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自宅の売却をする際に税金が発生すると聞くと、「一体いくらかかるのか」「どのタイミングで支払いをするのか」見当がつかない方が多いです。本記事をご覧いただいている方もその中の一人ではないでしょうか。

そこで本記事では自宅を売却する際に発生する税金の解説や例題を用いて計算方法も説明します。また税金とは別で発生する費用や、自宅売却に関する税控除を紹介しシミュレーションします。

こんな人におすすめ

・売却の検討を始めたばかり

・将来的に売却する可能性がある

・自宅の売却のお金のことがわからない

自宅の売却に関する税金と費用

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自宅の売却には、税金がいくつかの税金が発生します。それぞれの名称と説明をまとめました。

譲渡所得税

不動産等の資産を譲渡（売却）することによって生じる所得を言います。譲渡所得の金額は次のように計算します。

収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除額=課税譲渡所得金額

以下に用語の解説をまとめました。

【収入金額】

主に売買代金です。売買代金のほかに固定資産税や都市計画税の精算金の支払いを受けた場合は譲渡価格に参入されます。

【取得費】

土地建物の購入代金と取得に要した費用の合計より、建物の減価償却費を減じた金額です。取得に要した費用とは、購入時の登録税、不動産取得税、印紙税、仲介手数料などです。

参照：国税庁HP｜No.3252 取得費となるもの

減価償却費について

減価償却費の計算は、次のとおりです。

減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（※）

（※）　1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます。

【譲渡費用】

土地建物を売るために直接かかった費用のことです。主なものとして、売却に関する仲介手数料、印紙税、測量費などです。

参照：国税庁HP|No.3255 譲渡費用となるもの

【特別控除額】

不動産売却時の譲渡所得金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合がある金額です。代表的なものとして「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

参照：国税庁HP|No.3302 マイホームを売ったときの特例

実際に上記計算式に算出された課税譲渡所得金額に対して、不動産の所有期間の所有期間によって課税方法がかわります。

譲渡所得の税率

所有期間によって異なる税率は以下の通りです。所有期間は譲渡（売却）した年の1月1日現在において判断します。

【所有期間5年以下】

39.63%（所得税30.63%・住民税9%）

※復興特別所得税含む

参照：国税庁HP|個人の方に係る復興特別所得税のあらまし

【所有期間5年超】

20.315%（所得税15.315%・住民税5%）

※復興特別所得税含む

参照：国税庁HP|個人の方に係る復興特別所得税のあらまし

【所有期間10年超】

譲渡（売却）した年の1月1日現在において土地建物の所有期間が10年を超えている場合、要件を満たしている場合下記税率が適用されます。

課税譲渡所得6,000万円以下の部分→14.21%（所得税 10.21%・住民税 4%）

課税譲渡所得6,000万円超の部分→20.315%（所得税 15.315%・住民税 5%）

※復興特別所得税含む

※買い換えた住宅の住宅ローン控除との併用不可、特定のマイホームを買い換えた時の特例との併用不可、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例との併用可

参考：国税庁HP｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

例題

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2020年5月に土地2,000万円、建物2,200万円（税込み）で購入した木造一戸建てを2024年の9月に4,400万円で売却しました。この時の譲渡所得はいくらか。

収入金額

4,400万円

取得費

購入代金4,200万円、仲介手数料126万円、減価償却相当額184万円（2,200×0.9×償却率（0.031)×経過年数(3)=184.14）

購入代金（4,200万円）+仲介手数料（126万円）-減価償却費（184万円）=4,142万円

譲渡費用

仲介手数料132万円

譲渡所得

収入金額（4,400万円）-（取得費（4,142万円）+譲渡費用（132万円）=126万円

売却した2024年1月の所有期間は5年未満のため126万円に対して39.63%（所得税30.63%・住民税9%）が課税されます。

条件を満たしている場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が利用できるため、譲渡所得税を支払う必要がなくなります。

参照：国税庁HP|No.3302 マイホームを売ったときの特例

注意点

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住宅ローン控除の利用条件に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を新居の居住年と居住前2年間、居住後3年間で受けていないことが条件とされています。住み替え（買い替え）の場合は、住宅ローン控除と3,000万円の特別控除を同時期に併用することはできないため、どちらが恩恵が大きいかで利用する判断をするようにしましょう。

参考：国税庁｜No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

ローン返済時の手数料

抵当権抹消費用

住宅ローンを利用する際は、金融機関によって抵当権が設定されます。売却時には住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。抵当権の抹消には、登記時にかかる登録免許税と司法書士の報酬がかかります。費用相場は1万円から2万円程です。

住宅ロ―ンの一括返済手数料

金融機関により一括返済時に手数料が発生します。また同じ金融機関でも返済方法により手数料が変わる場合があるので、注意しましょう。費用相場は1万円から5万円程です。

まとめ

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今回は自宅を売却する際に発生する費用や税金について実際に計算をしながら説明しました。制度をきちんと認識し申請することで、支払う必要がある税金が減る場合もあるので、よく確認して正しく申告するようにしましょう。住み替え（買い替え）の場合は自宅売却の控除と自宅購入の控除の同時利用ができないケースがほとんどです。どちらがメリットがあるのか知りたい方は無料オンライン相談で個別で説明しておりますので、ぜひご利用ください。