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住宅ローンの契約を結ぶ際、初めて住宅ローン特約というキーワードを聞く方もいることでしょう。本記事では、住宅ローン特約の特徴について紹介します。また住宅ローン特約ならではの注意点や適用できる条件についても解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン特約とは

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住宅ローンの特約とは、金融機関の融資審査が落ちた場合に住宅ローンの契約を白紙撤回できる取り決めのこと。この特約が適用されることで、すでに支払っていた手付金や仲介業者に支払っていた手数料が戻ってきます。

住宅の売買契約が進んだ時に住宅ローン特約の言葉が出てくるので、しっかりチェックすることが必要です。

住宅ローンの特約は2種類

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住宅ローン特約は、解除条件型と解除権留保型の2種類があります。それぞれ異なる契約解除の仕組みとなっているので、内容を理解し選ぶことが重要です。

解除条件型

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解除条件型は住宅ローンの審査が通過しなかった場合、自動的に契約解除されるタイプです。決まった期限が来ると、条件が整っていれば自動的に契約解除となります。売主に連絡する必要がないので、少しでも契約解除の負担を軽減させたい方にはおすすめです。

ただし契約解除されてしまうと、ほかの審査を受けられなくなってしまうため注意が必要。もし2つ目や3つ目の審査に挑戦したい場合は、期限前に売主に連絡するか、解除権留保型を利用しましょう。

解除権留保型

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解除権留保型は住宅ローンの審査が通らなかった時に、契約を解除する権利が一定期間だけ発生するタイプです。

解除条件型とは異なり、契約を解除したい場合は、買主は売主に対して契約解除の意思表示をしなければなりません。しかし契約解除をしなければ、2つ目や3つ目の審査にチャレンジできます。

ただし、1日でも期限を過ぎてしまうと、契約解除時に手付金の放棄だけでなく、違約金などが発生する可能性があるので注意しましょう。

住宅ローンの特約で注意するべき点

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住宅ローンの特約を適用するためには、いくつか注意しなければならない点があります。住宅ローンの特約について理解が乏しいと、買主と売主との間でトラブルに発展する可能性もあるので注意しましょう。

適用できるのは記載された銀行のみ

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住宅ローンの特約の対象になるのは、あくまでも契約書に記載されている銀行のみです。

例えばA銀行で契約書が記載されていた場合、適用できるのはA銀行となります。しかし事前審査がA銀行で、本審査がB銀行だった場合、仮にB銀行での本審査が落ちてもローン特約を使用することはできません。

もし複数の金融機関に融資の申し込みをする場合は、契約書面にすべて記載するのが望ましいでしょう。

売買契約書記載の金額よりも融資金額を増額するのはNG

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少しでも多く融資を受けたいという理由で、売買契約書記載の金額よりも融資金額を増額して融資申請をする方もいるでしょう。

しかし、このような行為をしてしまうと本審査の通過は通りにくくなってしまいます。また増額での融資申請は特約の対象外となるので注意しましょう。

ネット銀行だと手続きに時間がかかる

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住宅ローンを組むために、ネット銀行を使う方もいるでしょう。一般的な銀行であれば本審査にかかる期間は約7日〜10日間ですが、ネット銀行の場合はそれ以上に本審査の通過に時間がかかることがあります。本審査の期間が延びてしまうとローン特約の期日を超えてしまうかもしれません。

もしネット銀行を活用する際は特約の適用期間に影響がないかチェックしましょう。

購入者に非がある場合は適用されない

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意図的に住宅ローンの本審査を出さないというように故意に審査の妨げをした場合は、特約の対象外となります。意図的でなくても、例えば本審査を出した際に転職をしたり、うっかり本審査を出し忘れていたりしても特約の対象外となるので注意しましょう。

住宅ローン特約でトラブルを起こさないためのポイント

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ローン特約を適用させるためには、売買契約書に必要事項を明確に記載することが重要。万が一審査落ちでローン特約が必要となった場合に、売買契約書を通して売主と買主の認識のすり合わせが必要となります。

