不動産売却にはさまざまなポイントがあり、失敗する原因を理解せずに売却を行うと後悔する場合があります。本記事では不動産売却の失敗における主な原因を4つに分けて解説します。記事を読めば売却時において注意するポイントが事前に理解できます。これから不動産売却を予定している方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却で失敗する原因

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不動産売却の失敗は、売却時の流れにおける以下の4つの段階において問題がある場合に起こります。

• 不動産屋選びの問題
• 事前準備の方法の問題
• 売り出し中の活動方法の問題
• 売却時の問題

それぞれについて解説していきます。

不動産屋選びの問題

不動産屋選びの際にありがちな問題について解説します。

査定額のみで会社を選んだ

不動産売買の仲介をしてもらうために不動産屋を比較しますが、失敗に陥りやすい選び方として「仲介を依頼する不動産の査定額が一番高いところを選ぶ」というものがあります。なぜなら不動産屋が仲介契約を結びたいがために、相場よりも高い査定額（実際の売値に関わる）を提示し、なかなか買い手がつかないという結果になりやすいからです。

所有する不動産の相場を理解してから、不動産屋選びを行いましょう。

事前準備の方法の問題

売り出す前の事前準備における以下の問題について解説します。

• 売却相場を調べていなかった
• 売却スケジュールを考えていなかった
• 高く売りやすい時期を知らなかった

売却相場を調べていなかった

事前準備の方法の問題に不動産の売却相場を知らなかったため、相場より安い価格で売却してしまったという失敗があります。売却相場を調べるためにはレインズマーケットインフォメーションという不動産業者が共有しているデータベースや、国土交通省が公開している不動産データベースの土地総合情報システムで確認できるので、所有する不動産の相場を事前に確認しておきましょう。

売却スケジュールを考えていなかった

事前準備の方法の問題として、売却期日が短すぎて焦って相場より安い価格で売ってしまったということがあります。一般的に不動産売買を開始して成立するまでには数か月～1年ほどかかります。期日や資金繰りに余裕を持って売買を開始しましょう。

高く売りやすい時期を知らなかった

事前準備の方法の問題として、不動産売買の「売り時」を考えずに売り出してしまい、予想売買価格を下回るということがあります。不動産売り時は転勤や引っ越しが増える3月や9月といわれており、需要が高まるその時期に売り出すのがベストとされています。

成約までの期限に余裕がある場合は、売り時を意識して売買を開始しましょう。

売り出し中の活動方法の問題

売り出し中の活動方法における以下の問題について解説します。

• 媒介契約が合っていなかった
• 内覧時の準備が不足していた

媒介契約が合っていなかった

売り出し中の活動方法の問題には、不動産屋と仲介契約を結ぶ際に選択する媒介契約の選択ミスという問題があります。

媒介契約には以下の種類があります。

• 一般媒介契約：複数の業者と契約可能で売主本人も親戚や知人と取引できる
• 選任媒介契約：1つの業者のみ契約可能で売主本人も親戚や知人と取引できる
• 専属選任媒介契約：1つの業者のみ契約可能で売主本人による取引は不可

選択する基準としては立地がよい、築浅といった売りやすい物の場合は一般媒介契約で、当てはまらない場合は選任媒介契約や専属選任媒介契約を選ぶといった形が一般的です。専属選任媒介契約は依頼された業者しか売買できず、利益がでやすいことから積極的な活動が期待できます。

内覧時の準備が不足していた

売り出し中の活動方法の問題には、買い手が物件内を確認する内覧時の準備が不足していたことがあります。内覧の準備には掃除や物件の質問に対する準備があり、当日は不動産屋ではなく売主が対応します。内覧の準備が悪いと買い手の印象を悪くして、契約が進まないといったケースが起こる可能性があるため、しっかり準備しておく必要があります。

内覧の準備において注意すべき点は水回りの清掃で、買い手が気にすることが多いポイントであるため、重点的に清掃しておきましょう。

売却時の問題

売却時における以下の問題について解説します。

• 費用面や税金の知識が不足していた
• 瑕疵担保責任を理解していなかった

費用面や税金の知識が不足していた

売却時における問題には、売却にかかる諸費用や税金について把握しておらず費用の捻出に困るといったことがあります。

売却における主な諸費用や税金には以下のものがあります。

• 仲介手数料：不動産屋への報酬
• 司法書士への報酬：登記の手続きを依頼する際に発生する費用
• 測量費用：確定測量図がない場合に土地の大きさを図る費用
• 譲渡所得にかかる所得税や住民税：不動産を売却して利益が出た場合に課税される

これらに加えて引っ越し費用といった費用が発生するため、あらかじめ準備しておきましょう。

瑕疵担保責任を理解していなかった

売却時における問題には、売主が買い手に報告すべき傷や不具合といった瑕疵（かし）を告知する義務について理解しておらず、トラブルになるといったことがあります。

大まかにわけて以下の3つの瑕疵について告知する必要があります。

物理的瑕疵：シロアリや雨漏りといった物理的欠陥

環境的瑕疵：工場や鉄道の騒音といった生活に支障があるもの

心理的瑕疵：自殺や他殺といった事故が発生した事実

瑕疵の告知を怠った場合、損害賠償や契約解除が発生する可能性があるため理解しておきましょう。

売却のための不動産屋の選び方

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仲介してもらう不動産屋の選び方について解説します。

• 不動産売却の実績が豊富
• 物件と同じ地域に営業所がある
• 不動産の査定額の根拠が説明できる

それぞれについて解説します。

不動産売却の実績が豊富

不動産屋を選ぶポイントのひとつに不動産売却に特化した業者を選ぶという点があります。不動産屋には賃貸や売買といった得意とする分野の違いがあるため、選定の際は売買経験が豊富であることをHPといった場所でアピールしている業者を選ぶことから始めましょう。

物件と同じ地域に営業所がある

不動産屋を選ぶポイントのひとつに、物件がある地域に近い不動産屋を選ぶということがあります。理由としてはその地域のメリットや特徴を知っているため、物件に適した売り方が期待できる点が挙げられます。不動産屋を探す際は物件があるエリアから探すのがおすすめです。

不動産の査定額の根拠が説明できる

不動産屋を選ぶ際は、売りに出す物件の査定額に関する根拠が説明できる業者を選びましょう。根拠を聞かずに査定額が高い不動産屋に依頼した場合、なかなか買い手が付かず最終的に値下げして売れるといった結果になる可能性があります。

不動産屋を選ぶ際は相場を理解し、査定結果についてどのような根拠があるのか確認しておきましょう。

不動産売却時の失敗を避けるためのポイントを理解しておこう

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不動産を売却する流れの中で失敗につながる原因があり、活動を始める前に失敗を避けるためのポイントを理解しておくことが重要です。中でも所有する不動産の売却相場への理解は不動産屋選びに役立ち、適切な売却価格の設定に役立つため記事内で紹介したレインズマーケットインフォメーションや国土交通省のHPで確認しておきましょう。これから不動産を売却しようとしている方は、本記事を参考に失敗がないように進めてみてください。