大きく2つのケースが想定されます。

• 自宅を売却して、完済するケース
• 自宅を売却せず、完済するケース

2つのケースについて解説していきます。

自宅を売却して、完済するケース

初めに全体的な流れについて解説いたします。自宅を売却して住宅ローンの残債を完済する場合の手続きの流れは下記の通りです。

1. 売却を依頼する会社を決める
2. 販売活動開始
3. 売買契約
4. 金融機関に連絡する
5. 決済日に住宅ローンの完済を行う

以下にそれぞれの詳細とポイントについて解説します。

1.売却を依頼する会社を決める

自宅の売却を依頼する会社を選定しましょう。依頼する会社により、査定金額や販売の方法、特色が異なります。ご自身の状況や目的と依頼する不動産会社の強みが合致しているかを確かめたうえで会社を決定しましょう。

ポイント

売却を依頼する会社を決める際には、以下の点に注意しましょう。

• 査定価格で安易に会社を決定しない

査定金額で安易に不動産会社を決定しないようにしましょう。不動産仲介会社としては、媒介契約を獲得する（販売の依頼を受ける）ことは安定して収益を上げるうえで非常に重要な要素です。中には査定金額をわざと高めに出して、媒介契約を取得する会社もまれにいます。査定金額に対して適切な根拠が確認できない場合は、セカンドオピニオンとして他の仲介会社に相談をしたり、弊社のオンライン相談をご利用ください。

• 仲介手数料で安易に会社を決定しない

  仲介手数料とは不動産の売買を依頼し、成立した場合に支払う報酬のことです。国土交通省の定める宅建業法により、仲介手数料として受領できる報酬には上限が決められており、下記のとおりです。
  

  売買金額（税抜）	仲介手数料の上限額
  200万円以下の部分	売買金額(税抜）の5%+消費税
  200万円超、400万円以下の部分	売買金額(税抜）の4%+消費税
  400万円超の部分	売買金額(税抜）の3%+消費税

  多少計算が面倒なため、多くの場合は速算式を利用します。

  速算式：（売買金額の3%+6万円）+消費税

  ※売買代金400万円超の場合の速算式

  上限金額の（売買金額の3%+6万円）+消費税を仲介手数料として受領する会社が多いのですが、企業努力や営業戦略としてより低い金額を提示する会社もございます。報酬額が低くなると同じ売買金額の場合、売主の手元に残るお金が増えることになります。これは非常に魅力的なメリットに見えるため、競合の不動産会社がいる場合に、不動産会社側よりオファーがある場合がございます。しかし、仲介手数料を下げることは「囲い込み」につながりやすくなるリスクも伴います。囲い込みとは、ほかの仲介会社の担当者が連れてきた買主候補は受け付けないことです。囲い込みによって売却活動がスムーズに進まない結果、割り引いた手数料よりも値下げをして販売しているお客さまは相談者の中にも多数いらっしゃいます。囲い込みについて提携の会社の1つのらくだ不動産が説明しておりますので、気になる方はご確認ください。

  参考：らくだ不動産HP|不動産仲介の囲い込みとは？対策方法を不動産エージェントが解説！

• 「今、ちょうどこの物件を購入希望のお客さまがいます」で決定しない

  売却を希望している物件について、購入希望者がいるので私の会社にしてほしいと営業担当者に話を受けることがございます。確かに魅力的な話です。ですがそれで決定するのはやめましょう。前述した「囲い込み」がない限り、基本的にはどの仲介会社もあなたの物件を買主候補に案内することは可能です。仮に購入希望者がいると伝えてきた担当者の会社以外で媒介契約を締結しても、その担当者は買主を連れてきてくれるはずです。そもそも購入希望者の気が変わることもあるため、売却を成功させるためには他の検討項目で決定しましょう。