具体的に、どのような点を押さえれば良いのか紹介します。

不動産売買契約書にローン特約の記載があるかチェック

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住宅ローンを組む際は、不動産売買契約書にローン特約の記載があるかチェックしましょう。万が一審査落ちで不動産の契約解除になった場合、ケースによって違約金や仲介手数料、手付金などが発生する可能性があります。

場合によっては契約解除に数百万円かかることもあるので、そのような意味ではローン特約が適用できるかどうか重要です。

審査落ちで損をしないためにも、住宅ローンの特約が適用できるかどうか確認してください。

申し込みをする融資銀行名を記載

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住宅ローン特約を適用させるためには、融資を受ける金融機関名をしっかり明記しましょう。金融機関名が記載されていないと、住宅ローンの特約が適用できない可能性があります。

もし複数の銀行から融資を受けてもらう場合は、すべて明記するのが望ましいです。先ほど紹介した通り仮審査のA銀行は審査が通過できたものの、本審査のB銀行が落とされてしまったというようなケースもあるので、A銀行もB銀行もしっかり記載しましょう。

融資金額を記載

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住宅ローンの特約を受けるためには、融資金額を記載することも重要。明確な融資金額が記載されていると、融資可能額が届かなかった場合の減額を理由にローン特約を適用させることが可能です。

反対に契約締結前の融資金額が適切に記載されていなかったり、何も記載されていなかったりするとローン特約を適用できない可能性があります。このような事態に陥ってしまうと、不足分の資金を自分で補填しなければなりません。

万が一審査が通らなかった場合に備えて、融資金額は明記しましょう。

ローン特約の期間を明記

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ローン特約を適用するためには、契約解除が認められる期間である「融資承認取得期日」を明記することが重要。一般的には7日〜10日で審査結果が分かりますが、銀行によって融資承認が降りるまでに時間がかかるところも少なくありません。

そのため、最低でも1ヵ月の期間を設けるのが望ましいでしょう。

ローンの申し込みは不備がないよう注意

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ローン特約を適用させるためには、住宅ローンの手続きを不備なく行うことが必要です。万が一書類不備があったり、記載漏れなどがあったりするとローン特約が適用されない可能性があります。

このようなミスでローン特約が適用できないのはもったいないので、ローンの申し込みはしっかり行いましょう。

住宅ローンの特約が受けられなかった場合の対処法

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万が一住宅ローンの特約が受けられなかった場合、少しでも損をしないために別の手段を模索する方もいることでしょう。以下の方法であれば、住宅ローン特約が受けられなかった場合に有効です。

ほかの融資期間に申し込みをする

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仮にローン特約が適用されなかった場合は、ほかの融資期間に申し込んでおくのがおすすめです。複数の融資期間に申し込みをすることで、審査が通過できる可能性があります。

少しでも住宅ローンの審査が通過できるようにするためにも、複数の融資期間に申し込みをしてみてください。

手付解除で契約解除の申し込みをする

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住宅ローンの契約解除には、手付金を放棄する制度もおすすめです。手付金を失う形になってしまいますが、物件価格の1〜2割程度ほどで解除時に必要な費用を抑えられます。少しでも支払いコストを抑えたい方は、ぜひ試してみてください。

クーリングオフ制度を試してみる

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住宅ローンの特約が適用できなかった場合、クーリングオフ制度を使った契約解除が可能です。ただし不動産会社やモデルハウス以外の会社で契約を結んだケースのみしかクーリングオフ制度は利用できません。

ほとんどの住宅ローンの契約は不動産会社を介して実施するので、利用するのは難しいでしょう。以下の条件であればクーリングオフ制度は活用可能なので、ぜひチェックしてみてください。（※）

・売主が買主に向けて契約締結からその日を含めて8日以内に書面にて契約解除の通知をした場合

・売主が宅地建物取引業者である

・売主が買主に建物を引き渡す前かつ資金を支払う前

・宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所で売買契約を締結

※”e-Gov 法令検索 公式HP”参照 

住宅ローン特約は契約解除に必要

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本記事では、住宅ローン特約の特徴について解説しました。住宅ローン特約は、万が一金融機関の審査落ちをした場合に有効活用できます。

ただし適用するためには、いくつか条件があるので事前にチェックすることが必要です。住宅ローンを組む際は、ぜひ住宅ローン特約についても理解を深めてください。