「住宅ローン返済中の家は売却できるの？」「家を手放してもローンが残ってしまう場合の解決策が知りたい」住宅ローンの残った家を手放す方法が分からないとお悩みの方もいるでしょう。本記事では手放す方法や注意点を解説します。住宅ローン返済中の家を手放したい方は参考にしてください！

住宅ローンのある家を手放す方法4選

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ここからは住宅ローンのある家を手放す方法4選について解説します。

1. 売却代金でローンを完済する

住宅ローンを完済できる売却価格であれば、一般的な売却方法と同様に、売却代金でローンを完済して家を手放せます。

一般的な売却の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を締結する
• 購入希望者を見つけて、売買契約を締結する
• ローン完済と所有権移転を同時にする

最初は売却できる価格か調べるために不動産会社で査定しましょう。

売却代金でローンを完結する際に必要な確認事項は以下のとおりです。

• ローン残高
• 抵当権の有無
• 売却に必要な諸費用

住宅の売却には仲介手数料や司法書士報酬などの諸費用もかかるので注意しましょう。

2. 自己資金を使って完済する

自己資金を使って、住宅ローンを完済すれば、抵当権を抹消できるため、自由な売却が可能になります。

自己資金で返済する場合は、以下の3つのポイントを押さえましょう。

• 現在の住宅ローン状況を確認する
• 自己資金を準備する
• 金融機関に相談する

残債額、金利、返済期間などを把握して完済に必要な資金を計算しましょう。

自己資金を使って返済するメリットは以下のとおりです。

• ローン残債を気にせず自由に家を売却できる
• 売却価格を高く設定できる
• 引っ越しや住み替えがスムーズにできる

月々の支払いや売却時の値段を気にしすぎないで済むのがメリットでしょう。

自己資金を使って返済するデメリットは以下のとおりです。

• まとまった資金が必要になる
• 完済後の資金繰りを考慮する
• 早めに計画を立てる必要がある

自己資金を使って住宅ローンを完済する方法は、家をスムーズに手放すための有効な手段です。ただし、まとまった自己資金が必要となるため、事前にしっかりと計画を立てましょう。

3. 住み替えローンで一括返済する

住宅ローンが残っている家を手放す方法の1つに住み替えローンを利用して一括返済する方法があります。

住み替えローンで返済するメリットは以下のとおりです。

• 現在の住まいに住みながら、新しい住まいを購入できる
• 引っ越しに伴う仮住まいの必要がない
• ローン残債があっても諦める必要がない

オーバーローン状態でも自宅を売却して住み替えができるのがメリットです。

住み替えローンで返済するデメリットは以下のとおりです。

• 新たな住宅ローンを借りるために審査が厳しい
• 借入額が高額になる
• 手数料や諸費用がかかる

審査が厳しい点や今の住宅ローンに、新しい住宅の購入代金が一緒になる点がデメリットです。住み替えローンは、住宅ローンが残っている家を手放す有効な手段ですが、メリットとデメリットをよく理解した上で検討しましょう。

4. 返済が難しいなら任意売却する

住宅ローン返済が困難で、家を売却したい場合、任意売却という方法があります。任意売却とは、債権者の同意を得て、競売ではなく通常の売却手続きで家を売却する方法です。

任意売却のメリットは以下のとおりです。

• 競売よりも高く売却できる可能性が高い
• 引っ越し時期を調整できる
• 近隣に知られずに売却できる

競売よりも高い金額で売却できる可能性が高い点や近隣に知られずに売却できるのがメリットでしょう。

任意売却のデメリットは以下のとおりです。

• 住宅ローン残債の支払いは残る
• 必ず売れるとは限らない
• 信用情報に傷がつく

任意売却しても必ず売れるわけではない点や、信用情報に傷がつく点は注意しましょう。

任意売却を検討する際のポイントは以下の3つです。

• 早めに相談する
• 信頼できる不動産会社を選ぶ
• 債権者との交渉をしっかりする

任意売却は、住宅ローン返済が困難な方にとって有効な選択肢の一つです。デメリットもありますが、メリットも多く、うまくいけば競売よりも高く売却できる可能性もあります。

任意売却を検討する場合は、早めに専門家に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

住宅ローンのある家を手放す際の流れ

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ここでは住宅ローンのある家を手放す際の流れを解説します。

1. 住宅ローンの残債を調べる

住宅ローン残債の正確な金額を把握しましょう。

必要な情報は以下の3つです。

• ローン契約書
• 返済予定表
• 残高証明書

必要な書類は金融機関に問い合わせて取り寄せましょう。

必要書類のチェックポイントは以下のとおりです。

• 残債額
• 金利
• 返済期間
• 繰り上げ返済手数料

残債額は変動金利の場合は変動するため、定期的に確認が必要です。繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なるため、事前にチェックしておきましょう。