• 会社だけで判断せず、担当者についても検討する

  自宅の売却活動において、不動産会社選びは非常に重要ですが、同じくらい担当者選びは重要です。会社のサポート体制や、資金力によって集客に差が出ることはございますが、最後は見学に来た購入希望者に対して適切に営業活動を実施することが重要です。反響（問い合わせ）はあるものの見学に来ていない、見学はくるものの購入希望の声が来ないというケースは売却時のよくあるお悩みです。このケースのお客さまの面談時には担当者があっていないケースが多いです。比較して悩んでいる会社がある際は担当者にも注目しましょう。

2.販売活動開始

売却を依頼する会社の選定の次は、実際に住宅の販売を開始します。売却を依頼した不動産会社が広告を作成し掲載したり、他不動産会社の担当者の見学希望に対応してくれます。売主として対応することとしては、居住中の販売の場合は、見学の日程調整や見学当日の対応、購入希望が来た際は条件交渉への回答です。居住中でない場合の売却時は不動産会社の担当者に鍵の管理をしてもらい、購入希望を待ちます。

ポイント

販売活動開始した際には以下の点に注意しましょう。

• 広告活動

どんなに素晴らしい物件でも、販売していることが伝わらなければ購入希望者が現れる可能性が極めて低くなります。「どこ」に掲載されているのか、「どのように」掲載されているのかを不動産会社にまかせっきりにせず、自主的に確認しましょう。

• 反響数

広告活動の効果測定の重要な要素が反響数です。反響数が順調に伸びていない場合は、販売方法の見直しを考える必要があります。地域や販売する物件種別などによって想定される反響数が異なってきます。売却を依頼している担当者と期待される数字との差分とその理由、今後の対策について共有し実行できるようにコミュニケーションを積極的に取りましょう。

• 見学数

• 購入希望者が現れるかどうか、おおよその検討をつけるために重要な要素が見学数です。なかなか見学なしに物件購入を決める人は少なく、中古住宅になるとコンディションも含めて確認したい購入検討者が増えます。反響数が想定される数字以上に来ているが、見学数が思うような数字にならない場合はなかなか成約に結びつかないケースに共通しています。この場合どこに問題があるのか、担当者と確認しましょう。問題点の洗い出しが難しい場合はオンライン相談をご利用ください。

• 見学時の対応

購入見学者が実際に、物件を見学に来た際の対応も重要です。売却の担当者がきちんと物件の情報だけでなく、物件に住むメリットを検討者ごとに伝えているか確認しましょう。また、担当者にまかせっきりにするのではなく、時には「生の声」をお伝えすることも効果的です。担当者と事前に打ち合わせをするとキチンと伝えたいことが、検討者に伝えることができるでしょう。

• 見学時の資料

不動産売買仲介の担当者の話は購入検討者にとってもちろん大事ですが、物件資料も希望の条件で成約する確率を高めるために重要な営業ツールです。競合物件が多い地域では物件を見に行くか、いかないかA41枚の資料で判断されてしまう場合もあります。掲載情報や、伝え方を確認しましょう。また担当者が資料を作成しやすいように積極的に情報提供を行いましょう。

• 購入希望者との条件交渉

購入希望者から、購入申込を希望する旨を担当者を通じて連絡をうけます。この際に販売中の条件と異なる条件で購入希望がくる場合もあります。販売状況や、販売の目的と購入希望者の提示している条件があっているか、売却の担当者としっかり協議したうえで返答しましょう。

3.売買契約

購入希望者との条件交渉が終了したら、いよいよ売買契約です。

ポイント

売買契約の際は以下の点に注意しましょう。

• 必要な持ち物を事前に確認する

売買契約の際に、持っていくものや用意するものを担当者に事前に確認しましょう。普段触らないものも多くあるため直前に探してなかなか見つからずに困るケースもございます。余裕をもった準備を心がけましょう。

• わからない点はその場で確認する

契約とは、法的な拘束力をもつ約束です。売買契約の際には「契約不適合責任」など普段馴染みのあまりない言葉が続く場面もあります。単語の意味だけでなく、わからないことはその場で確認し、双方にとってトラブルにない売買契約にしましょう。

参考：ARUHIマガジン|コラム|改正ポイントを解説！ 家の購入で見落としがちな「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」

