一軒家を購入したものの転勤などで家を利用しなくなった場合に賃貸する方法があります。しかし注意すべき点を理解していない場合、不要なコストが発生したり、大切な家が傷つく場合があります。本記事では一軒家を賃貸する手順や注意点、売却の方がいいケースについても解説します。利用しなくなったマイホームの管理に困っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

一軒家を貸すメリット

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以下の一軒家を貸すメリットについて解説していきます。

• 使用しない間も家賃収入が得られる
• 家の劣化が防げる
• 再び住むことができる

使用しない間も家賃収入が得られる

一軒家を貸すメリットには物件を手放さずに家賃収入を得ることができる点があります。自分で管理を行うと手間がかかりますが、管理会社に委託することで手間を省くことができます。

家の劣化が防げる

家を使用せずに放置しておくと、換気ができないため徐々に痛みます。賃貸を行うことで住民によって換気が行われ家の劣化を防ぐことができます。配管も乾いた状態が続くと錆が発生しやすくなるため、放置を防ぐことは家の保存に好影響を与えます。

再び住むことができる

賃貸のメリットは物件を保有した状態にでき、再びその家に住むことができる点があります。転勤や家庭の事情で住めない理由が発生しても、手放さずにいつか住みたい場合や売却したいが相場が低い場合に、賃貸なら決断のタイミングをずらしたり選択の幅を広げることができます。

一軒家を貸すデメリット

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一軒家を貸す際の以下のデメリットについて解説します。

• 空室リスクがある
• 一軒家を借りたいというニーズが少ない
• 確定申告が必要な場合がある

空室リスクがある

賃貸において入居者が見つからない場合、利用していないにもかかわらず固定資産税や不動産業者に払う仲介手数料や管理手数料が発生してしまいます。定期的な収入が見込める一方、アパート経営と同様に空室リスクを抱えることになります。

一軒家を借りたいというニーズが少ない

賃貸物件を借りる側においてマンションやアパートは一般的な選択肢ですが、一軒家を借りようというニーズが必ずしも多いわけではないという点に注意する必要があります。家賃収入を当てにしたものの借り手がなかなか見つからず、費用だけがかさんでしまう可能性があります。

確定申告が必要な場合がある

賃貸を行って家賃収入が20万円を超える場合、確定申告を行う必要があり、源泉徴収を行っている会社員の方でも、上記の収入が発生した場合は確定申告を行う（※）手間が発生します。

※”国税庁公式HP”参照

一軒家を貸す手順

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一軒家を貸す際の以下の手順について解説します。

1. 管理してくれる不動産会社を探す
2. 不動産会社と契約する
3. 条件を設定して貸し出す
4. みつかった入居者と契約する

1. 管理してくれる不動産会社を探す

物件の管理を行ってくれる不動産会社を探しましょう。不動産会社には売買に強みがあったり賃貸を得意とするなど違いがあります。探す際は一軒家の賃貸を管理した実績が多くある業者を選びましょう。

2. 不動産会社と契約する

不動産会社と契約する際に入居者の決定権について以下の2つのパターンがあります。

• 媒介契約：自分で入居者を決める
• 代理契約：入居者の決定権を不動産会社に委ねる

手間がかかるのが嫌な場合や、不動産会社との距離が遠いため対応が難しい場合は代理契約にしましょう。

3. 条件を設定して貸し出す

物件を貸し出す際の条件を不動産屋と相談しながら決定し、入居者の応募を開始します。賃料やペット禁止についてなど、主要な条件について決定します。あまり厳しい条件を設定すると入居者の決定に支障が出るため、最小限の条件に留めましょう。

4. みつかった入居者と契約する

入居希望者がみつかった場合は、必要に応じて内覧を行い契約を行います。この段階は不動産会社に任せても問題ありませんが、今後のために入居者とコミュニケーションを取っておくことも重要です。

一軒家を貸す際の注意点

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一軒家を貸す際の以下の注意点について解説します。

• 貸し出す際の契約形態
• 残債がある場合は金融機関の承諾が必要
• コストを把握する
• 入居者の選定

貸し出す際の契約形態

一軒家を貸し出す際の契約形態には以下の2種類があります。

• 普通借家契約：正当な事由がない限り貸主側から契約終了できない
• 定期借家契約：期間とともに契約終了

両者には契約期間に大きな違いがあるため、貸し出した家にまた住みたい場合は定期借家契約にしましょう。

残債がある場合は金融機関の承諾が必要

住宅ローンが残っている家を貸し出す場合は、居住用の住宅ローンでは行えないため、事業用のローンに切り替える必要があります。賃貸を開始した後もローンの支払は続くため、金融機関に返済計画の変更を相談しましょう。

コストを把握する

一軒家の賃貸には以下のコストがかかります。

• 修繕費用：リフォーム費用
• 不動産屋に支払う費用：仲介手数料、管理費用
• 税金：所得税、復興特別所得税、住民税
• 原状回復費：賃貸によるダメージの修復費

修繕費用や原状回復費は一時的な費用ですが、不動産屋に支払う費用や税金は毎年かかる費用です。賃貸を開始する前にコストの計算を行い、資金繰りが悪化しないように確認しておきましょう。

入居者の選定

入居者によっては貸し出した住宅の扱いが悪かったり、近隣住民とトラブルを起こす場合があります。家賃の支払が滞るといった問題も考えられるため、入居者の選定は慎重に行いましょう。

相続対策が不要であり再び住む予定がない場合は売却

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一軒家の賃貸は以下のことに当てはまる方以外は売却がおすすめです。

• 不動産評価額が下がるため相続税の対策に利用したい
• 転勤で利用できなくなったが再び住むために自宅を維持したい

一軒家を賃貸するメリットの多くは、自宅を利用しないが再び住む予定がある方に当てはまり、実施するためにはコストや手間がかかります。そのため上記の2つが当てはまらない方には、メリットが少なくデメリットの方が多いといえるでしょう。

一軒家を貸す際は再び住むことを考慮して実施しよう

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賃貸なら一軒家を利用しない間も家の劣化を防ぎ、家賃収入を得るために活用することができます。しかし一軒家よりマンションやアパートの方が借り手は多く、賃貸物件としては適していない部分があるため、再び住む予定がない場合は売却の方がおすすめです。利用しなくなった持ち家の管理に困っている方は、この記事を参考に賃貸を行ってみてください。