土地の売却には、仲介手数料や各種税金などの費用がかかります。少しでも費用を抑えて土地を売却するために、抑えるべきポイントや適用できる特例について紹介します。本記事を参考に少しでも高く土地を売るコツを確認し、計画を立てて、土地の売却をスムーズに進めましょう。

土地の売却に発生する税金

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まずはじめに、土地の売却に発生する税金を紹介します。土地を売却する際には、さまざまな税金を支払う義務が発生するもの。主に発生する税金は下記の通りです。

・仲介手数料

・登録免許税

・譲渡所得税

・印紙税

仲介手数料

不動産売買の契約が成立したら、不動産会社に対して支払うことになるのが『仲介手数料』です。売主と買主を仲介しながら、販売交渉や法的事務をおこなってもらうためのもの。契約が成立しなかった場合、支払い義務はありません。

登録免許税

売却予定の土地についている抵当権を抹消する際に発生するのが『登録免許税』です。抵当権は住宅ローンを完済しても自然に抹消されるものではないので、自分で対処しなければいけません。

登録免許税は、不動産1個につき1,000円（※）と定められています。抵当権の抹消は司法書士に依頼しておこなってもらうので、依頼時に手数料が別途発生するので気を付けましょう。

※“法務局 抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税”参照

譲渡所得税

土地の売却時に利益が発生した際に支払うことになるのが『譲渡所得税』です。所有期間によって税率が異なるので、利益が発生したらきちんと税率を調べておくとよいでしょう。また、利益の計算方法は以下の通りです。

『利益＝マンション売却時の収入金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額』（※）

1. 取得費＝マンション購入時の金額
2. 譲渡費用＝売却時にかかった費用
3. 特別控除＝利益から差し引ける金額

※“国税庁 No.1440　譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）”参照

印紙税

土地の売却時に作成する契約書や領収書などの書類に対して発生するのが『印紙税』です。定められた金額の収入印紙を貼付した契約書に消印すれば、納付完了となります。

土地の売却に発生するコスト

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ここからは、税金以外に土地の売却に発生するコストを紹介します。売却時の状態によって、工事や解体が必要になる場合があるので、しっかり確認するようにしてください。

測量費用

実際に売却する土地の面積を、測量する際に必要になるのが『測量費用』です。過去に測量された面積とズレが生じている可能性が考えられる際には、土地家屋士に測量を依頼しなければいけません。

特に、市街地や都市部など高値で売買されやすい土地を売却する際は、少しの面積の差でも金額に大きく影響します。そのため、土地の売却前には、事前に測量するのがおすすめです。

解体費用

土地の売却のなかには、相続で引き継いだ土地を売却する場合も多いです。「建物が古く利用しない」「所有しても使う予定がない」という場合は、建物自体を解体する必要があります。その際に発生するのが『解体費用』です。

水道工事費用

売却時に、土地で使用していた水道管が古く劣化している場合は『水道工事費用』が発生します。水質の低下や破裂する恐れがある場合、基本的に売主が工事費用を負担しなければいけません。

土地の売却に利用できる特例

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続いて、土地の売却に利用できる特例を紹介します。適応条件に当てはまっているかを確認してから、計画的に土地の売却活動をおこなうようにしましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

所有していた居住用財産を譲渡する場合、所有期間の長さに関係なく3,000万円まで特別控除を受けられます。（※）少しでもお得に土地を売却したい方におすすめです。マイホームであることが前提になるので、趣味や娯楽に使用する別荘の扱いになる場合は適用されません。

※“国税庁 No.3302　マイホームを売ったときの特例”参照

10年超所有軽減税率の特例

土地を10年以上所有している場合は、通常よりも低い税率で譲渡所得税額を計算できるようになります。（※）これが『10年超所有軽減税率の特例』です。先ほど紹介した『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』と併用可能。（※）どちらの要件にも当てはまる方は、ぜひ利用してみてください。

※“国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”参照

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

平成21年1月1日から平成22年12月31日までに取得した土地を譲渡する際に利用できる（※）のが『平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除』です。

譲渡所得税の金額から1,000万円の控除を受けられます。さらに、金額が1,000万円に満たない場合は、譲渡所得金額が控除金額として数えられるのが特徴です。（※）

※“国税庁 No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除”参照

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

令和5年12月31日までにマイホームを売却し、新しいマイホームを購入した際に譲渡損失が発生した際に得られる控除（※）を『マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』と呼びます。

また、損益通算で控除しきれなかった分の譲渡損失は、翌年以降3年以内であれば繰越控除できるのが特徴です。（※）

※“国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)”参照

土地の売却をスムーズに進めるポイント

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続いて、土地の売却をスムーズに進めるポイントを紹介します。税金や書類など、土地の売却にはコストや準備物が必要になるので、事前準備を怠らないようにしましょう。これから土地の売却を検討している方は、ぜひ最後まで目を通してみてください。

余裕をもって計画を立てる

土地の売却をおこなう場合は、約半年ほど余裕をもった計画を立てることが必要です。書類準備や仲介を依頼する不動産会社探しなど、やらなければいけないことがたくさんあります。

「売却日の直前に準備やお金が間に合いそうにない」「決済を中止するしかない」とトラブルにならないように、スケジュールには余裕をもって土地の売却を進めましょう。

複数の不動産会社に査定してもらう

土地を売却するときは、複数の不動産会社に査定してもらった金額を比較するようにしましょう。納得がいく金額を提示してもらえた不動産会社と売買をおこなうことが大切です。

査定金額と市場価格に大きな差がないかを確認することも重要です。不動産会社を変えたらスムーズに話が進むことも珍しくありません。

土地の売却について下調べをする

土地の売却を検討するときには、事前にしっかり売却について下調べするようにしてください。売却方法や流れ、市場相場、注意点を調べることでスムーズに土地の売却を進められるようにしましょう。

余裕をもって土地売却の計画を立てよう

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土地の売却にかかる費用や抑えるべきポイント、適用できる特例について紹介しました。土地を売却する直前に焦らないように、本記事を参考にして綿密に計画を立てるようにしましょう。事前に適用できる特例を調べて、少しでも負担を軽減できるようにするのも大切です。