住宅の売却を検討する際に、住宅ローンがまだ残っていたり、売却時の税金がどのくらいなのか気になる方が多いのではないでしょうか。住宅ローンが残っている場合に売却した際は所得控除を受けられる可能性があります。本記事では残債がある住宅の税金の計算方法と譲渡所得の控除、さらに新しく住宅購入する際に利用できる住宅ローン控除についても解説します。住宅の売却の際に損をしないために、ぜひ参考にしてみてください。

ローンが残っている家の売却における税金の計算について

出典：pixta.jp

残債がある家の売却における以下のポイントについて解説します。

• 譲渡所得の算出は残債の額に関わらず一定の計算式を使用する　
• 税率に当てはめて計算する
• 特別控除が当てはまるか確認する

譲渡所得の算出は残債の額に関わらず一定の計算式を使用する

不動産を売却したときの税金は住宅ローン残債があってもなくても、以下の計算式にあてはめて譲渡所得を計算します。

譲渡所得＝（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）

譲渡所得の算出は残債の有無は関係しませんが、減価償却費用は建物の構造や築年数によって変化するため、間違いが発生しないように不動産業者に確認しておきましょう。

次に計算式にある売却価格や売却時の諸費用、購入時の諸費用についてそれぞれ解説します。

売却価格とは

譲渡所得の算出における売却価格とは、言葉の通り所有している不動産を売った価格のことです。

売却時の諸費用とは

ここでいう売却時の諸費用とは不動産業者に売買の仲介を依頼した際の仲介手数料、土地の正確な面積を図るための測量費、リフォーム費用などです。

売却時の諸費用とは

土地や建物を購入したときに納めた税金（登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税）や、借主を立ち退かせるために支払った立退料、土地の測量費などがあります。

減価償却費用とは

ここでいう減価償却とは建物の取得費用を定められた年数（耐用年数）に分けて経費計上することを指します。建物の価値は年々減っていく（構造や用途によって減り方に違いがある）とされており、その価値の減少を経費として差し引く金額が減価償却費用となります。

減価償却費用の計算は複雑であるため、間違いが発生しないように不動産業者に確認しておきましょう。

税率に当てはめて計算する

課税譲渡所得金額に対して以下の税率を掛けて税額を計算します。

土地や建物を売った年の1月1日時点で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率になります。

確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を納付します。（※）

※”国税庁公式HP”参照

特別控除が当てはまるか確認する

マイホームを売って譲渡益がある場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例（※）があり、以下のような場合に適用されます。

• 売却するのが自宅である
• 建物を取り壊してから1年以内に売る
• 敷地を貸駐車場として利用していない
• 売る相手が親子や夫婦など特別な関係ではない

※”国税庁公式HP”参照

ローンが残っている家を売却して譲渡損失が発生した場合

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所有期間が5年を超えるマイホームを売却した際に発生した譲渡損失の金額を、その年の他の所得（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除く）と損益通算することができます。（※）損益通算とは発生した譲渡損失をほかの所得から差し引ける制度です。

特例が適用される以下の条件について解説します。

• 新たにマイホームを買い換える場合の特例
• 新たにマイホームを買い換えない場合の特例

※”国税庁公式HP”参照

新たにマイホームを買い換える場合の特例

マイホームを売った年の前年から翌年までの間に新たなマイホームを取得し、取得に係る残債がその年の年末の時点である場合に譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることが可能です。

新たにマイホームを買い換えない場合の特例

マイホームの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高がある場合に、譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることが可能です。

特別控除と住宅ローン控除は併用不可

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譲渡所得における3,000万円の特別控除と新たに住宅を購入した際に適用される「住宅ローン控除（減税）」は併用不可です。次に住宅ローン控除の内容とどちらを適用すべきかについて解説していきます。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、マイホームの購入の際に発生した住宅ローンの一部が所得税や住民税から控除される制度です。適用条件は以下の通りです。

• 返済期間が10年以上あること
• 控除を受ける年末に住んでいること
• 床面積が50平方メートル以上あること
• 居住用であること

新しくマイホームを手に入れるために発生する多額となるローンの負担を軽減し、購入しやすくするための制度です。

どちらの控除を利用するかは検討が必要

新しいマイホームを購入した際に住宅ローン控除を申請しようとしても、古い住宅の譲渡所得の特別控除を受けていた場合は住宅ローン控除は適用されません。譲渡所得の特別控除は新しいマイホームの購入にプラスとなっているためと考えると考えていいでしょう。

マイホームの買い替えを行う際にどちらを申請した方がお得になるのか、不動産業者とよく相談して決めましょう。

ローンが残っている家の売却は控除を利用しよう

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ローンが残っている家を売却する場合、居住用としての利用であれば様々な控除が受けられます。大きく分けて所得から控除するか、新しく購入する住宅のローンに対して控除を適用するかの2つがあります。併用は不可であるため、これから住宅を売却する方は本記事を参考に慎重に検討しましょう。