4.金融機関に連絡する

現在借り入れている住宅ローンの返済手続きを行うために、金融機関に問い合わせをします。HPまたはカスタマーサポートのような部署への直通番号があるケースが多いです。以下の点にご注意ください

ポイント

• 一回目の連絡は早めに行う

住宅ローンの手続きは「〇日前までに」といった具合で期限が厳格に規定されているものが多いです。各金融機関によって「どの手続き」を「いつ」、「何のために」実施し、「何が必要か」異なるケースがございますので、早めに連絡し全体感を確認したうえで、直近の手続きに取り掛かりましょう。

• 不動産会社の担当者との進捗報告は細かく行う

基本的に買主側との連絡や調整は不動産会社が実施します。買主と円滑に物件引き渡しができるように不動産会社担当者とは細かく進捗報告をしましょう。この際に不明点はもれなく確認しましょう。

5.決済日に住宅ローンの完済を行う

決済日に買主より振り込まれた売買代金から、住宅ローン残債の返済を行いましょう。返済方法は金融機関によって指定があるため、注意しましょう。

自宅を売却せず、完済するケース

自宅を売却せずに完済する資金がある方は、その資金で住宅ローンの完済を行うという選択肢もございます。自宅を売却せずに、住宅ローンの残債を完済する場合の手続きの流れは下記の通りです。

1. 金融機関に連絡する
2. 金融機関と設定した日に住宅ローンの完済を行う

1.金融機関に連絡する

現在借り入れている住宅ローンの返済手続きを行うために、金融機関に問い合わせをします。HPまたはカスタマーサポートのような部署への直通番号があるケースが多いです。以下の点にご注意ください

ポイント

• 一回目の連絡は早めに行う

住宅ローンの手続きは「〇日前までに」といった具合で期限が厳格に規定されているものが多いです。各金融機関によって「どの手続き」を「いつ」、「何のために」実施し、「何が必要か」異なるケースがございますので、早めに連絡し全体感を確認したうえで、直近の手続きに取り掛かりましょう。

• 振込が必要な場合は、完済資金を保管している金融機関にも事前連絡をしておく

指定の口座に振り込みをし、住宅ローンの完済を行う場合、通常の振込額よりも大金になるケースが多いです。普段設定されている振込上限額を超える場合があるため、完済を行う資金が保管されている口座の金融機関に早めに手続きを行いましょう。

2.金融機関と設定した日に住宅ローンの完済を行う

金融機関と設定した日に住宅ローンの完済を行いましょう。

番外編：自宅の売却よりも先に新居の住宅ローンの融資を受けたい場合

自宅を売却することで住宅ローンの完済を行う予定であるが、現在の自宅の売却完了前に新居の住宅ローンの融資を受けたい方はいらっしゃいませんか。ARUHI 住み替えコンシェルジュの相談にはそのようなご相談者が多数いらっしゃいます。一人ひとりのご状況によって回答は異なりますが、新居の住宅ローンの融資を先に利用することができる可能性はございます。考え方や、確認すべき項目を個別にお伝えしているセミナーやオンライン相談を無料で提供していますので、下記よりご予約ください。

自宅の残債を完済せず、引っ越しをするケース

自宅の残債を完済せず、引っ越しをする場合大きく2つのケースに分けて考えられます。

• • 引っ越し先を購入するケース
  • 引っ越し先は賃貸のケース

それぞれのケースについて進め方とポイントを解説します。

引っ越し先を購入するケース

現在の住宅ローンは維持したまま、引っ越し先の住宅を購入するケースの場合の進め方は下記の通りです。

• • 1. 現在住宅ローンを借り入れしている金融機関に確認する
    2. 新居の資金計画を確認する
    3. 引っ越し完了後、住所変更手続きをする

以下にそれぞれ詳細とポイントを解説します。

1.現在住宅ローンを借り入れしている金融機関に確認する

現在の住宅ローンを返済せずに新居に引っ越しを希望する場合に、最初に行うべきことは現在住宅ローンを借り入れている金融機関に確認を行うことです。住宅ローンは自己居住の目的のために、借り入れているものです。住宅ローンの完済をせずに引っ越しをする場合には、借り入れ当初の状況と異なるため、確認をしましょう。転勤などやむをえないと判断する場合に借り入れを続けたまま、引っ越しをすることができるケースもあるようですが、金融機関の判断によります。現在の自身の金融機関に確認しましょう。

