住宅ローンを組むときの条件は？

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住宅ローンを組む際の審査基準は非公開となっていますが、金融機関が見ているポイントとしては以下のものがあります。

年収の条件

住宅ローンの返済は長期に亘ります。そのため、返済の負担額はもちろん、収入、他の借入金（奨学金やマイカーローンなど）があるかどうかも金融機関の大切な審査基準となります。

収入は多い方が有利ですが『2023年度【フラット３５】利用者調査』によると、世帯年収400万円未満の世帯も全体の18.9％を占めており、年収300万円の人も住宅ローンを借りられることが分かります。

個人の借入金の有無にもよりますが、収入面で判断する場合、年収500万円の人が住宅ローンを借りるのは比較的容易だといえます。

参考：2023年度【フラット３５】利用者調査　P8

年齢の条件

各金融機関のホームページを見てみると、住宅ローン借入時の年齢は満20歳（18歳）～65歳未満となっていることが多いです。また、完済時の年齢は満80歳となっています。

住宅ローン利用者の平均年齢は年々上昇してきています。【フラット３５】（民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で融資を行う、最大返済期間35年の住宅ローン）においても、2023年度の利用者平均年齢は44.3歳で、10年前の39.6歳と比べると4～5歳は借り入れるタイミングが遅くなっているのが分かります。

確かに住宅ローンは65歳未満であれば借りることができますが、高齢になったときに収入が減少する可能性も考えて安易に高額借入はしないほうが良いでしょう。定年退職後に返済が滞らないよう、会社在籍中に無理なく返せる借入額で長期の返済期間を設けておくと安心です。

健康状態

住宅ローンの申請書類には健康診断の結果は必要ありませんが、団体信用生命保険（団信）に加入していなければ住宅ローンを借りられない金融機関が多いです。

団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことが起きたとき、そのローンの残債を支払ってくれる保険のことをいいます。団信の加入条件は公開されていませんが、がんや精神疾患、心筋梗塞などを告知した場合や、告知の義務を怠った場合に加入を断られることがあります。

また、借入金が5,000万円を超える場合、保険に関わらず健康診断書の提出を求められることもあります。

勤続年数

住宅ローン借入時の勤続年数が2年に満たない場合、職歴書の提出を求められることがあります。

職業や就業形態は問わないことが多いですが、勤続年数2年以上、その間の年収は300万円以上など、収入と働いた年数を見ている金融機関は多いです。

物件の評価額

契約者本人の審査以外に重要なのが、物件の価値です。

金融機関が融資をする際、担保設定として物的担保か人的担保（保証人）を行いますが、住宅ローンの場合は物的担保としてその土地と建物を万が一のときに差し出さなければいけません。

その土地や建物の評価が低い場合に、借入可能額を減額されたり、評価が著しく低い場合は融資されなかったりすることもあります。

年収500万円の人が頭金なしで家を買うなら

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収入面や健康面に問題はないけれど、家を買うための頭金を用意できない、という方は自身の借入可能額から無理なく返せる返済プランを考えてみましょう。

年収500万円・フルローン・返済期間35年の場合

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参考：価格.com　住宅ローン借入可能額シミュレーション

年収500万円の人が住宅ローンで借りられる額は、金利0.47％・年収における返済のパーセンテージが20％の場合、最大3,226万円でした。

この結果から、返済負担率や毎月の家計のやりくりについても考えてみましょう。

返済負担額は年収の何％がいい？

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返済の負担率は、年間の返済額÷年収×100で割り出すことができます。

毎月80,000円返していくことが可能であれば、80,000×12ヶ月＝960,000円となり、960,000円÷5,000,000円×100＝19.2％で、年収における住宅ローン返済のパーセンテージは19.2％となります。

返済負担率は、年収の20～25％にとどめるのが望ましいとされています。それは、25％を超えると、収入に対しての借入額が多く、家計を圧迫する可能性が出てくるからです。

では、次の項で返済負担率20％の場合の家計とのバランスを見てみましょう。

毎月の返済額と家計のバランスは？

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前述したように、今回は月額約80,000円を支払うと考えます。

年収500万円の人の月収は額面なら約41万円、手取りなら約33万円です。

330,000円－80,000円＝250,000円となり、生活費は約25万円。ここから食費や光熱費、交際費やスマホ料金などを支払います。

一人で住む家なら問題ないかもしれませんが、養育している家族がいる場合などは配偶者の年収や養育費のことも考えて無理のない返済プランを立てましょう。

住宅ローン控除は受けられる？

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを利用したときの残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除できる制度のことです。

仮に、年収500万円の人が変動金利の金利0.47％（2024年8月現在）で3,226万円の物件を購入したとすると、年間14万円が10年間減税されることとなります。

ただし、この住宅ローン控除は2023年12月31日までに建築確認を受けた物件に限定されます。

2024年度からは新たな条件として省エネ性能基準が加わりました。その基準を満たさない物件は控除の対象外となるので気を付けましょう。

参考：価格.com　住宅ローン控除（減税）シミュレーション

実現可能な返済プランを立てよう

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本記事では、年収500万円の人のフルローン借入可能額や、借入の条件、住宅ローン控除、返済シミュレーションなどをご紹介しました。これから頭金なしでマイホーム購入をお考えの方は、毎月の住宅ローンの負担額を考慮した無理のない返済プランを考えてみてください。ARUHI住み替えコンシェルジュではこれから住宅購入を考えている方へ資金計画作成や、銀行選定のポイント、家探しのポイントの整理など進め方の整理から、住宅ローンに詳しい不動産会社の紹介や希望の地域で物件探しを得意としている会社のご紹介が可能です。詳細は個別のオンライン相談で承っております。ぜひご利用ください。