住宅ローンの繰り上げ返済とは？よりお得に返せるタイミング

出典：pixta.jp

繰り上げ返済とは、残りの住宅ローンの一部、もしくは全額を一気に支払う返済方法のことをいいます。繰り上げ返済においてその金額は全て残債に充てられるため、利息分は含まれません。本来かかるはずだった利息分を削減できるため、総返済額を劇的に減らすことも可能です。本記事ではよりお得な返済のタイミングについてもシミュレーションを用いて紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済の種類とメリット・デメリット

出典：pixta.jp

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2つのパターンがあります。下記では、2つのメリット・デメリット、それぞれの返済方法に向いている人の特徴についてもご紹介していきます。

期間短縮型

期間短縮型は毎月の返済額とは別にまとまった金額を返すことで、完済までの期間を縮めることができる方法です。何よりの特徴はその全額を元金の返済に充てることができるという点です。借りた分だけ返せるので本来の返済期間であれば必要だった利息を減らすことができます。　

メリット：

• より早く完済できる
• 利息を軽減できる
• 元金が減ることで精神的負担が軽減する

デメリット：

• 家計を圧迫する可能性がある
• ライフイベントにおける資金不足の懸念

向いている人：

• より効率的に利息を軽減したい人
• 「定年までに完済したい」などの目標がある人

返済額軽減型

返済額軽減型は、返済期間を変えないまま、繰り上げ返済をした額を毎月の返済額に充てて返済していく方法です。元金に対し、月割り計算で繰り上げ額を充てていくので1ヶ月の支払い額が軽減されます。

メリット：

• 月の支払額が抑えられる
• 生活費がかかる時期に精神的負担が減る

デメリット：

• 期間短縮型に比べ、元本の返済割合が小さい
• 返済期間が変わらない

向いている人：

• 支払いが多く日々の生活が苦しい人
• 近い将来に多額の出費が予想される人

「期間短縮型」と「返済額軽減型」どっちが有利？

出典：pixta.jp

借入期間の短縮のほか、利息の負担軽減、借入元金の返済率においても「期間短縮型のほうが有利」だといえます。

では、全く同じ金額で繰り上げ返済を行う場合、2つのパターンにどのような違いが生じるのでしょうか。実際にシミュレーションしてみましょう。

モデルケースで返済状況をシミュレーションしよう

今回は、仮に借入金額3,000万円で35年ローン、金利2.5％（固定金利）のケースを見てみましょう。また、それぞれ2年後に返済した場合と5年後に返済した場合では総返済額にどれだけ差が出るのかも検証してみましょう。

▼3,000万円（金利:2.5％）の35年ローンの場合

参考：keisan 繰り上げローン返済

▼2026年7月（2年後）に100万円繰り上げ返済

差額…744,421円　※期間短縮型のほうが744,421円お得

▼2029年7月（5年後）に100万円繰り上げ返済

差額…635,232円　※期間短縮型のほうが635,232円お得

　※計算詳細や端数処理は金融機関によって異なります。あくまで目安としてご参照ください。

比較してみて分かるように、期間短縮型のほうが利息分が大幅に軽減されるため、総返済額も少なくなることが分かります。

返済軽減型の場合は2年後に100万円を返すと毎月3,748円減額（年間：44,976円）でき、利息は約46万円削減できます。5年後に返済すると、毎月3,996円減額（年間：47,952円）できることが分かりました。

比較すると、同じ条件であれば5年後よりも2年後のほうが利息の軽減効果が高いことが分かります。元金が大きいほど利息も軽減されるので、より早い方が得策といえます。

住宅ローンの「繰り上げ手数料」とは？

出典：pixta.jp

繰り上げ手数料とは、繰り上げ返済を行うときに発生する事務手数料のことをいいます。手数料の金額は取り扱い機関や申し込み方法によっても異なりますが、インターネット手続きの場合であれば手数料がかからないことが多いです。

全額繰り上げ返済で、尚且つ窓口で手続きする場合は11,000〜33,000円程度の手数料がかかることがあります。インターネット手続きを行えば全額繰り上げでも手数料を安く抑えられることが多いので検討してみましょう。

自分に合った繰り上げ返済プランを考えよう

出典：pixta.jp

本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済の種類やメリット・デメリット、返済シミュレーションなどをご紹介しました。返済のタイミングは個人のライフプランによって異なります。今必要なお金か、将来必要なお金か、よく考えてプランニングしましょう。ARUHI住み替えコンシェルジュでは、住宅購入や売却に関する多様な相談をオンラインで承っています。場合によっては住宅ローンの繰り上げ返済でなく、住み替え（買い替え）をする方もいらっしゃいます。まずはお気軽にご相談ください