本記事では、マンション売却時にかかる税金のシミュレーションについて詳しく解説します。マンションは高値で取引ができる場合も多いです。税金も高額になりやすいため、事前にシミュレーションしておきましょう。税金を支払う際に戸惑うことのないように、準備をしておくことが大切です。

マンション売却にかかる税金とは？

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マンション売却にかかる税金は以下の通りです。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

それぞれ詳しく解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税とはマンションを売却して利益が出た際に発生する税金です。例えば、4000万円でマンションを購入したとして、5000万円で売却をしたら差額の1000万円が利益となります。

譲渡所得税はこの1000万円に対して課税されます。売却金額が購入金額を下回った場合は、利益が発生していないため税金はかかりません。譲渡所得税が発生しないケースも多く、必ず課税されるわけではないという点は理解しておきましょう。

印紙税

印紙税とはマンション売却の際に交わす契約書に対して発生する税金です。契約書に印紙を貼り付けることで納税を行い、売却金額によって税額は変わります。基本的には1万円程度になることが多く、それほど高額ではありません。

登録免許税

登録免許税は不動産登記を行う際にかかる税金です。抵当権を新たに設定したり、所有権移転の際に発生する登録免許税は買主が支払いを行います。そのため、マンション売却の際には支払う必要はありません。

一方で、抵当権の解除にかかる登録免許税は買主が支払うのが一般的です。抵当権解除にかかる税金は1000円と決して高くはありませんが、納付を忘れやすいので注意しましょう。

マンション売却にかかる税金の計算方法

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先ほども述べたようにマンション売却にかかる税金のなかで、印紙税や登録免許税はそれほど高くありません。金額が大きく変動しやすいのは譲渡所得税になるため、計算方法を理解しておきましょう。

譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

譲渡所得×税率＝譲渡所得税

税率はマンションの保有期間によって異なります。5年未満の場合は39.63％、5年超の場合は20.315％です。計算はそれほど複雑ではないため、事前に調べておくと良いでしょう。

マンション売却にかかる税金をシミュレーションしよう

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マンションにかかる税金を具体的にシミュレーションしてみましょう。様々なケースでマンション売却にかかる税金を紹介します。また、今回は以下の条件のマンションを売却したとします。

• 居住用のマンション
• マンションの購入費用は6,000万円
• マンションの保有期間は6年

1.マンション売却金額が3,000万円

マンションの売却金額が3,000万円の場合は、譲渡所得が発生しません。そのため、マンション売却において譲渡所得税は発生しません。

2.マンション売却金額が5,000万円

マンション売却金額が5,000万円の場合でも譲渡所得が発生しないため、譲渡所得税はかかりません。売却金額がどれだけ高くなっても、6,000万円（購入費用）を上回らない場合は譲渡所得税がかからないと考えておきましょう。

3.マンション売却金額が7,000万円

マンション売却金額が7,000万円の場合は、購入費用の差額である1,000万円に対して譲渡所得税が発生します。ここで忘れないようにしたいのが3,000万円特別控除です。

これは居住用の不動産を売却した際に、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。この制度を適用すると、譲渡所得はゼロになるため譲渡所得税はかかりません。あくまでも居住用不動産に対して適用される制度であり、事業用の場合は例外となるため注意しましょう。

4.マンション売却金額が1億円

マンション売却金額が1億円の場合は、購入金額6,000万円との差額である4,000万円に対して譲渡所得税が発生します。3,000万円特別控除を適用すると、1,000万円が課税対象となります。

マンションの保有期間は6年であるため、税率は20.315%です。よって以下の計算式で譲渡所得税が求められます。

1,000万円×20.315%＝203.15万円

200万円近くの譲渡所得税の納税が必要となるため、納税を怠らないように注意しましょう。

マンション売却の税金を節税できる特例

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マンション売却の税金を節税できる特例は、3,000万円特別控除以外にもあります。例えば「10年越え所有軽減税率の特例」では、マンションの保有期間が10年を超えると税率がさらに少なくなります。

他にも相続したマンションを売却する場合は「相続後に売却する際の取得費加算特例」が適用できるため、各種特例については忘れずにチェックしておきましょう。

正確な金額を計算する際は不動産会社に相談するのがおすすめ

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マンション売却の際は様々な特例が適用できるため、正確な金額を計算するのが難しいです。不動産会社に相談すれば、マンション売却において発生する税金をシミュレーションしてもらえます。税額が知りたい方は、不動産会社に相談してみましょう。

マンション売却の税金シミュレーションは事前に行っておこう

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マンション売却にかかる税金は高額になりやすいので、本記事を参考に事前にシミュレーションを行っておくのがおすすめです。自分で計算するのが難しい方は、不動産会社に相談して査定をしてもらいつつ、税金についても調べてもらいましょう。ARUHI 住み替えコンシェルジュでは売却の進め方や、大まかなシミュレーションなどを個別相談会で実施しています。希望する方には各地域の提携不動産会社を相談者さまの状況や希望に合わせて個別でご紹介しています。無料で参加できる相談会のため、ご興味がある方は積極的にご参加くださいませ。