マンション売却の利益や計算方法を紹介します。マンション売却で利益が発生することでかかる譲渡所得税の概要や、節税対策方法を学びましょう。これから引っ越しや新生活に向けてマンション売却を検討している方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

マンション売却の利益とは

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マンション売却時に利益が発生した場合、利益に対して「譲渡所得税」がかかります。土地や建物などの資産を譲渡することで発生する所得を指します。

譲渡所得税は分離課税にあたるので、給与のような他の所得とは分けて計算をしなければいけません。借地権や耕作権など、その土地にあたる権利も課税対象に含まれます。

譲渡所得税がかからない場面

「マンション購入時より安い金額で売却した」という場合は譲渡損失にあたるので、譲渡所得がかかりません。

「売却価格が購入当時とほとんど変わらない」「値上がりした金額が3,000万円以内に収まっている」という場合は、譲渡所得税がかからないケースがあります。このケースに当てはまる場合は、売却前に不動産へ相談しておきましょう。

マンション売却の利益の計算方法

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マンション売却の利益の計算方法は、以下の通りです。

『利益＝マンション売却時の収入金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額』（※）

1. 取得費＝マンション購入時の金額
2. 譲渡費用＝売却時にかかった費用
3. 特別控除＝利益から差し引ける金額

マンション売却で得た金額から、いろんな金額を引いた数字が利益になります。

※“国税庁 No.1440　譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）”参照

減価償却費とは

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取得費の計算にマンションを購入した金額を含める場合、購入金額から『減価償却費』を差し引かなければいけません。経年劣化や築年数によって低下した価値を減価償却費として差し引くことで、売却時の価値を金額に反映させられます。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法は、以下の通りです。

『減価償却費＝購入金額（取得価額）×0.9×償却率×経過年数』（※）

居住用や事業用の不動産によって、耐用年数や償却率が変わります。詳しい数字は国税庁 公式HPを確認してみてください。

※“国税庁 「減価償却費」の計算について”参照

マンション売却の利益を増やす6つの方法

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ここからは、マンション売却の利益を増やす方法を紹介します。手元に残る金額を増やすことで、お得にマンションを売却してみましょう。

1. 売却する時期を見計らう

マンション売却のタイミングを、購入希望者が増える時期に合わせましょう。転職や転勤、進学など新生活の準備に忙しくなる2～3月や、上半期終わりの9月に合わせてみてください。購入希望者が多い時期にマンションを売却することで、高い金額でやり取りしやすくなります。

2. 期間に余裕を持って売却する

マンションを高い金額で売却したい際は、希望金額で購入してくれる方を気長に待つことが大切です。購入者のなかには、「安く購入したい」「売却金額から値引き交渉したい」と考える方が多いです。売却しなければいけない期限が決まっている方は、できるだけ早めに余裕を持った売却活動をおこないましょう。

3. マンション売却に強い不動産会社に依頼する

マンション売却の豊富な実績がある不動産会社に依頼して、仲介を依頼するのもよいでしょう。複数の不動産会社から貰った査定結果をもとに、希望金額に近い不動産会社に仲介を依頼してみてください。

4. 領収書をすべて保管する

マンション売却の利益を計算する上で、購入金額や売却にかかった費用が大切な要素になります。これらの費用を経費として計算できるように、支払いを証明できる領収書はすべて大切に保管しておきましょう。内覧に向けたハウスクリーニングにかかった金額も計上できます。

5. リフォームせずに売却する

マンション売却に向けてリフォームをおこなっても、売却金額に必ず上乗せできるわけではありません。「購入後に自分でリフォームしたい」「とにかく安く購入したい」と考えている方にとっては逆効果です。リフォームを検討する際は、事前に不動産会社へ相談しましょう。

6. 控除や特例で節税対策する

控除や特例をうまく利用して、マンション売却の節税対策を練ることも大切です。手元に残せるお金を増やすために、控除や特例の条件や内容を確認しておきましょう。マンション売却で利用できる可能性が高い特例は、以下の3つになります。

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（※1）
2. 10年超所有軽減税率の特例（※2）
3. 特定の居住用財産の買換えの特例（※3）

これらの特例を利用する際は、確定申告で申請を欠かさないように注意してください。

※1 “国税庁 No.3302　マイホームを売ったときの特例”参照

※2 “国税庁 No.3305　マイホームを売ったときの軽減税率の特例”参照

※3 “国税庁 No.3355　特定マイホームを買い換えたときの特例”参照

譲渡損失が出ても確定申告で節税しよう

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マンションの売却金額が購入金額を下回った際は、『譲渡損失（※）』に計上できます。一定条件を満たすことで、譲渡損失にあたる金額を他の所得とまとめて計上できるようになるのが特徴です。

※“国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）”参照

マンション売却の利益を増やそう

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マンション売却の利益や計算方法を紹介しました。譲渡所得税や減価償却費を計算することで、利益を目に見える状態にしましょう。売却時期やリフォームの有無でマンション売却の利益を増やせるので、これから売却を検討している方は、本記事を参考に対策するようにしてみてください。