出典：pixta.jp
 

Wローンとは二つの住宅ローンを利用している状態を示します。住み替えや買い替え、セカンドハウスの購入をする際に一時的にまたは長期的に2つのローンの返済をします。一時的にまたは長期的に2つの住宅ローンの支払いをすることになるため、きちんとした資金計画をしたうえで進めることが重要です。Wローンの進め方や注意点、審査について解説します。

Wローンになるケース

Wローンになるケースは主に住み替え（買い替え）時の買い先行をする場合、そしてセカンドハウスを購入するケースです。

住み替え（買い替え）時の買い先行でのWローン

住宅ローンを利用している自宅から新居へ住み替えをする際に、現在の自宅を売却する前に新居の融資を利用するケースです。住み替え前の自宅の売却が完了するまで2つの住宅ローンの支払いを継続する必要があります。

セカンドハウス購入のWローン

親族が住む家や別荘として購入する際にセカンドハウスローンを利用するケースです。住み替えと比較し、現在の自宅を売却するケースが少ないため、長期的に2つのローンの支払いを継続する必要になる可能性が高いです。

買い先行とは？

住宅ローンを利用している自宅から新たに住宅を購入して住み替え（買い替え）る際に、先に住宅を購入することを言います。逆に自宅を先に売却してから住み替え（買い替え）る場合は売り先行と言います。以下に住み替え時のローンの組み方とメリット、デメリットをまとめました。
 

 

Wローンの審査は厳しい？

Wローンの審査は初めて住宅を購入する場合と比較すると厳しくなる場合があります。Wローンが厳しいといわれる理由の1つとして返済比率（総返済負担率）があります。

返済比率（総返済負担率）とは

年収に占めるすべての借り入れの年間返済額の割合です。例えば年収が500万円、毎月10万円の住宅ローンの借り入れがあったとします。この場合返済比率は、24％です。計算式は以下の通りです。

120万円（毎月10万円→年間120万円）/500万円＝24％

返済比率の基準は各金融機関によって異なります。【フラット３５】は「年収400万円未満では30％以下」、「400万円以上では35％以下」と基準を公表しています。 

既存の借り入れと新規で借り入れ予定の住宅ローンの返済比率が〇％（各金融機関が設定した基準）以下であるか、どうかが大きな基準となります。もちろん、返済比率のみで審査がされるわけではないため、あくまでも借入可能額の目安として考えましょう。

 多くの金融機関は返済比率を発表しておりませんが、一般的には35％前後と言われています。

 参考：フラット35|【フラット３５】ご利用条件

ここから新居の希望借り入れを返済比率に参入して、35%前後の返済比率に入っている必要があります。このケースの場合、残り11%しか残っていません、年間返済額に相当すると55万円です。

500万円×11%=55万円

住宅ローンの審査は審査金利で行う

審査をする際には多くの金融機関は、融資後に適用される金利で審査するケースは少ないです。またほとんどの金融機関では公表されておらず「審査金利」と言われています。一般的には3％～4％と考えられてることが多いです。この審査金利が低ければ低いほど、借入可能額は計算上は高くなります。 先ほど計算した年間返済額55万を金利3%で35年返済で計算してみましょう。

金利3%で35年返済した場合、年間返済額が55万円になる借入額→1,150万円

現在の住宅を返済比率に算入される場合、初めての住宅購入と比較して審査のハードルが厳しくなるというのはあながち間違いではないかもしれません。

住み替えとセカンドハウスでの現在の住宅ローンの返済比率の考え方の違い

ここまでの説明で住み替えでのWローン（買い先行）は限られた人でないとできないという印象を持った方もいらっしゃるのではないでしょうか。実は住み替えとセカンドハウスでは審査の難易度が変わってきます。

住み替えの場合

現在の自宅を返済比率に算入しない場合がある

金融機関によっては現在の住宅を返済比率に入れずに審査し、買い先行の可能性が高まる金融機関が一部あります。例えば【フラット３５】では、返済中の住宅ローンの融資対象となっている現在居住している住宅を売却予定で、その売却予定額により当該住宅ローンを完済できることが確認できる場合に限り、総返済負担率の算定において当該住宅ローンの返済額を年間合計返済額から除くことができることとしますと記載があります。

