「マイホームや不動産を売却したらどのくらい利益が出るんだろう？」「3000万円特別控除って、どんな制度？」不動産売却益の計算方法は複雑で、税金に関する知識も必要です。知識不足が原因で、本来得られる利益を逃してしまうケースも多く見られます。本記事では、不動産売却益の計算方法や節税対策について解説します。

不動産売却益の特徴

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ここでは不動産売却益で課税対象になるケースと短期譲渡所得・長期譲渡所得の違いについて解説します。

不動産売却益で課税対象となるケース

不動産売却益で課税対象になるケースは以下の通りです。

• 所有期間が10年以下の土地や建物を売却した場合
• 3,000万円特別控除や特例を使わなかった場合
• 土地や建物を売却して利益が出た場合

不動産売却益で課税対象になるかならないかは、所有期間、居住期間、売却価格などの条件によって異なります。控除や特例を使わないケースや「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」になる10年以下の物件に対しては課税されるのが一般的です。

不動産を売却して利益が出なかった場合は課税されません。逆に購入時よりも土地の値段が高くなったなどの理由で利益が発生した場合は課税対象になります。

短期譲渡所得・長期譲渡所得の違い

不動産を売却した際に得られる利益は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに区分されます。区分によって税率も大きく異なるため、売却前にチェックしておきましょう。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の特徴については以下の表にまとめました。

短期譲渡所得と長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって区分されます。不動産売却益にかかる税金は、所有期間によって大きく異なり、税率も変わるので注意しましょう。

不動産売却益を計算する方法

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ここからは不動産売却益を計算する方法を解説します。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得税＝不動産売却益 × 税率

不動産売却益は、以下の式で計算しましょう。

不動産売却益＝譲渡収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 譲渡収入金額：土地や建物を売却して得た金額
• 取得費：土地や建物を購入した際の費用
• 譲渡費用：土地や建物を売却するためにかかった費用

 不動産売却の譲渡所得税は分離課税方式で計算されます。不動産売却益に長期譲渡所得の20％か短期譲渡所得の39％をかけると譲渡所得税の金額がでます。

不動産取得費用の算出方法

不動産取得費用は、土地や建物を購入するためにかかった費用を合計した金額です。譲渡所得を計算する際に必要となります。

取得費用の算出方法は、実額法と概算法の2つがあります。

実額法と概算法の特徴は以下の表の通りです。

不動産取得費用の算出方法の注意点は以下の通りです。

• 実額法で取得費用を算出する場合は、証拠書類を保管しておく必要がある
• 概算法はあくまで概算であり、実際の取得費用と大きく異なる場合がある

不動産売却益を正確に計算するためには、売却益から取得費用を差し引く必要があります。取得費用は、土地と建物それぞれで計算方法が異なるので注意しましょう。

減価償却費の計算方法

建物部分の売却益を正確に計算するには、減価償却費を算出する必要があります。減価償却費の計算方法は、主に「定額法」と「定率法」の2種類があります。

不動産の場合は「定額法」を使うのが一般的です。

定額法の計算式は以下のとおりです。

減価償却費＝建物の取得価額×定額法の償却率

定率法の計算式は以下のとおりです。

減価償却費 ＝ 建物の取得価額 × 定率法の償却率

定額法は、毎年同額の減価償却費を計上するため計算が簡単にできます。定率法は、取得価額に定率を乗じて減価償却費を計上する方法です。

定率法は、初年度の減価償却費が多いため、節税効果が高くなるのがメリットです。ただし、平成28年の税制改正以降は、建物に関しては「定額法」だけなので使えないため、注意しましょう。

譲渡費用の算出方法

譲渡費用とは、土地や建物を売却するために支払った費用を指します。不動産売却益を正確に計算するためには、譲渡費用を正確に算出する必要があります。

譲渡費用には、主に以下のものがあります。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税
• 測量費
• 立退料
• 建物取壊し費用

譲渡費用の算出方法の注意点は以下の通りです。

• 領収書や請求書などの証拠書類を保管しておく
• 国税庁のホームページなどを参考に計算する
• 分からないことは不動産会社に相談する

譲渡費用を算出する際は、不動産取得費用と混在しないように注意しましょう。

不動産売却益の確定申告

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ここでは不動産売却益の確定申告について解説します。

不動産売却時の確定申告が必要な理由

不動産売却によって利益が出た場合、所得税の課税対象となるため、確定申告が必要になります。

確定申告が必要な理由は以下のとおりです。

• 譲渡所得が発生した場合
• 特別控除や特例を受ける場合
• 損失を翌年以降に繰り越すため
• マイホームを所有期間5年超で売却する場合

 不動産売却によって利益が出ると、「譲渡所得」が発生します。譲渡所得は、所得税の課税対象となる所得の1つなので必ず確定申告しましょう。

3,000万円特別控除を受ける場合や、不動産売却で損失が発生した場合も確定申告をした方がメリットが多いでしょう。

また、以下の場合も確定申告が必要になる可能性があります

• 不動産を事業用に利用していた場合
• 相続した不動産を売却した場合
• 空き家や空き地を売却した場合

不動産売却益の確定申告は、利益が出た場合だけでなく、特別控除を受ける場合や損失を繰り越す場合も必要となるので、必ずしましょう。

3,000万円特別控除が利用できる条件

マイホームを所有期間5年超で売却する場合は、3,000万円までの譲渡所得が非課税となる「3,000万円特別控除」を利用できます。

利用には以下の条件をすべて満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家屋を譲渡した
• 過去に3,000万円特別控除を利用していない
• マイホームの買い換え特例の適用を受けていない
• 売却した年の翌年3月15日までに確定申告した

自分が住んでいた家屋と借地権が対象で、売却益3,000万円までは、不動産譲渡税を0にできます。3,000万円特別控除を利用するには、売却した年の翌年3月15日までに確定申告する必要があります。

マイホームを売却した際は税務署への申告を忘れないようにしましょう。

買い替え特例が利用できる条件

マイホームを買い替えた場合、一定の条件を満たせば譲渡所得に対する課税を繰り延べられる「買い替え特例」を利用できます。

「買い替え特例」を利用できる条件は以下のとおりです。

• 自分が住んでいたマイホームを売却した
• 3,000万円特別控除などを適用していない
• 売却代金が1億円以下である
• マイホームを売った年の前後1年以内に買い替えた
• 買い替えたマイホームの床面積・土地面積等が一定の要件を満たしている

「買い替え特例」を使えば、負担を減らして住み替えができるようになります。

買い替え特例のメリットは以下のとおりです。

• 譲渡所得税の納税を繰り延べられるため、現在の資金繰りが楽になる
• 将来、売却するタイミングで税負担を軽減できる可能性がある

売却せず新居に住み続けていれば譲渡所得税の支払いが発生せず、買い替えの出費も抑えられるので、お得に買い替えができます。

買い替え特例のデメリットは以下のとおりです。

• 特例の条件を満たすためには、様々な要件を満たす必要がある
• 将来、売却するタイミングによっては、税負担が大きくなる可能性がある

買い替え特例も確定申告しないと適用されないので注意しましょう。

不動産売却益の確定申告をする際は控除を活用しよう！

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不動産売却益を最大化するには、正しい知識と情報収集が重要です。不動産会社に査定依頼して、自分の家の価値を調べた後に、不動産売却益を計算しましょう。

税金が高額な場合は、控除制度を活用すれば節税できます。本記事を参考に、自分に合った対策を講じて、利益を増やしましょう！