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  • 住み替えノウハウ

2024.06.13

2024.06.13

住み替えとは?流れや失敗しないための注意点なども解説

住み替えを行う際は多くの手続きや費用が必要になります。本記事では住み替えのタイミングや流れ、注意点などを解説します。しっかりと住み替えの計画を立てて進めていきましょう。

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住み替えとは?

出典:pixta.jp

 

まず、住み替えとはその文字通り住んでいる場所を替えることをいいます。引越しと同じような言葉ですが、より細かくすると不動産取引(売買)を行うことが一般的です。

 

【住み替えのパターン】

・賃貸→マイホーム

・マイホーム→賃貸

・マイホーム→マイホーム

 

賃貸→賃貸は住み替えではありません。

 

住み替えと建て替えの違い

出典:pixta.jp

 

住み替えは住んでいる場所を不動産取引を行って替えることと説明しましたが、建て替えも同じように聞こえる場合もあります。住み替えは、現在住んでいる場所と違う場所に移ることをいいますが、建て替えは現在住んでいる建物を解体し、同じ土地に再度建て直すことをいいます。

 

住み替えをするタイミング

出典:pixta.jp

 

住み替えは多くの時間や手続き、費用もかかるため気軽に行えることではありません。住み替えを検討するきっかけや目的となるものを紹介します。

 

住生活に関する意識調査の結果概要(※)】

 

・自分または配偶者の転勤、転職

・自分の結婚

・自分の就職

・自分の進学

・自分または配偶者の出産

・親との同居の開始

・子どもの進学、結婚、就職など

・借家の契約期間の終了

・親からの住宅の譲り受け

・親との死別

 

※:“国土交通省 PDF”参考

 

住み替えの方法

出典:pixta.jp

 

住み替えの方法は手順によって「売却先行」と「購入先行」の2つの方法があります。どちらも同時に行う場合は、売却では売買契約後に売主が引越しをして物件を引き渡します。購入では売買契約後に売主から引き渡しを受けてから引越しをします。

 

住み替えの資金計画

出典:pixta.jp

 

物件の購入は大きな資金が必要となるため、資金計画も練っておかなければなりません。売却価格が住宅ローンを上回れば余裕はありますが、残債を下回る場合は再度ローンを利用することが一般的です。

 

【ローンの方法】

・住み替えローン:現在住んでいる物件の残債と、新居物件のローンをまとめて借り入れすることができる。

・つなぎ融資:毎月返済するのではなく、期限になったらまとめて返済する。期限は約1ヶ月〜1年以内。

・ダブルローン:購入先行の住み替え方法の場合、売却されるまで以前の物件のローンと、新居物件のローンの2重で借り入れする。

 

住み替えに必要となる費用

出典:pixta.jp

 

住み替えで必要となる費用は新居の物件費用だけでなく、さまざまな手数料や印紙税、税金などが発生します。

 

【売却時に必要となる費用】

費用の項目 費用の目安
仲介手数料 売却価格×3%+6万円+消費税(10%)
印紙税 約1〜6万円
住宅ローン繰上返済手数料

(金融機関への支払い)

約1〜3万円
抵当権抹消費用

(司法書士への支払い)

約5,000円〜2万円
譲渡所得税 所有期間が5年以下:譲渡所得の39.63%

所有期間が5年超:譲渡所得の20.315%

 

【購入時に必要となる費用】

費用の項目 費用の目安
仲介手数料 購入価格×3%+6万円+消費税(10%)
印紙税 約1〜6万円
登録免許税 0.4%〜2.0%
抵当権抹消費用

(司法書士への支払い)

約10万円〜15万円
住宅ローン融資事務手数料・保証料 約3万円〜5万円
火災保険、地震保険料 約10万円~(マンションの場合)
不動産取得税 (固定資産税評価額-控除額)×4%
固定資産税・都市計画税の清算金 固定資産税:固定資産税評価額×1.4%程度

都市計画税・固定資産税評価額×0.3%

管理費・修繕積立金の清算金 マンションによって異なる
引越し費用 約20〜40万円

 

住み替えに必要となる手続き

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続いて、住み替えに必要となる手続き・流れを解説します。まず、売却をする場合は相場の調査と査定を依頼するところから始まり、決済が完了したら住居を引き渡しを行います。一方、購入をする場合は新居探しから始まり、決済が完了したら住居を引越します。

 

住み替えにかかる時間

出典:pixta.jp

 

住み替えにかかる時間は、さまざまな契約や手続きから引越しなどが必要となるため約3ヶ月〜1年かかります。賃貸から賃貸に引っ越すのとは異なり、住み替えでは長い時間が必要となる傾向にあります。

 

住み替えの注意点・ポイント

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住み替えではスムーズに物件を売却できたり、希望通りの価格で売れたりするとは限りません。予定した期間で物件が売れなければ資金計画にも影響が出てくるので、物件の売却期間には余裕を持って考えておくことをおすすめします。

 

また、不動産鑑定士から出された査定金額通りに売れるとは言い切れません。実際には査定金額よりも安く売れたり、逆に高く売れたりするケースもあります。高く売れることはあまり考えられないため、査定価格はあくまで参考にしましょう。

 

住み替えに利用できる軽減措置

出典:pixta.jp

 

住み替えに利用できる軽減措置は、「不動産所得税の特例措置」と「住宅ローン控除」があります。

 

・不動産所得税の特例措置:住宅を購入した場合の「固定資産税評価額の4%」相当の不動産取得税。建てられた時期に応じて課税標準額から一定金額が控除される。

・住宅ローン控除:返済期間が10年以上の住宅ローンを利用した場合、一定の条件を満たせば年末時の住宅ローン残高に応じて税額控除してもらえる制度。

 

計画を立ててスムーズに住み替えを行いましょう

出典:pixta.jp

 

以上、本記事では住み替えの方法や資金計画などを解説しました。住み替えにはさまざまな手続きや多くの費用が必要となり、スムーズに売却できない場合もあるので余裕をもった期間を考えておきましょう。

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この記事を書いた人

ARUHI 住み替えコンシェルジュ
編集部

住み替えのプロ、ARUHI 住み替えコンシェルジュがわかりやすくご説明し、一人ひとりに寄り添った、安心できる住み替えを徹底サポートします。

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