不動産売却時に売却益が発生した場合は住民税が上がります。本記事では売却益である譲渡所得が発生した際の確定申告の必要性や、節税のために理解しておくべき特別控除や制度について解説します。これから不動産売却を行う方は知っておくべき内容なので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却で住民税が上がるのは売却益が出た時

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不動産売却において売却益が出た場合、住民税が上がります。不動産売却で発生した利益は譲渡所得とされ、住民税だけではなく所得税が課税されます。譲渡所得が発生した場合は自分で計算して納税する必要があるので注意が必要です。

不動産売却における住民税の計算方法

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住民税を計算する前に課税対象となる譲渡所得を計算する必要があります。譲渡所得と住民税の計算方法をそれぞれ解説していきます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです

• 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除

式の内訳は以下の通りです。

• 取得費：土地を取得（購入）するためにかかった費用。土地の購入代金や購入手数料（登録免許税や印紙税）のほか、リフォーム代金や立退料、造成費用、測量費なども含まれます。
• 譲渡費用：土地を売却する際に直接かかった費用。仲介手数料、印紙税、土地を売るために建物を取り壊した場合はその取り壊し費用、違約金、名義書換料などが含まれます。
• 特別控除：3,000万円特別控除といった適用できる特例があるかどうかを確認し、適用できる場合は特別控除額を差し引きます。

譲渡所得の計算において、取得費がわからない場合は概算取得費を用いて当てはめます。概算取得費は、譲渡価額(収入金額)の5％なので、計算したものを上記の式の取得費に当てはめて譲渡所得を割り出しましょう。

住民税の計算方法

住民税の計算式と税率は以下の通りです。

住民税 ＝ 譲渡所得 × 税率

土地や建物を売った年の1月1日時点で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率になります。

不動産売却で住民税を支払うタイミング

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不動産売却時に譲渡所得が発生した際、住民税を支払うタイミングは以下の徴収方法の違いによって変化します。

• 普通徴収の場合
• 特別徴収の場合

それぞれのケースについて解説します。

普通徴収の場合

住民税の普通徴収は自営業者やフリーターといった会社員ではない人が、自治体から送られてくる納付書を利用して支払う方法です。普通徴収は6月、8月、10月、翌年1月の4期に分けて納付します。

特別徴収の場合

住民税の特別徴収は会社員や年金受給者が対象で、給料や年金から天引きされる仕組みです。会社員の場合6月から翌年5月まで給料から天引きされます。

譲渡所得が発生した際に住民税を控除できる制度について

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譲渡所得が発生した際に利用できる可能性がある以下の特別控除と制度について解説していきます。

• マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• ふるさと納税

マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売って譲渡益がある場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例（※）があり、以下のような場合に適用されます。

• 売却するのが自宅である
• 建物を取り壊してから1年以内に売る
• 敷地を貸駐車場として利用していない
• 売る相手が親子や夫婦など特別な関係ではない

※”国税庁公式HP”参照

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、居住用不動産を売却する際に10年を超える所有期間であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用される制度です。適用されると約20%の税率になるものが14.21％まで税率が下がります。

主な要件を以下にまとめました。

• 譲渡した年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年以上あること
• 親子や夫婦などへの売却ではないこと
• 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
• 譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年が経過する日が属する年の12月31日までに売ること。
• 家屋を解体して更地にした場合、譲渡契約の締結日まで他の用途に使っていないこと
• 3,000万円の特別控除以外の特例を使っていないこと
• 過去3年間に軽減税率の特例を使っていないこと

要件を満たした場合は特例が適用されます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、現在のマイホームを売却して新しく買い換えたときに、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べて、購入時の負担を先送りにできる特例です。

主な要件を以下にまとめました。

• 国内で自分自身が住んでいた家であること
• 居住しなくなってから3年以内に売却すること
• 直近2年間に別の特例を適用していないこと
• 売却金額が1億円以下であること
• 10年以上居住していた物件であること
• 売却した相手が親子や夫婦などではないこと

要件を満たした場合は特例が適用されます。

ふるさと納税

ふるさと納税は自治体に対して寄付を行い、自己負担額の2,000円を除いた寄付金額を住民税と所得税から控除することができる制度です。寄付のお礼として寄付先の名産品といった返礼品をもらうことができます。

ふるさと納税によって控除を行う際は原則、確定申告が必要になります。ですが平成27年の4月より確定申告が不要な給与所得者については、あらかじめ申請してからふるさと納税を行うことで確定申告が不要となるふるさと納税ワンストップ特例制度が実施されています（※）。

※”総務省公式HP”参照

売却益が出たのに確定申告をしないとどうなる？

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不動産売却して売却益が出たのに確定申告をしないと、延滞税や無申告加算税が発生することがあります。延滞税は確定申告期限から延滞した日数によって税金が加算される制度です。無申告加算税は納付すべき税額に応じた税金の加算が行われる制度です。無申告加算税は税務調査を受ける前に自主申告することで軽減されるといった救済措置が備わっています。

不動産売却において利益が出たら住民税は上がる

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不動産売却時に譲渡益が発生した場合、住民税と所得税が加算されます。その場合は自身で確定申告を行い、後ほど送られてくる通知書の通りに税金を納付する必要があります。譲渡所得発生時に利用できる特別控除があるため、記事内の内容を参考に適用できるか判断して、節税を行いましょう。