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住宅ローンを組む際、旧耐震基準でも契約可能かどうか気になる方もいることでしょう。本記事では、旧耐震でも住宅ローンは組めるかどうか解説します。さらにローンを組んだ場合のメリットやデメリットについても紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

旧耐震基準の物件でローンを組むことは可能？

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旧耐震の物件で住宅ローンを組むのは、難しいといわれています。

旧耐震基準でのローンを組むのが難しい理由は、金融機関によっては旧耐震の物件の取り扱いが少なかったり、銀行の評価額が低かったり、倒壊のリスクがあり万が一の際は住めなくなったりとさまざまです。

旧耐震よりも新耐震基準の物件の方が価値があるので、そのような点から住宅ローンを組むのに苦戦しやすいのかもしれません。仮に売却できたとしても、売価は安くなるでしょう。

しかし、必ずしも住宅ローンの審査に落ちるとは限りません。以下の手法であれば、旧耐震でも住宅ローンの審査に通過できる可能性があります。

・フラット35を活用してみる

・複数の金融機関に申請してみる

・無担保ローンを利用してみる

フラット35を活用してみる

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フラット35では構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていないことやセットバックが大きくないことなど耐震基準について細かい基準が設けられていますが、旧耐震の物件でも住宅ローンを契約することが可能です。

実際に公式サイトでは「建築確認日が昭和56年6月1日以後であること」明記されていますが、（建築確認日が昭和56年6月1日以前の場合は、耐震評価基準に適合）と記されています。つまりフラット35で決められている耐震基準を満たしていれば、旧耐震でもローンの契約が結べます。

※“フラット35 公式HP”参照

フラット35の詳細を見てみる

複数の金融機関に申請してみる

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旧耐震の物件で住宅ローンを組みたい場合は、複数の金融機関に申請してみるのがおすすめです。金融機関によって物件の耐震基準は異なります。たとえＡ銀行が審査落ちしたとしても、基準次第ではＢ銀行で審査が通ることがあるかもしれません。

同じ銀行であっても審査に通過することもあるので、いろいろ試してみてください。

無担保ローンを利用してみる

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旧耐震の物件で住宅ローンの審査を通過させたい場合は、無担保ローンで組んでみるのも1つの手段です。

無担保ローンは担保なしでローンを組むことができ、購入する物件も担保に入れる必要がないため、ケースによっては審査が通過する可能性があります。ただし、その分金利が高くなることがあり、上限額も低めに設定されているので注意が必要です。

旧耐震の物件とは？新耐震の違いを比較

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そもそも建物の耐震基準は、一定の地震の強さに耐えられる最低限の基準と定められています。

そんな耐震基準ですが、実は旧耐震と新耐震の2つの基準がありチェックすることが必要です。旧耐震は、1981年5月以前に建築が完了し確認まで終えている物件が対象。旧耐震では震度5程度の中規模の地震への耐震性があるかどうかで定められていました。

しかし1981年6月1日以降は、新耐震基準に改定。きっかけは1964年の新潟地震、1968年の十勝沖地震などの被害状況から1971年に建築基準法が改正され、新耐震基準での耐震基準に見直されました。（※）

新耐震基準では、旧耐震と比較して震度6以上の地震に耐えられるかどうかが基準とされており、厳しい基準でチェックされています。

※“国土交通省 公式HP”参照

旧耐震の見分け方は建築確認済証の発行日にち

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旧耐震と新耐震の見分け方について、築年数で判断する方もいることでしょう。しかし築年数で判断するのは、大きな誤解です。

先ほども紹介した通り、旧耐震の基準は1981年5月以前に建築が完了し確認まで終えている物件が対象。つまり1981年に建物を建築したとしても1982年に完成してしまうと新耐震基準として適用されてしまっている可能性があります。

より正確に耐震基準を把握したい場合は、建築確認通知書をチェックするのがおすすめ。建築確認通知書には建築確認申請が受理された日にちが明記されているため、1981年5月以前に建築が完了していることになっていれば旧耐震基準であることになります。

もし建築確認通知書をチェックしたい場合は、市役所の建築課に相談してみてください。

旧耐震で住宅ローンを組むメリット

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旧耐震の物件にこだわる方の中は、「古さゆえの趣深さを感じられる」と考えていることでしょう。そのほかにも旧耐震ならではの魅力があり、人によっては住みやすさを感じるかもしれません。

安い価格で購入しやすい

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旧耐震で住宅ローンを組むメリットは、安い価格で購入しやすくなることです。旧耐震の物件はかなりの年数を重ねているため、新築物件よりも価値は下がりやすくなります。

実際に国土交通省の調査によると、中古物件の価格は最初の5年は7割以上、10年後には5割まで下落し、22年以上経過するとほとんど価値がないことが明らかになりました。（※）

安く物件購入ができる分、リフォームやリノベーションなどに費用が回せるでしょう。

“国土交通省 公式HP”参照

立地がよければ住みやすい

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旧耐震の物件であっても、アクセスがよかったり、周辺に施設が充実していたりすれば住みやすさを実感できるでしょう。とくに駅近であれば安く購入できる上に、通勤や通学などで困りません。

旧耐震で住宅ローンを組むデメリット

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旧耐震の物件は、古さゆえにさまざまな問題を抱えています。リスクを考えずに物件購入をしてしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれるかもしれません。場合によっては命にかかわることもあるので、旧耐震の物件で住宅ローンを組むべきかしっかり検討することも重要です。

耐震性が低く地震で倒壊するリスクがある

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旧耐震のデメリットは、耐震性の低さです。旧耐震の建物は震度5程度の中規模の地震を想定しているので、震度6以上の地震が発生すると半壊や倒壊などのリスクがあります。

また将来的には南海トラフ巨大地震が発生するといわれているので、そのような巨大地震が発生すると命の危険にさらされるかもしれません。

建物の腐食や設備が劣化が進んでいる可能性がある

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旧耐震の物件はかなりの年月が経過しているので、場合によっては外壁にひびが入っていたり、設備が劣化し不具合を起こしていたりというようなことがあります。そのような場合は、住みやすくするためにリフォームをしなければなりません。

とくにマンションの場合は、部屋のみならず階段やエレベーター、エントランスなどの共用部のリフォームもする必要があるでしょう。

新築物件よりもリフォーム費用がかさみやすい

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先ほども紹介した通り旧耐震の物件では、リフォームやリノベーションをする必要があります。そのため、新築物件よりも膨大な修繕費用がかかるかもしれません。

丸ごと建物をリフォームする場合は、十分な資金が必要となるでしょう。

税制優遇が受けられない

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旧耐震の物件を購入した場合は、残念ながら税制優遇は適用されません。

実際に税制優遇が適用される物件は、「昭和57年1月1日以降に新築されたもの」、「建築士等が行う耐震診断で新耐震基準に適合していることが証明されている」となっており、新耐震基準に適合されていない場合は不動産取得税・登録免許税の優遇を受けることが難しいです。

もし税制優遇を受けたい場合は、新耐震基準の物件購入も考えた方がよいでしょう。

リスクを知った上で旧耐震の住宅ローンを組もう

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本記事では、旧耐震でも住宅ローンが組めるかどうか解説しました。ケースによっては旧耐震でも住宅ローンを組むことは可能ですが、新耐震よりはハードルが高いでしょう。

さらに旧耐震の場合は耐震性の低さによる災害リスクや税制優遇の不適用など、さまざまなデメリットがあります。より長く家に住み続けたい場合は、新耐震基準での物件購入も検討した方がよいかもしれません。

ぜひリスクを知った上で、旧耐震の物件で住宅ローンを組むべきなのか考えてみてください。