出典：pixta.jp
 
マンションの売却を考える際に、築年数が経過していると販売価格が下がるという記事をよく見かけます。「マンション　築年数」と検索すると「下落率」とレコメンドされるように、中古マンションとして販売する際に自宅がいくらで売れるのか、損をすることがないか不安な方は多いのではないでしょうか。今回は首都圏マンション売却の築年数と成約価格の変化について解説していきます。マンションの売却についてきちんとした相場観を養い、売り時を見失わないようにしましょう。

築年数が経過するとエリア内で相対的に成約価格が低下するは本当

REINS TOWER の首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況 【2024年04～06月】をもとに、首都圏で成約した中古マンションの築年数別の㎡単価と成約価格をを表とグラフにしました。同じ時期に類似条件の物件を販売した際に、築年数が古い物件ほど成約価格が低下する傾向があるのは本当といえるでしょう。

 
REINS　TOWER|首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年04～06月】　をもとに作成

 
REINS　TOWER|首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年04～06月】　をもとに作成
 

 
REINS　TOWER|首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年04～06月】　をもとに作成

不動産経済研究所の首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024 年 6 月によると、2024年6月の新築マンションの平均価格は 8,199 万円であり、~築5年の中古マンション群とおおよそ同じくらいの金額です。

参照：不動産経済研究所｜首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024 年 6 月

~築5年の中古マンションと比較すると~築20年のマンションは約36%減である

 
~築5年のマンションを基準とし、各年代のマンションとの比較表を作成した。新築マンションについては~築5年と大きく金額が変わらないですが、便宜上~築5年のマンションを基準として+5%とします。~築5年のマンションを基準としてどのくらい金額差があるのか、イメージしやすいようにまとめてみました。
 

 
参照：不動産経済研究所
 
~築20年あたりから新築や~築5年の物件と比較し大きく価格が下落していることがわかります。

購入した物件基準で見ると築年数経過が必ずしも相対的に販売価格が下落することを意味していない

以下に首都圏の新築マンションの平均価格の年次別推移表を整理した。全国的に上下の波はあるものの、1973年から新築マンションの平均価格は上昇している。例えば、2024年と2014年では約1.62倍になっている。
 

 
※2024年については2024年6月の数字を参考として使用

参照：不動産経済研究所|新築マンション平均価格の年次別推移表（全国・首都圏・近畿圏）1973年（昭和48年）～2022年（令和4年）　より作成

ここでこのように考えることができないでしょうか。中古マンションは近隣の類似物件と比較し相場が形成されていきます。そしてその基準となるのは新築マンションや~築5年といった地域の中でもプライスリーダーとなる物件です。同地域の築浅の物件と比較すると確かに販売価格としての競争に負けていますが、プライスリーダーの価格が購入時より上昇していることで、相殺もしくは利益が出ている可能性があります。

例えば2024年現在、近隣に平均価格約8,400万円の新築マンションがあるとします。20年前の2004年に新築でマンションを購入していた場合おおよその売却の目安は

8400÷105%×64％=5,120万円となります。

2004年の新築マンションの平均価格は4,104万円です。目安通りに売却ができれば周辺の築浅と比較して販売価格の下落率は高いですが、同時に購入時からの値上がり率も高いと言えます。購入時の価格を基準にすると約1.25倍です。仮に固定金利1%で元利均等、35年払いで物件価格4,104万円住宅ローンを組んでいる場合、20年後には約1,940万円まで残債が減っているため、手元には約3,000万円程残ることになります。実際には税金の計算などがございますので、ご注意ください。

まとめ

 
今回は直近の成約事例や販売事例をもとに、首都圏エリアの中古マンションを売却する際の売却相場の目安を整理しました。近隣エリアの築浅物件と比較することで販売価格や、成約価格の下落率にショックを受ける方もいるかもしれませんが、購入した物件を基準で考えると得をしている可能性が首都圏エリアでは考えられます。新築マンションは価格上昇を続けており、それに伴い首都圏全体の中古マンションの成約価格も上昇しています。近隣のプライスリーダーともいえるマンションと現在住んでいる物件の築年数の差から、マンション売却で得をするのか、損をするのかおおよその目安がわかるかもしれません。

ただご注意いただきたいのが、今回のデータは首都圏という大きなくくりで整理しています。個別の要件で実際の販売価格や成約価格が変わることはございますので、売却を検討する際はきちんと不動産仲介会社の担当者に最新の情報をもとにアドバイスをもらいましょう。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは、自宅の売却や住み替え（買い替え）を検討している方に向けて、個別で無料のオンライン面談を提供しています。売却に関する疑問や不安を解消したうえで後悔のない不動産売買を実現しましょう。

まずは売却や住み替え（買い替え）に関する周辺情報を学習してから検討したい方は個別セミナーをご利用ください。