住宅ローンを払いながら賃貸に出すことは、条件によっては可能です。ただし注意点もいくつかあるので、デメリットを押さえた上で検討しましょう。本記事では住宅ローンを払いながら賃貸に出すときのルールや、注意点についてわかりやすく解説します。ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンを払いながら賃貸に出すことは可能？

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前提として、住宅ローンは自分が住む家を買うための仕組みです。そのため、賃貸収入を目的として住宅ローンを組むことはできません。

しかし、住宅ローンの返済が残っている家を賃貸に出せることもあります。住宅ローンを返済中の家を賃貸に出せるかどうか判断するのは金融機関です。

金融機関が「やむを得ない事情がある」と判断した場合、住宅ローンを払いながら持ち家を賃貸に出せる可能性があります。

住宅ローンを払いながら賃貸に出すときのルール

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住宅ローンを組んだ場合、ルールを破ると契約違反と見なされるため注意が必要です。以下では、住宅ローンを支払いながら賃貸に出すときの基本ルールを見てみましょう。

• 資金の利用用途は限られる
• 賃貸併用住宅なら住宅ローンが使える

それぞれについて解説していきます。

資金の利用用途は限られる

住宅ローンはあくまで居住用の家や土地の購入費、諸経費を借入するためのものです。そのため、基本のルールとしては他の用途に使用することはできません。

例えば住宅ローンの支払い中に引っ越す場合、賃貸住宅ローンに借り換えたり、他の金融機関で借り換えを検討したりすることになります。

一方で、やむを得ない事情が発生した場合は契約条件を変更してもらえることも。借入者の事情によっては、ローンを支払いながら賃貸に出したり、引っ越したりできる場合もあります。

賃貸併用住宅なら住宅ローンが使える

賃貸で貸し出す場合、賃貸併用住宅として住宅ローンを使うことも可能です。賃貸併用住宅なら住宅兼賃貸として、賃貸で得た収入を住宅ローンの支払いに活用できます。

ただし貸出併用住宅は、あくまで自分が住むための家であることが前提です。全体の床面積のうち、自宅の床面積が50％以上を占める必要があるため注意しましょう。自宅の床面積がこの割合を下回ってしまうと、賃貸併用住宅として住宅ローンを組むことはできなくなります。

住宅ローンを払いながら賃貸に出せる場合

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以下では、住宅ローンを払いながら賃貸に出せるケースについて解説します。

• やむを得ない事情がある場合
• 賃貸住宅向けローンに切り替え
• 住宅金融支援機構でのローンは民間企業に切り替え

それぞれ1つずつ見ていきましょう。

やむを得ない事情がある場合

住宅ローンは、原則自分の居住用の家を買うための仕組みです。しかし、購入者にやむを得ない事情がある場合に限り、ローンの返済中に賃貸へ出せることもあります。

例えば親族の介護が必要になった、突然転勤が決まったといったケースでは、賃貸に出せる可能性もあるでしょう。ただし詳細な判断や取り決めは金融機関によって異なります。

上記のようなやむを得ないケースでは、まずは銀行の担当者へ相談してみましょう。交渉次第で賃貸を許可してもらえる可能性もあります。

賃貸住宅向けローンに切り替え

銀行で住宅ローンを組んでいて、その後住宅を賃貸に出したい場合、賃貸住宅向けローンに切り替えることで賃貸に出せるようになります。

ただし、住宅ローンと賃貸住宅向けローンでは金利が大きく異なる点に注意しましょう。賃貸住宅向けローンは住宅ローンのような優遇金利ではなく、投資用不動産のためのローンであるため金利が高くなりやすいです。

そのため実際の返済費用には大きな差が出ることになります。賃貸住宅向けローンへの切り替えを検討している場合は、金利差について十分に理解した上で予算を組むようにしてください。

住宅金融支援機構でのローンは民間企業に切り替え

フラット35など、住宅金融支援機構でローンを組んでいた場合は民間のローンに切り替える必要があります。住宅金融支援機構のローンは、原則本人が住まなければならないためです。

ただし、民間の住宅ローンと同様に、特別な事情がある場合には、融資住宅に戻ることを前提に賃貸に出すことが許可される場合もあります。

やむを得ない事情が生じた場合は、まずはローンの契約先に相談することから始めましょう。

住宅ローンを払いながら賃貸に出すときの注意点

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住宅ローンを払いながら賃貸に出すことは条件によって可能ですが、いくつか注意点があるため押さえておきましょう。以下では、住宅ローンを払いながら賃貸に出すときの注意点を紹介します。

• 勝手に賃貸にするのはNG
• 金利が高くなる
• 切り替えに手数料がかかる
• 住宅ローン控除を受けられなくなる
• 家に戻る意思があるなら定期借家契約にする

それぞれ解説していきます。

勝手に賃貸にするのはNG

金融機関に相談せず、勝手に賃貸に出すことは避けましょう。住宅ローンは優遇金利や税金の控除などさまざまなメリットを得られますが、これはあくまで居住を前提に享受できるものです。勝手に賃貸に出すと、住宅ローンを悪用していることになります。

また、金融機関に隠して賃貸に出した場合もバレる可能性が高いでしょう。金融機関は定期的に融資物件の調査を行っているため、本人以外が住んでいる場合は怪しまれてしまいます。

金利が高くなる

やむを得ない事情として認められない場合、賃貸住宅ローンに切り替える必要があります。ただしこの場合、金利が高くなる点に注意しましょう。

賃貸住宅ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されており、毎月の返済額が増えて負担が大きくなりやすいです。

切り替えに手数料がかかる

住宅ローンから賃貸住宅ローンに切り替える際、手数料がかかる点も押さえておきましょう。例えば繰り上げ返済手数料、印紙税、抵当権費用、事務手数料などがかかります。

賃貸化するには諸経費がかさむことを踏まえた上で、賃貸に切り替えるかどうか検討するようにしましょう。

住宅ローン控除を受けられなくなる

賃貸に変えることで、住宅ローン控除を受けられなくなる点にも注意が必要です。一般的な住宅ローンはローンの開始から10年〜13年間の控除を受けられます（※）。しかし、住宅ローンの返済中に賃貸に変えると、この控除を受けられません。

人によっては毎年数十万円単位の減税がなくなることになり、金銭的負担が大きくなる可能性があります。

※ “国土交通省 公式HP” 参照

家に戻る意思があるなら定期借家契約にする

いずれ家を居住用に使う場合、賃貸に出す際は定期借家契約を結びましょう。

通常の普通借家契約を結んでしまうと、正当な理由がなければ借主の契約更新を拒否することができません。そのため、自分の好きなタイミングで戻れなくなってしまいます。

家に戻る意思がある場合、契約期間終了後に明け渡してもらえる定期借家契約を結ぶことをおすすめします。

住宅ローンを払いながら賃貸に出す場合は慎重に検討しよう

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住宅ローンを払いながら賃貸に出すことは可能ですが、やむを得ない事情がなければ交渉が難しいこともあります。また、住宅ローン控除を受けられない、住宅ローンの金利が高くなりやすいといったデメリットもあるため、注意点を押さえた上で慎重に検討しましょう。

ご自宅を賃貸に出す「理由」によっては専門家にそうだんすることで別の選択肢があるかもしれません。

特に相談することなく、進めて困ってしまう前に、一度状況の整理をおすすめしております。

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