不動産を売却するときは、ある程度の価格相場を知っておきましょう。立地や築年数、リノベーションの有無などによって不動産売却価格は変動するため、査定を依頼する前に相場を自分で調べておくことが重要です。本記事では、不動産売却相場を調べる方法や知っておきたいポイントについて詳しく解説します。

不動産の売却相場を知っておくことは重要

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不動産を売却するとき、最終的には不動産会社に査定をしてもらうことが一般的ですが、査定をしてもらう前にあらかじめ自分で売却相場を調べておくことが重要です。

ある程度の売却相場を調べておくことで、不動産会社から提示される査定額が適正かどうかを判断できたり、売却価格の交渉を有利に進められたりする可能性があります。

まずは不動産売却価格を変動させる要因や、価格の調べ方について知っておきましょう。

不動産の売却相場に影響するもの

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不動産の価格相場は、立地や築年数、不動産の状態などによって変動します。不動産の売却相場に影響するものは主に下記の4つです。

＜不動産の売却相場に影響する要因＞

• 立地
• 築年数
• リノベーションの有無
• 周辺物件の売却相場

それぞれがどのように影響するのか詳しく解説します。

立地

不動産売却相場に大きな影響を与えるのが立地です。駅からの距離、スーパーやコンビニといった周辺施設の充実、学校へのアクセス、災害の発生のしやすさ、治安の良し悪しなどが価格を大きく左右します。

災害発生リスクについては国土交通省が運営する「ハザードマップ」、治安の良し悪しについては警視庁から発表されている「警視庁犯罪情報マップ」から確認することが可能です。

築年数

不動産の築年数も、不動産売却相場に影響を与えます。築年数が経過すれば減価償却が進み、売却相場が下がるため注意が必要です。また間取りや広さ、新耐震基準を満たしているかなども売却価格に影響します。

とくに木造の一戸建ては経年劣化が激しく、築20年以上だと市場価値がほとんどありません。一方で鉄筋コンクリートでつくられているマンションは耐用年数47年（※）と長いため、一戸建てに比べて不動産価値が高くなりやすいです。

※“国税庁 公式HP”参照

リノベーションの有無

築年数が経過している不動産は不動産売却相場が下がりやすいと説明しましたが、リノベーションがされている物件の場合は、売却相場が高くなる傾向にあります。

リノベーションによって不動産の劣化を修繕したり、水回りやキッチン設備の入れ替えしたりすることで、価値が高くなりやすいです。

周辺物件の売却相場

不動産の売却相場は周辺物件の価格にも影響されます。不動産の売却相場は、その地域周辺で成立した取引事例をもとに価格が決まるためです。

同一地域に類似物件が複数出た場合、よりお買い得感のある物件が買主に選ばれる傾向があり、相場を大きく上回る高値の売却価格は、なかなか買い手がつかなくなる要因となるため注意しましょう。

不動産売却相場の調べ方

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ここからは不動産売却相場を自分で調べる方法について解説します。不動産売却相場を調べる方法は主に下記の3つです。

• 物件情報サイトで似た物件を探す
• 公的サイトで地価相場や路線価を知る
• 実際の成約価格の情報を探す

物件情報サイトで似た物件を探す

まずは物件情報サイトで似たような立地、間取り、築年数、広さなどの物件を探してみましょう。物件情報サイトはたくさんあるため、複数のサイトで比較してみるとおおよその売却相場が見えてきます。

実際の成約価格の情報を探す

物件情報サイト以外にも、実際の成約価格を出している国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を活用するのもおすすめです。

• 不動産情報ライブラリ
  • 不動産取引価格情報や成約価格情報、地価情報などを調べられる
  • 地図や地域、路線、駅名などから検索できる
  • 「土地と建物」「中古マンション等」など、不動産の種類でも絞り込める

公的サイトで地価相場や路線価を知る

前述したサイト以外に、地価相場や路線価を発表している公的機関のサイトを活用するという方法もあります。主に下記のような公的機関のサイトを活用するのがおすすめです。

• 路線価図・評価倍率表
  • 国税庁が発表している路線価の情報サイト
  • 売りたい土地の価格相場を調べられる
  • 主に相続税や贈与税の課税価格の計算に利用されるが、不動産取引の指標としても活用されている

• レインズ・マーケット・インフォメーション
  • 不動産流通機構が提供している不動産取引価格の情報サービス
  • 全国の主要な不動産会社がレインズ（不動産情報ネットワークシステム）に登録した取引価格情報を集計や分析をしている
  • 都道府県別や市区町村別の平均取引価格の推移、新築や中古の価格動向、物件種別（戸建て、マンションなど）の価格動向などがわかる

不動産売却相場を調べるときに押さえたいポイント

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ここからは、不動産売却相場を調べるときに知っておきたいポイントについて解説します。

「自分で調べた価格と実際の価格が違った」とならないためにも、事前に確認しておきましょう。

売り出し価格と成約価格はイコールではない

不動産を売却するとき、売り出し価格と実際の成約価格は同じでないことが多いため注意しましょう。

売り出し価格とは売主と不動産会社が相談して決める価格のことで、成約価格とは売主と買主が合意して最終的に取引する価格のこと。

つまり、売り出し価格はあくまでも売主の希望売却価格であるため、実際の成約価格は売り出し価格より低くなるのが一般的です。

公的評価額は都市部の方が高い

公的評価額は地方より都市部の方が高くなる傾向があります。理由は立地の良さ、地価の高さ、需要と供給の関係の3つです。

都市部は交通の利便性が高く、生活インフラも充実しているため、公的評価額が高額になる傾向があります。また都市部は人口が集中し、住宅や事務所などの不動産需要が高いため、地価や家賃水準が上がりやすいです。

都市部と比較すると、地方の土地の公的評価額は低い傾向にあり、売れづらいという格差が生じています。

不動産を売却するときは適正な相場を把握しておこう

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不動産売却相場の調べ方や押さえておきたいポイント、価格変動に影響する要因について詳しく解説しました。不動産を売却するときは、査定価格と市場相場を参考にしながら、慎重に判断することが重要です。適切な価格で売るために、売却相場をしっかりと把握しておきましょう。