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2024.09.08

2024.07.13

土地売却にかかる税金はいくら?節税方法や計算方法について詳しく解説!

土地を売却した際には、所得税や住民税などの税金がかかります。高額になるケースもあるので、売却する前に税金がどれくらいかかるかを計算しておきましょう。本記事では、土地売却にかかる税金や計算方法、利用できる控除の種類などについて詳しく解説します。

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土地売却にかかる税金の種類

出典:pixta.jp

 

土地売却にかかる税金は以下の通りです。

 

  • 所得税・住民税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

 

それぞれ詳しく解説します。

 

所得税・住民税

土地売却にかかる税金のほとんどは、所得税や住民税が占めることになります。所得税は確定申告によって納税を行い、住民税は不動産売却をした翌年の6月に納付書が届くので、それに従って納税をします。

土地売却によって利益が発生した場合にのみ、所得税と住民税は課税されるので注意しましょう。詳しい計算方法は後述しているので、ぜひ確認してみてください。

 

印紙税

印紙税とは不動産売買契約書に対して発生する税金です。売買契約書を交わす際に、収入印紙を貼り付けることで納税を行います。

取引金額に応じて税額は変化し、基本的には数千円〜5万円程度になることが多いです。それほど高額ではありませんが、収入印紙の貼り付けは忘れやすいので注意しなければいけません。

 

登録免許税

登録免許税は不動産の登記に対して発生する税金です。土地売却においては、登記は買主が行うことになるため、登録免許税は買主が負担するのが一般的です。

しかし、売主は不動産の抹消登記を行わなければいけません。抹消登記は不動産1個に対して1,000円の登録免許税がかかります。税額としては高くないため、登録免許税が問題になることは少ないでしょう。

 

消費税

基本的に不動産の取引を行う際は消費税が発生します。しかし、土地売却においては消費税は発生しません。なぜなら、消費税を計算する際には建物部分の購入価格が必要になるからです。

建物が存在しない土地を売却する際は、税金はかかりません。一方で、土地と建物を同時に売却する場合は、消費税が発生するので注意しましょう。

 

土地売却にかかる税金の計算方法

出典:pixta.jp

 

土地売却にかかる税金の多くは、所得税と住民税になります。ここでは、所得税と住民税の計算方法について紹介します。

 

まずは課税所得を求めなければいけません。課税所得は以下の方法で計算できます。

 

  • 土地の購入費用−土地の売却費用=課税所得

 

土地の購入費用には、土地の代金だけでなく、購入をする際に発生した経費も含めることが可能です。課税所得が0より少なくなる場合は、所得税も住民税も発生しません。また、後述する控除が適用できる場合は、課税所得から控除を引いた金額が課税対象となります。

 

課税所得が発生した場合は、課税所得に税率をかけて所得税額・住民税額を算出します。計算式は以下の通りです。

 

  • 課税所得×税率=所得税額・住民税額

 

税率は所有期間によって変動します。以下を参考にしてください。

 

所有期間5年超え 所有期間5年以下
所得税の税率 15% 30%
住民税の税率 5% 9%

 

上記の税率はあくまでも目安であり、年度によって変動する可能性があるので注意しましょう。

 

土地売却の際に利用できる控除

出典:pixta.jp

 

土地売却の際には、以下の控除を適用できる場合があります。

 

  • 3,000万円の特別控除
  • 軽減税率の特例

 

それぞれ詳しく解説します。

3,000万円の特別控除

土地売却の多くは、自分が住んでいたマイホームの売却になるでしょう。その場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用することが可能です。

 

マイホームと合わせて土地を売却する必要がありますが、ほとんどのケースにおいてこの特例を適用することができます。つまり、課税所得が3,000万円以下の場合は、所得税も住民税も発生しません。

 

土地売却においては重要度の高い控除になるため、忘れずに適用するようにしましょう。

軽減税率の特例

所有期間が10年以上のマイホームを売却した場合は、所得税率が低くなるという制度です。しかし、マイホームは一般的に所有期間が長くなればなるほど、価値が下がる傾向にあります。

 

先ほど紹介した3,000万円の特別控除も適用できるため、ほとんどのケースにおいて軽減税率の特例を利用する必要はないといえるでしょう。

 

土地売却にかかる税金の計算シミュレーション

出典:pixta.jp

 

土地売却にかかる税金を計算してみましょう。条件は以下の通りです。

 

  • 土地の購入費用:5,000万円
  • 土地の売却費用:6,500万円
  • マイホーム用として土地を購入した

 

まずは課税所得を計算します。以下の方法で課税所得は求められます。

 

  • 6,500万円(土地の売却費用)−5,000万円(土地の購入費用)=1,500万円(課税所得)

 

次に控除を適用します。マイホーム用の土地であるため、3,000万円の特別控除が適用可能です。

 

  • 1,500万円(課税所得)−3,000万円(控除)=−1,500万円

 

この時点で課税所得が0以下になったため、所得税と住民税は発生しません。このように土地売却は、売却価格が多額になるケースもありますが、税金はかからない場合がほとんどです。登録免許税と印紙税のみが発生すると考えておいて問題はないでしょう。

 

土地売却は税金がかからない場合もある

出典:pixta.jp

 

土地売却は利益が出た際に所得税や住民税が発生します。3,000万円の特別控除を利用すれば、利益が出るケースはそれほど多くありません。そのため、実質的には印紙税や登録免許税などしかかからないケースも多いです。税金について不安な方は、不動産会社に相談し、見積もりを取ってみてください。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは土地の売却にまつわるオンライン相談をご用意しております。土地の売却を検討している方、実際に売却中の方、知りたいことがある方はぜひご利用ください。

 

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この記事を書いた人

ARUHI 住み替えコンシェルジュ
編集部

住み替えのプロ、ARUHI 住み替えコンシェルジュがわかりやすくご説明し、一人ひとりに寄り添った、安心できる住み替えを徹底サポートします。

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