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フラット35とは

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。毎月の支払い金額を一定にしたい方が、住宅ローンの選択肢として全期間固定金利の住宅ローンを選択する場合があります。その際には各金融機関が提供している独自の全期間固定金利の住宅ローンか、【フラット35】を選択するケースが多いです。

住宅ローンとしての特徴

【フラット35】の住宅ローンとしての特徴を下記にまとめました。

団体信用生命保険の加入が必須でない

住宅ローンの利用に際して団体信用生命に加入することを条件としている金融機関は多いです。つまり団体信用生命保険に加入できない場合、住宅ローンを利用できないケースがほとんどです。しかし【フラット35】は団体信用生命保険の加入を任意としています。健康上の問題で住宅ローンの利用が難しい方にとって利用しやすい住宅ローンです。

団体信用生命保険と住宅ローンの関係については下記コラムを参照ください

団信って何？審査や健康状態が不安な場合はどうすればいい？具体的な進め方とポイントを分かりやすく解説

借入金額が伸びやすい

金融機関の借入可能金額は審査金利と返済比率によって変わるケースが多いです。審査金利と返済比率は公表されていないことが多いですが、【フラット35】は公表しており審査金利は審査当月の【フラット35】の金利、返済比率は年収400万円未満の場合は30%、年収400万円以上の場合は35%としています。

参照：【フラット35】｜【フラット35】

金融機関の平均は、審査金利が 3%~4%、返済比率が35%~40%といわれています。一般的には審査金利が低い、返済比率が高い方が借入金額は高くなりやすいと言われています。【フラット35】の金利は 2%を下回っていることが多く、一般的な金融機関と比較して審査金利が低くなるといわれています。返済比率は年収400万円以上の場合、35%のため標準的です。そのため、借入価格が伸びやすい傾向があります。実際にはほかの項目などを総合的に評価して審査がされますので、ご注意ください。

ARUHI住宅ローン｜【フラット35】の金利推移より

参照：ARUHI住宅ローン｜【フラット35】の金利推移

審査金利と返済比率と住宅ローンの借入可能額の関係については下記コラムを参照ください。

住宅ローンの借入可能額を増やしたい！増やすことはできる？ポイントを解説！

自営業や勤続年数が短い人も利用できるケースがある

【フラット35】では最低勤続年数の定めがありません。安定した収入があると判断されれば申し込みが可能です。また【フラット35】は民間の金融機関と審査の基準が異なり、収入基準と物件基準が重視されます。安定性が低いと判断されがちな就業形態の人でも、申し込みやすい住宅ローンといわれているのです。

購入する物件に対しての独自の審査がある

【フラット35】を利用して購入する物件が【フラット35】の指定する基準に適合している必要があります。人物が審査基準を通過していても購入を希望する物件によっては、融資を受けることができないケースがあります。

参照：【フラット35】【フラット３５】の対象となる住宅・技術基準

2024年10月からペアローンが利用可能に

2003年の10月から利用開始してきた【フラット35】ではペアローンを利用することができませんでしたが、2024年10月からペアローンが利用可能になります。

参照：【フラット35】｜ペアローン

ペアローンとは

一つの物件に対して居住する人がそれぞれローンを組むことです。それぞれの収入に応じて借入をするため、借入可能額が増える場合があります。また、それぞれの借入金額等に応じて物件の持分を共有して所有するため、それぞれ住宅ローン控除を受けることが可能となります。そのため、住宅購入に関する税控除をより多く受けることができることがあります。

一方でペアローンを利用することによるリスクもあるためよく確認したうえで利用するか否かの選択をしましょう。

ペアローンが利用可能になったことのメリット

以下に【フラット35】でペアローンを利用できるようになったメリットを整理しました。

世帯で8,000万円以上の融資を受けることができるようになる

【フラット35】の融資上限額は8,000万円となっていますが、ペアローンを利用すると一人当たりの上限が8,000万円になります。これまでは【フラット35】を利用する場合は8,000万円以内に借入を抑える必要があり、8,000万円以上の場合の物件購入の場合は必然的に自己資金を大量に用意する必要がありましたが、最大1億6,000万円の融資利用ができるようになります。

それぞれ団体信用生命保険の選択ができるようになる

それぞれで団体信用生命保険の選択をできるようになります。夫婦のどちらかが健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない場合、加入できる人のみで融資を受けることができる金額で購入できる物件を買うという選択が多かったものの、一方は団体信用生命保険に不加入、もう一方は加入して二人で住宅ローンを利用するという住宅融資の形も実現できます。

毎月の支払額を軽減できる場合がある

【フラット35】では共有者と収入を合算する連帯債務という融資の利用方法がありますが、この場合は借入期間は共有者で同一になります。年齢差がある場合は、ペアローンを選択することで支払い回数を増やして毎月の支払い金額を減らすことができる場合があります。

まとめ

今回は2024年10月から利用できるようになる【フラット35】のペアローンについて解説しました。住宅ローンは商品特性が異なりますので、きちんと理解することが住宅購入の選択を左右する場合もあります。正しい知識を身に着け、希望の条件で住宅購入ができるように準備を進めましょう。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは住宅購入や売却を検討している方に向けて無料のオンライン相談を提供しています。不動産売買について確認したい点がある方はぜひご参加ください。