ポイント

金融機関に何も伝えず、引っ越しをしていた場合はどうなるのでしょうか。この場合考えられることとしては住宅ローンの一括返済を要求することも考えられます。住宅ローンは期限の利益によって毎月の支払いで返済することが守られています。期限の利益を喪失すると一括返済をしなければいけません。期限の利益の喪失請求事由として銀行との「取引約定に違反したときや銀行への報告または銀行への提出書類に重大な虚偽の内容があったとき」とあるため、該当すると判断された場合は一括返済をすることになるでしょう。

参考：SBIアルヒ|住宅ローン用語集|期限の利益とは

2.新居の資金計画を確認する

現在住宅ローンを借り入れている金融機関に許可が取れた場合、引っ越し先を購入するための計画を立てます。現金であれば問題ないですが、ローンを利用しようと考えている方は、現在の住宅ローンを抱えたままの計画になりますので、難易度があがります。早めにいろんな金融機関に取り扱いが可能か、確認をしましょう。

ポイント

現在の金融機関より引っ越しの許可を得ても、住宅ローンの完済予定がないまま、新たにローンを組むことは難易度が高い。

3.引っ越し完了後、住所変更手続きをする

現在住宅ローンを借り入れしている金融機関に、住所を変更した旨を速やかに伝えましょう。

引っ越し先は賃貸のケース

現在の住宅ローンは維持したまま、引っ越し先は賃貸するケースの場合の進め方は下記の通りです。

• • 1. 現在住宅ローンを借り入れしている金融機関に確認する
    2. 賃貸を扱っている不動産会社に相談する
    3. 引っ越し完了後、住所変更手続きをする

以下にそれぞれ詳細とポイントを解説します。

1.現在住宅ローンを借り入れしている金融機関に確認する

現在の住宅ローンを返済せずに新居に引っ越しを希望する場合に、最初に行うべきことは現在住宅ローンを借り入れている金融機関に確認を行うことです。住宅ローンは自己居住の目的のために、借り入れているものです。住宅ローンの完済をせずに引っ越しをする場合には、借り入れ当初の状況と異なるため、確認をしましょう。転勤などやむをえないと判断する場合に借り入れを続けたまま、引っ越しをすることができるケースもあるようですが、金融機関の判断によります。現在の自身の金融機関に確認しましょう。

ポイント

金融機関に何も伝えず、引っ越しをしていた場合はどうなるのでしょうか。この場合考えられることとしては住宅ローンの一括返済を要求することも考えられます。住宅ローンは期限の利益によって毎月の支払いで返済することが守られています。期限の利益を喪失すると一括返済をしなければいけません。期限の利益の喪失請求事由として銀行との「取引約定に違反したときや銀行への報告または銀行への提出書類に重大な虚偽の内容があったとき」とあるため、該当すると判断された場合は一括返済をすることになるでしょう。

参考：SBIアルヒ|住宅ローン用語集|期限の利益とは

2.賃貸を扱っている不動産会社に相談する

現在住宅ローンを借り入れている金融機関に許可が取れた場合、引っ越し先の計画を立てます。不動産会社へ訪問し、希望の条件のすり合わせと物件見学を行いましょう。

3.引っ越し完了後、住所変更手続きをする

現在住宅ローンを借り入れしている金融機関に、住所を変更した旨を速やかに伝えましょう。

住宅ローンの残債がある場合の引っ越しに必要な準備

住宅ローンが残っている状態で引っ越しを検討する際には、慎重に行動しなければいけません。残債の処理方法や引っ越し後の生活設計を明確にすることで、経済的な負担を最小限に抑えながらスムーズに進めることができます。

