リバースモーゲージとは不動産を担保にした借り入れを行う制度です。高齢者が今の自宅に住みながら手元の資金に余裕を持たせたいといった場合に役立ちます。マンションを対象としたリバースモーゲージは物件の条件や取り扱う金融機関が限られており、相続に関係する注意点が存在します。本記事ではマンションを対象にしたリバースモーゲージの概要と利用のポイントについて解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

リバースモーゲージとは

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リバースモーゲージとは居住しながら自宅を担保に入れて借り入れを行う制度のことです。一般的に55歳以上の方向けとなっており、公的機関や金融機関に対して戸建てを中心に借り入れが行われています。顧客の利用目的は老後の生活に向けた資金の確保が主な目的となっています。

マンションを対象にしたリバースモーゲージについて

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リバースモーゲージは戸建てを担保にするのが一般的であり、マンションを担保にして融資を受けるためには以下の点を理解しておくことが重要です。

• 対象となるマンションには条件がある
• 取り扱う銀行が限られている

それぞれについて解説していきます。

対象となるマンションには条件がある

リバースモーゲージではマンションの資産価値が高くない場合融資が受けられないことがあります。リバースモーゲージの担保の対象となる不動産として戸建てが主流なのは、土地に対する担保評価が高いためです。マンションの場合、築年数が下がると市場価値が下がるため、融資を受けるためには一般的に築年数が20年以内で立地がいい物件に限られます。

取り扱う銀行が限られている

これまで説明した通り土地がある戸建てが主流であるため、マンションを対象としたリバースモーゲージを取り扱っている銀行はいくつかに限られています。

以下にマンションを対象とした商品を取り扱っている銀行のリンクを紹介するので参考にしてみてください。

• 東京スター銀行
• 群馬銀行
• ちば興銀

自分のマンションがリバースモーゲージ対象外だった場合

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マンションを担保に借り入れを行うとしたものの条件に届かない場合、資金を用意する方法として以下のマンションを利用した資金調達手段が考えられます。

• リースバック
• マンションを売却する

リースバック

リースバックは不動産業者に対してリバースモーゲージのように自宅として利用しながら、マンションを売却できる制度です。所有者が他者になりますが家賃を支払うことで住むことができ、住宅にかかる保険や固定資産税を家賃に一本化することができます。その反面、不動産業者に直接売却する形となるため売却価格が安くなるデメリットがあります。

リースバックの契約の際の注意点として定期借家契約の場合、住み続けられる保証がない契約であるため、原則住み続けることができる普通賃貸借契約のほうが安心して住むことができます。

マンションを売却する

まとまった資金を用意する方法としてマンションを売却する方法があります。マンションに住むことはできなくなりますが、確実に資金を用意することができて、基本的に市場価格で売ることが可能です。

注意しなくてはならないのが、次の住居として賃貸物件を契約する際に高齢者の場合、入居審査が通りにくいことがあります。その理由として若い世代に比べて安定した収入が見込めない点や孤独死のリスクが挙げられるため、契約の際に納得してもらえるように住み替えの経緯を説明することが重要です。

マンションを対象にしたリバースモーゲージがおすすめなパターン

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マンションを所有している方でリバースモーゲージが適しているケースは以下のようなパターンです。

• 相続人がいない場合
• 病気やケガの備えをしたい場合
• 手元の資金に不安を感じている場合

それぞれについて解説します。

相続人がいない場合

マンションの相続人がおらず、不動産の処分に困ることが予想される場合にリバースモーゲージは役立ちます。相続人がいない財産は、さまざまな判断が下された後に国の物として国庫に帰属されます。現在の住居と資金を確保しつつ、処分先を自分の手で決めることができます。

病気やケガの備えをしたい場合

老後になると病気やケガの心配が増えるため、そのための資金が必要と考える人もいます。そのような場合にリバースモーゲージの融資は医療費の備えとして役立ちます。

手元の資金に不安を感じている場合

住居はあるものの手元の資金に不安を感じている場合に、リバースモーゲージは役立ちます。月々の支払いや新たな活動の資金にしたいといった場合の選択肢のひとつとなります。

残債に関係するリコース型とノンリコース型について

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リバースモーゲージは相続人の返済義務の有無により、リコース型とノンリコース型に分かれています。

それぞれの違いを表にまとめました。

融資を受ける際に相続人がいる場合は不動産を売却しても残債が残る可能性があります。利用者に相続人がいる場合にリコース型で契約している場合は残債を支払うことになりますが、ノンリコース型の場合は残債が相続人に引き継がれません。ですがノンリコース型は利用者が相続人に残債を引き継がせるリスクがない代わりにリコース型より金利が高くなっています。

価値が高いマンションがあるならリバースモーゲージで資金を調達可能

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リバースモーゲージは一般的に戸建てが対象となっており、土地の案分が少ないマンションは取り扱っているところが限られています。対象となるマンションは立地や築年数によって制限があるため、不動産価値が高いマンションに限られます。今のマンションに住みながら、手元に資金を残したい場合は、リバースモーゲージを検討してみましょう。