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ARUHI 住み替えコンシェルジュ
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住み替えのプロ、ARUHI 住み替えコンシェルジュがわかりやすくご説明し、一人ひとりに寄り添った、安心できる住み替えを徹底サポートします。
2024.12.05
2024.09.27
住宅ローンを組む際、旧耐震基準でも契約可能かどうか気になる方もいることでしょう。本記事では、旧耐震でも住宅ローンは組めるかどうか解説します。さらにローンを組んだ場合のメリットやデメリットについても紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
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出典:pixta.jp
旧耐震の物件で住宅ローンを組むのは、難しいといわれています。
旧耐震基準でのローンを組むのが難しい理由は、金融機関によっては旧耐震の物件の取り扱いが少なかったり、銀行の評価額が低かったり、倒壊のリスクがあり万が一の際は住めなくなったりとさまざまです。
旧耐震よりも新耐震基準の物件の方が価値があるので、そのような点から住宅ローンを組むのに苦戦しやすいのかもしれません。仮に売却できたとしても、売価は安くなるでしょう。
しかし、必ずしも住宅ローンの審査に落ちるとは限りません。以下の手法であれば、旧耐震でも住宅ローンの審査に通過できる可能性があります。
・フラット35を活用してみる
・複数の金融機関に申請してみる
・無担保ローンを利用してみる
フラット35では構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていないことやセットバックが大きくないことなど耐震基準について細かい基準が設けられていますが、旧耐震の物件でも住宅ローンを契約することが可能です。
実際に公式サイトでは「建築確認日が昭和56年6月1日以後であること」明記されていますが、(建築確認日が昭和56年6月1日以前の場合は、耐震評価基準に適合)と記されています。つまりフラット35で決められている耐震基準を満たしていれば、旧耐震でもローンの契約が結べます。
※“フラット35 公式HP”参照
旧耐震の物件で住宅ローンを組みたい場合は、複数の金融機関に申請してみるのがおすすめです。金融機関によって物件の耐震基準は異なります。たとえA銀行が審査落ちしたとしても、基準次第ではB銀行で審査が通ることがあるかもしれません。
同じ銀行であっても審査に通過することもあるので、いろいろ試してみてください。
旧耐震の物件で住宅ローンの審査を通過させたい場合は、無担保ローンで組んでみるのも1つの手段です。
無担保ローンは担保なしでローンを組むことができ、購入する物件も担保に入れる必要がないため、ケースによっては審査が通過する可能性があります。ただし、その分金利が高くなることがあり、上限額も低めに設定されているので注意が必要です。
出典:pixta.jp
そもそも建物の耐震基準は、一定の地震の強さに耐えられる最低限の基準と定められています。
そんな耐震基準ですが、実は旧耐震と新耐震の2つの基準がありチェックすることが必要です。旧耐震は、1981年5月以前に建築が完了し確認まで終えている物件が対象。旧耐震では震度5程度の中規模の地震への耐震性があるかどうかで定められていました。
しかし1981年6月1日以降は、新耐震基準に改定。きっかけは1964年の新潟地震、1968年の十勝沖地震などの被害状況から1971年に建築基準法が改正され、新耐震基準での耐震基準に見直されました。(※)
新耐震基準では、旧耐震と比較して震度6以上の地震に耐えられるかどうかが基準とされており、厳しい基準でチェックされています。
※“国土交通省 公式HP”参照
旧耐震と新耐震の見分け方について、築年数で判断する方もいることでしょう。しかし築年数で判断するのは、大きな誤解です。
先ほども紹介した通り、旧耐震の基準は1981年5月以前に建築が完了し確認まで終えている物件が対象。つまり1981年に建物を建築したとしても1982年に完成してしまうと新耐震基準として適用されてしまっている可能性があります。
より正確に耐震基準を把握したい場合は、建築確認通知書をチェックするのがおすすめ。建築確認通知書には建築確認申請が受理された日にちが明記されているため、1981年5月以前に建築が完了していることになっていれば旧耐震基準であることになります。
もし建築確認通知書をチェックしたい場合は、市役所の建築課に相談してみてください。
出典:pixta.jp
旧耐震の物件にこだわる方の中は、「古さゆえの趣深さを感じられる」と考えていることでしょう。そのほかにも旧耐震ならではの魅力があり、人によっては住みやすさを感じるかもしれません。
旧耐震で住宅ローンを組むメリットは、安い価格で購入しやすくなることです。旧耐震の物件はかなりの年数を重ねているため、新築物件よりも価値は下がりやすくなります。
実際に国土交通省の調査によると、中古物件の価格は最初の5年は7割以上、10年後には5割まで下落し、22年以上経過するとほとんど価値がないことが明らかになりました。(※)
安く物件購入ができる分、リフォームやリノベーションなどに費用が回せるでしょう。
“国土交通省 公式HP”参照
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旧耐震の物件であっても、アクセスがよかったり、周辺に施設が充実していたりすれば住みやすさを実感できるでしょう。とくに駅近であれば安く購入できる上に、通勤や通学などで困りません。
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旧耐震の物件は、古さゆえにさまざまな問題を抱えています。リスクを考えずに物件購入をしてしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれるかもしれません。場合によっては命にかかわることもあるので、旧耐震の物件で住宅ローンを組むべきかしっかり検討することも重要です。