2. 査定して売却価格を調べる

住宅ローンのある家を売却する前に、査定して売却価格を調べる必要があります。売却価格は、住宅ローン残高を完済できるかどうか、売却後の資金計画に大きく影響するため、正確な査定が重要です。

査定方法は以下のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• インターネットの査定サービスを利用する
• 過去の実例を参考にする

複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討するのがおすすめです。同じような条件で売却された物件の事例を参考にするのも有効でしょう。

査定依頼時に準備する書類は以下のとおりです。

• 登記事項証明書
• 測量図
• 建物の図面

登記事項証明書は、法務局で取得できます。

査定結果が出たら、以下のポイントをチェックしましょう。

• 査定額が適正かどうか
• 複数の不動産会社の査定額を比較して相場チェック

複数の不動産会社で査定して、適正な価格で売却できるかチェックしましょう。

3. 住宅ローンが完済できるか計算する

金融機関に連絡して、現在のローン残高と今後の返済予定額をチェックします。

住宅ローンの計算方法は以下のとおりです。

• 現在のローン残高をチェックする
• 家の査定額を把握する
• 売却諸費用を把握する
• 売却価格とローン残高を比較する

不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を把握します。売却には、仲介手数料、印紙税、登記費用などの諸費用がかかります。

売却する際の諸費用は、売却価格から差し引かれるので、事前に把握しておきましょう。

オーバーローンになってしまった時の解決方法

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住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却価格がローン残高を上回れば完済できます。しかし、売却価格がローン残高を下回る場合は「オーバーローン」となり、不足分を自己資金で補う必要があります。

オーバーローンになってしまった場合、以下の5つの方法を検討できます。

• ローンの残債を預金から支払う
• 売却を延期する
• 住み替えローンの活用
• 金融機関に交渉して任意売却
• 支払いが苦しいなら債務整理

オーバーローンになってしまった場合は、早めに専門家に相談しましょう。状況に応じて最適な解決方法を選択すれば、マイナスの影響を最小限に抑えられる可能性があります。

住宅ローンの残った家を手放す際の注意点

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ここからは住宅ローンの残った家を手放す際の注意点について解説します。

売却にかかる諸費用を調べておく

住宅ローンの残った家を売却する場合、売却代金からローン残高だけでなく、様々な諸費用を差し引く必要があります。事前に費用を把握すれば、売却後の資金計画や損失回避に役立ちます。

主な諸費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登記費用
• 測量費用
• 抵当権抹消登記費用
• 修繕費、解体費用、引っ越し費用など

住宅ローン以外に、譲渡費用がかかるので注意しましょう。

費用を調べる方法は以下の方法が一般的です。

• 不動産会社に相談する
• 国土交通省の「不動産登記申請書作成コーナー」
• 法務局: 登記費用を正確に確認できる

住宅ローンが残った家を手放す場合、売却価格から諸費用を差し引いた金額が実際に手元に残る金額となります。売却前に必ず諸費用を把握し、資金計画を立てましょう。

税金についても調べておく

住宅ローンが残った家を売却する場合、売却益だけでなく、譲渡所得税が発生します。

主な譲渡所得税の費用は以下の内訳です。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

「譲渡所得税」は不動産を売却した際に得られる利益に課税される税金です。所有期間によって税率が異なる点に注意しましょう。

住宅ローンのある家を売却する際の節税対策は以下のとおりです。

• 3,000万円特別控除
• 居住用財産の買換え特例

「3,000万円特別控除」は、マイホームを所有期間10年超で売却する場合、3,000万円までの譲渡所得が非課税となる特例です。マイホームを売却して、「居住用財産の買換え特例」は一定期間内に別のマイホームを購入した場合、譲渡益に対する課税を繰り延べる特例となります。

税金や売却時の節税対策に疑問がある際は専門家や税務署で相談しましょう。

離婚による売却は財産分与の対象になる

離婚による住宅ローン残債がある家の売却は、財産分与の対象となる可能性があります。婚姻期間中に築いた財産は、原則として夫婦共有の財産とみなされます。

住宅ローン残債のある家も共有財産に含まれるため、離婚時に財産分与の対象となります。

財産分与における注意点は以下のとおりです。

• 共有財産と特有財産の区別はしっかりする
• 財産分与の割合は適切な割合にする
• 住宅ローン残債を確認する

離婚による住宅ローン残債のある家の売却は、複雑な手続きを伴うため、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンのある家を手放したい方は不動産一括査定で売却価格を調べよう！

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本記事では住宅ローンが残った家を手放す方法や注意点について解説しました。住宅ローン返済中の家を手放す際は、残った住宅ローンを返済して抵当権を抹消する必要があります。金融機関に住宅ローンの残債額がいくらか問い合わせたら、不動産会社に査定を依頼しましょう。売却価格が分かったら、自分に合った方法で住宅ローンを返済して家を手放しましょう。