引っ越しに伴う費用のシミュレーション

引っ越しに必要な費用は、単に新居への移転費用だけではありません。不動産の売却や新居購入に伴う諸費用、引っ越し作業自体のコストなど、多岐にわたります。

例えば、不動産売却には仲介手数料、登記費用、場合によっては住宅ローンの繰上返済手数料が発生します。新居購入に際しても頭金や諸経費が必要です。見積もりを取ることで。資金計画の精度を高めることが可能です。

また、引っ越しそのものにも費用がかかります。家具や家電の移動費用、新しい住居で必要になる家具購入費、引っ越しに伴う各種手続きに関わる費用など、細かな支出を合計すると予想以上の金額になることがあります。これらをシミュレーションし、予算に余裕を持つことが大切です。

金融機関との交渉

住宅ローンの残債がある場合、現在の住宅を売却してもローンを完済できない可能性があります。このようなケースでは、金融機関と交渉し、返済計画の変更や一部免除の相談を行う必要があります。

買い替えローンの利用や、既存ローンの条件変更（リスケジュール）を交渉することが考えられるでしょう。金融機関は、物件の売却計画や今後の収入見込みに関する具体的な情報を求めるため、あらかじめ資料を用意しておくと交渉がスムーズに進みます。

また、売却後も残債が残る場合には、「担保外借り入れ」という方法でローンを引き続き返済することができます。この場合、金融機関から追加の信用審査を受ける必要があるため、事前準備が重要です。

ローン返済計画を立てる

引っ越し後の生活に支障をきたさないよう、住宅ローン返済計画を再設計することが欠かせません。現在のローンが売却価格で完済できない場合は、残債をどのように処理するかが課題となります。残債を新たなローンに組み込む場合や、手元資金で補う場合など、複数の選択肢を比較検討することが必要です。

引っ越し後の家計全体を見直し、住宅ローン以外の支出も含めた長期的な収支計画を作成しましょう。また、新しい住居での月々の支払いが無理のない範囲に収まるよう、ローン返済期間の延長や金利タイプの変更も検討してください。

住宅ローン残債がある家を売却する際の注意点

住宅ローンの残債がある家を売却する場合は、売却活動の進め方やタイミング次第で、結果が大きく変わることを理解し、適切に対応しましょう。

不動産業者を慎重に選ぶ

信頼できる不動産業者を選ぶことが、住宅の売却を成功させるポイントです。不動産業者の選択には、過去の実績、地域での評判、提供されるサービス内容などを考慮する必要があります。特に、残債がある場合には、売却活動を迅速かつ的確に進められる業者を選ぶことが重要です。

また、複数の業者に査定を依頼して価格や販売戦略を比較検討することをおすすめします。査定価格が高いだけでなく、実現可能な売却価格や適切なアドバイスを提示してくれる業者を選ぶよう心がけましょう。

売却タイミングを見極める

住宅を売却する際のタイミングも重要です。市場の動向や季節的な需要を考慮し、売却時期を計画することで、より高い価格で売却できる可能性が高まります。

例えば、住宅市場が活発になる春や秋は、多くの購入希望者が物件を探す時期とされています。この時期に合わせて売却活動を行うことで、買い手を見つけやすくなるでしょう。

さらに、金利の動向も売却タイミングを見極める際に重要な要素です。金利が低いときは購入希望者が増える傾向があるため、売却価格にプラスの影響を与えることが期待できます。一方、金利が上昇傾向にある場合は、売却活動を早める判断も必要です。

住宅ローンの残債がある場合の引っ越しや売却には、入念な準備と柔軟な計画が求められます。早い段階で専門家に相談し、適切なアドバイスを受けるのもおすすめです。

まとめ

住宅ローンを借り入れしている状態で引っ越しをすることは可能ですが、手順を踏んで行動しないと希望どおりの結果とならないケースは多々あります。現在住宅ローンの残債がある状態で引っ越しを検討している、希望している方はオンライン相談をご利用ください。