出典:pixta.jp
旧耐震のデメリットは、耐震性の低さです。旧耐震の建物は震度5程度の中規模の地震を想定しているので、震度6以上の地震が発生すると半壊や倒壊などのリスクがあります。
また将来的には南海トラフ巨大地震が発生するといわれているので、そのような巨大地震が発生すると命の危険にさらされるかもしれません。
出典:pixta.jp
旧耐震の物件はかなりの年月が経過しているので、場合によっては外壁にひびが入っていたり、設備が劣化し不具合を起こしていたりというようなことがあります。そのような場合は、住みやすくするためにリフォームをしなければなりません。
とくにマンションの場合は、部屋のみならず階段やエレベーター、エントランスなどの共用部のリフォームもする必要があるでしょう。
先ほども紹介した通り旧耐震の物件では、リフォームやリノベーションをする必要があります。そのため、新築物件よりも膨大な修繕費用がかかるかもしれません。
丸ごと建物をリフォームする場合は、十分な資金が必要となるでしょう。
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旧耐震の物件を購入した場合は、残念ながら税制優遇は適用されません。
実際に税制優遇が適用される物件は、「昭和57年1月1日以降に新築されたもの」、「建築士等が行う耐震診断で新耐震基準に適合していることが証明されている」となっており、新耐震基準に適合されていない場合は不動産取得税・登録免許税の優遇を受けることが難しいです。
もし税制優遇を受けたい場合は、新耐震基準の物件購入も考えた方がよいでしょう。
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マンションを査定する際には、査定額を決定するための多くの要素が考慮されますが、特に見落とされがちなポイントもあります。これらを事前に把握しておくことで、より納得のいく査定額を得られるだけでなく、売却活動をスムーズに進めることが可能です。
マンションの査定額は、物件そのものだけでなく周辺環境にも大きく影響されます。例えば、近隣に新しい商業施設や駅ができた場合、その利便性が評価されて査定額が上昇することがあります。
一方で、騒音や交通量の増加、景観の悪化など、ネガティブな変化があれば査定額が下がるかもしれません。特に、長期間住んでいる場合は、周辺環境の変化に気づきにくいことがあります。
そのため、売却を検討する際には、最近の地域の動向を確認し、査定にどのような影響を与える可能性があるかを把握することが重要です。不動産会社に相談する際には、こうした周辺環境の変化についても具体的に伝えることで、より正確な査定を受けられます。
マンションの価値は築年数だけでなく、建物の状態によっても大きく左右されます。、外壁の劣化やエントランスの清潔感、共用部分のメンテナンス状況は購入希望者にとって大きな判断材料となります。
管理が行き届いていないマンションは、築年数が比較的新しい場合でも査定額が低くなることがあります。さらに、耐震性や断熱性、配管の状態なども重要です。特に、建築基準法の改正(1981年)以前に建てられたマンションでは耐震性が懸念されることが多く、その場合は耐震補強工事が実施されているかどうかが査定額に影響を与えます。
売却前にこうした建物の状態を確認し、必要に応じて修繕やクリーニングを行うことで、査定額を向上させることが可能です。
出典:pixta.jp
査定を終えた後は、売却活動を具体的に進める準備を行います。ここでは、マンション査定後の具体的な行動を紹介します。
不動産会社との媒介契約は、売却活動を進めるための重要なステップです。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分の状況に合った契約を選ぶことが重要です。
専属専任媒介契約や専任媒介契約は、一つの不動産会社にのみ依頼する形態で、不動産会社がより積極的に販売活動を行う傾向があります。一方、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼することが可能で、広範囲での販売活動が期待できますが、各社の対応が分散する可能性があります。
それぞれの特徴を理解し、不動産会社としっかり話し合って最適な契約を選びましょう。
査定額と自分が希望する売却価格にはギャップが生じることがあります。不動産会社と相談して、適切な売却価格を設定することが大切です。
希望価格を優先しすぎると売却に時間がかかる可能性があり、逆に市場価格に近づけすぎると利益が少なくなることがあります。そのため、地域の市場動向や過去の売却事例を参考にしながら、現実的な価格設定を行うことが重要です。
不動産会社は、購入希望者の反応を見ながら価格調整を行うことも提案してくれますので、継続的なコミュニケーションが必要です。また、売却に時間的な制約がある場合は、その旨を伝えて柔軟な対応を求めましょう。
マンションを高く売るためには、売却のタイミングが非常に重要です。例えば、新生活が始まる春や引っ越しが増える秋は、購入希望者が増えるため、売却に有利な時期とされています。
また、金利や住宅ローンの条件が買い手にとって有利な状況も、売却価格に影響を与えます。売却時期を決定する際には、不動産会社に市場動向についてアドバイスを求めることが役立ちます。早めに計画を立て、タイミングを見極めることで、スムーズかつ有利な売却を実現しやすくなるでしょう。
出典:pixta.jp
本記事では、旧耐震でも住宅ローンが組めるかどうか解説しました。ケースによっては旧耐震でも住宅ローンを組むことは可能ですが、新耐震よりはハードルが高いでしょう。
さらに旧耐震の場合は耐震性の低さによる災害リスクや税制優遇の不適用など、さまざまなデメリットがあります。より長く家に住み続けたい場合は、新耐震基準での物件購入も検討した方がよいかもしれません。
ぜひリスクを知った上で、旧耐震の物件で住宅ローンを組むべきなのか考えてみてください。
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