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現在の自宅を売却して、新しく住宅を購入する「住み替え（買い替え）」の際に「先に住宅を売却しないと融資を利用できないと金融機関に聞いている」とARUHI 住み替えコンシェルジュにご相談くださるお客さまが結構いらっしゃいます。なぜ住宅を先に売却しないといけないのか、何か解決方法はないのかご紹介します。

SBIアルヒ株式会社が取り扱っている【フラット３５】が自宅の売却を伴う住み替え（買い替え）時に向いているか？についてもご紹介します。住み替え（買い替え）時の住宅ローンについてご検討している方。【フラット３５】の利用をご検討している方はぜひ最後までご覧ください。

自宅の売却を伴う住み替え（買い替え）時に希望の条件でローンの承認が得られないのはなぜ？

総返済比率の考え方

住宅ローンの借り入れの要件として総返済比率という考え方があります。自宅の支払いも総返済比率に参入されるため、年収に占める年間合計返済額の割合のことで融資希望の新居の住宅ローンはもちろん、現在の住宅のローンや、自動車ローン、カードローンなども含みます。下記が【フラット３５】の基準です。

※【フラット３５】のほか、【フラット３５】以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含みます。）などをいいます（収入合算者の分を含みます。）。また、賃貸予定または賃貸中の住宅に係る借入金を含みます（当該借入金が賃貸用のアパート向けのローン（ローンの対象が１棟の共同住宅または寄宿舎）である場合は、借入金には含めません。）。

※【フラット３５】ご利用条件参照

基準については各金融機関や商品によって異なりますのでご注意ください。既にに住宅ローンを利用している方は、住宅ローンを利用していない方と比較すると自宅の支払いも総返済比率に参入されるためなかなか希望の金額を借り入れすることができず、そのため自宅の支払いを総返済比率から除くために売却を先に完了させる必要があるという説明を受けることが多いのです。

自宅の売却を伴う住み替え（買い替え）時の【フラット３５】は？

自宅の売却を伴う住み替え（買い替え）時に新居の住宅ローンとして【フラット３５】を利用した場合も先に売却が必要なのでしょうか。2020年4月より下記のように制度変更となっております。

売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

返済中の住宅ローンの融資対象となっている現在居住している住宅を売却予定で、その売却予定額により当該住宅ローンを完済できることが確認できる場合に限り、総返済負担率の算定において当該住宅ローンの返済額を年間合計返済額から除くことができることとします※。

※売却予定額が現在返済中の住宅ローンの残高に満たない場合であっても、住宅ローンの残額と売却予定額との差額を手持金や新規借入金で賄うことが資料等により確認できるときは、総返済負担率の算定において現在返済中の住宅ローンの返済額を年間合計返済額から除くことができます。

※【フラット３５】2020年４月の主な制度変更事項のお知らせより

確認書類により自宅の残債が売却予定により返済できることが確認できた場合、総返済負担率の計算から自宅のローンを除外できるとされています。つまり売却よりも先に新居の決済を迎えることの可能性が高まるということです。その点では【フラット３５】は自宅の売却を伴う住み替え（買い替え）に向いていると言えます。

現在【フラット３５】を利用している場合は？

現在【フラット３５】を利用している方が次も【フラット３５】を利用したいというケースは一定数想定されますが、その場合は新居の【フラット３５】を先に利用できるのでしょうか。

みずから居住する目的で【フラット３５】を利用している方が、みずから居住する目的で新居で【フラット３５】を利用する場合は現在の【フラット３５】は事前に完済する必要がございます。

他金融期間→【フラット３５】は確認書類によって先行融資を受けることができる可能性がありますが、【フラット３５】→【フラット３５】は事前に完済する必要があるため、多くの方は売却を先行させることが新居の融資の条件として必須になるケースが多いです。

現在【フラット３５】を利用している方が、自宅の売却を伴う住み替え（買い替え）時に新居の住宅ローンで【フラット３５】を使用し購入を先行させることはできないのか？

【フラット３５】（自宅）→【フラット３５】（新居）の形で住み替え（買い替え）を希望する場合に、自宅の売却のめどが立つ前に、購入希望の物件が出てくるケースはよくご相談いただきます。

グループ会社のSBIアルヒ株式会社のARUHI 住み替え実現ローンという商品で自宅の売却完了前に新居の融資が可能になる場合がございます。自宅の売却が確定していなくても、ARUHI 住み替え実現ローンで現在の自宅の融資を完済し、先に新居の購入が可能になる住み替えに特化したローンです。

ご自宅の売却完了を待たずして、新居の【フラット３５】の融資が可能になる場合がございます。【フラット３５】の審査とは別に、ARUHI 住み替え実現ローンでも所定の審査がございますので、詳細が気になる方はオンライン相談にてお問い合わせください。