土地を売却する際に基準となるのが、土地の評価額です。実際の売値とは異なるため、あらかじめ両者の違いをチェックしておきましょう。本記事では、土地の評価額と売値の違い、売買価格の計算方法や高く売却するポイントを詳しく紹介。不動産を売りたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地の評価額と売値の違い

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不動産を売る場合は、土地の評価額と売値の違いを理解しておくとスムーズです。土地評価額とは公的機関が公表している価格で、売値は売主が自由にできる価格のこと。ここでは、土地の評価額と売値の違いを詳しく紹介します。

土地評価額は公的機関が公表している価格

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土地評価額とは、土地の取引や財産の評価などを公正に行うために公的機関が公表している価格を指します。また、土地の評価額は「実勢価格」「公示価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」などさまざまな種類があり、使用用途も違うため、注意が必要です。

売値は売主が自由に設定できる価格

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土地評価額とは違い、売値は売主が自由に設定できるのが特徴。ただし、自由に設定できるとはいえ、適切でない価格をつけてしまうとなかなか売れないといったケースにもなりかねません。

売値は、土地評価額を目安に設定するのが一般的。相場は公示価格の1.1〜1.2倍程度とされているので、参考にしてみてください。

土地の評価額の種類

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土地の評価額にはさまざまな種類があり、使用目的が異なります。しかし、それぞれの特徴が分からず困っている方もいるでしょう。ここでは、土地の評価額の種類と評価額をもとに売値を算出する方法を紹介します。

実勢価格

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実勢価格とは、過去の取引で実際に成立した価格のことです。実勢価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」から調べられます。（※）売りたい土地と類似した条件の土地の実勢価格を参考にすることで、目安となる売値が算出できるので、下記をもとに計算してみましょう。

また、実勢価格は市況によって大きく変動する場合があるため、あくまでも目安として考えるのがベター。売値を算出する場合も、複数の実勢価格を比較しておくと良いでしょう。

※“国土交通省 公式HP”参照

公示価格

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公示価格とは、国土交通省が公表する土地の価格で、1平方メートルあたりの価格を示しています。公示価格は毎年1月1日に調査され、3月下旬に公表されるのが特徴。（※）

公示価格は各都道府県または国土交通省が管理する「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」などからチェックできます。公示価格をもとに売値を算出する方法は、以下の通りです。

公示価格が公表されていない場合は、基準地価格（都道府県地価調査）を参考にしてみましょう。こちらも「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から確認できます。

※“国土交通省 公式HP”参照

固定資産税評価額

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固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる価格のことです。3年ごとに見直しが行われ、基本的にはその年以外に評価が変わることはありません。固定資産税評価額をもとに売値を算出する方法は、以下の通りです。

固定資産税評価額は、市町村から送付される納税通知書に添付されている課税資産明細書に記載されています。課税資産明細書が手元にない場合は、固定資産課税台帳を閲覧するか、対象の固定資産がある自治体で固定資産評価証明書を取得しましょう。

相続税評価額

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相続税評価額とは、相続税や贈与税を算出する際に基準となる価格のことです。相続税評価額は「路線価方式」または「倍率方式」で計算されます。（※）

路線価が定められている地域の場合は路線価方式、路線価が定められていない地域の場合は倍率方式を使用して計算するのがルールです。相続税評価額をもとに売値を算出する方法は、以下の通りです。

路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。また、全国の国税局や税務署のパソコンからも閲覧可能です。

※“国税庁 公式HP”参照

土地の評価額より売値を高くするポイント

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ここまで、土地評価額の種類や売値の算出方法を解説しました。土地評価額が低いからといって、必ずしも高値で売れないということはありません。ここからは、土地の評価額より売値を高くするポイントを紹介します。

タイミングを見極める

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土地を売りに出すタイミングは、重要なポイントの1つ。もし急いで売りたいということでなければ、土地の需要が高まるタイミングを見極めましょう。

土地の需要が高まるタイミングとしては、新生活が始まる春や秋、周辺に大型商業施設やレジャー施設などが建設されるとき、法改正で税制が変わるときなどが挙げられます。このように、人の流れが多くなる時期や情勢などでも土地の価格は大きく変動するもの。そのため、タイミングを見極めることで、高値で土地を売却できるかもしれません。

不動産会社を見極める

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土地の売買を依頼する不動産会社との相性も見逃せないポイント。不動産会社によって得意な分野が違うため、土地を売る際は土地の取引が得意な不動産会社に依頼するのがおすすめ。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、土地を高く売ってくれる不動産会社と出会えるでしょう。不動産会社に直接依頼するか、一括査定サービスなどを利用するとスムーズです。

土地の評価額と売値の違いを知って高く売却しよう

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本記事では、土地の評価額と売値の違いを解説しました。土地の評価額にはさまざまな種類があり、それぞれ基準や計算方法が異なります。評価額を知ることで、売値の目安も把握できるでしょう。売却のタイミングや依頼する不動産会社との相性も重要なので、ぜひ参考にしてみてください。