参考：フラット35|【フラット３５】2020年４月の主な制度変更事項のお知らせ

売却したお金＞住宅ローンの残債である場合、住み替え（買い替え）時の新居のローンの融資が先に利用できる可能性があるのです。

現在返済している住宅ローンの支払いについて返済比率に参入されない場合、新居の住宅ローンの年間返済額の上限の目安は

500万円×35%=175万円となります。

金利3%で35年返済した場合、年間返済額が175万円になる借入額→約3,750万円

借り入れ可能額の目安の審査ハードルが、売却前の住宅ローンの扱いによって大きく変わります。

すべての金融機関で適用できるわけではない

すべての金融機関、住宅ローンで利用できるわけではないのでご注意ください。返済比率に算入する、しないの条件も各金融機関によってことなります。大きな目安としては自宅の売却金や預貯金によって現在返済している住宅ローンの完済ができることは必要条件となります。

セカンドハウスの場合

現在返済している住宅ローンの完済をしない限り原則返済比率に算入されます。その点では審査が厳しいといえるでしょう。

進め方と注意点

以下に進め方と注意点を解説します。

住み替え（買い替え）時の買い先行の場合

1．自宅の査定を行う

自宅の査定を行い、現在返済している住宅ローンの完済ができるかを計算しましょう。

ポイント

• 査定は複数箇所に出す
  
  現在返済中の住宅ローンの完済が確実になるように、複数社に査定をだしましょう。
• 売却金のみで住宅ローンの完済を考えている場合は、売却諸費用の計算もする
  
  売却する際には諸費用がかかります。物件の売却金のみで住宅ローンの完済を考えている場合は注意しましょう。諸費用の目安は査定価格の4%と見積もっておきましょう。

2．買い先行ができる金融機関を探す

売却金額により、現在返済中の住宅ローンの完済ができそうな場合は買い先行ができる住宅ローンを探しましょう。

ポイント

• 住み替え時の住宅ローンについて詳しい不動産仲介会社に調べてもらう

お客さまが直接金融機関に問い合わせてもなかなか適した情報が得られないケースが多いです。不動産会社はいろんなケースのお客さまとローン審査をしているため、ケーススタディが多いです。ただ誰でもよいわけではなく、きちんと知識がある人が重要です。住み替え時の住宅ローンに詳しい担当者を知りたい場合は、無料オンライン相談でご紹介いたします。

3．承認条件を比較して、融資として利用する候補を絞り込む

住宅ローンの事前審査を申し込みすると、書類がすべてそろっておよそ1週間から2週間ほどで審査の結果が届きます。金融機関によって条件が異なりますので、吟味してご自身の状況にあった金融機関を選択しましょう。

ポイント

• 融資後いつまでに売却するかを比較する

先行融資が可能な金融機関でも売却の期限は各行によって異なります。期限に間に合わず、不動産会社に買い取ってもらうことを希望していない方は、金利だけでなく、売却の期限についても確認しましょう。

• 新居の融資の支払い条件を比較する

融資後は返済開始が一般的ですが、金融機関によっては新居の返済について、現在の自宅の住宅ローンの完済まで利息のみでも可と対応してくれる金融機関もあります。支払い計画に不安がある方はこのような措置をとってくれる金融機関を選択するとよいでしょう

セカンドハウスの場合

セカンドハウスを取り扱っている金融機関探しましょう。

まとめ

Wローンについて、審査の厳しさや実際の手続きの順序や注意するポイントについて解説しました。仮住まいをしなくてよくなったり、気に入った物件が見つかってから住み替えができる魅力的な買い先行ですが、一時的に住宅ローンの支払いが重複するので注意が必要です。また不動産会社も住み替えのサポート実績がある担当者の手厚いサポートが必要になります。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは住み替えの段取りや、住み替え方法の提案、住み替え実績のある不動産会社の担当者の紹介まで実施しています。興味がある方は下記ボタンより予約ください。