土地を売却する際に発生した利益や損失に関して確定申告が必要になるのか疑問に思ったことはないでしょうか。本記事では土地を売却した際の確定申告についての要否を判断する基準や適用できる特別控除、譲渡所得の計算方法について解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

土地を売却した後に確定申告は不要？

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土地を売却した後の確定申告については必要なケースと不要なケースがあり、売却後の状況によって分かれます。2つのケースがどのように違うのか解説していきます。

確定申告が必要なケース

土地売却後の確定申告が必要なケースは、次の通りです。

• 譲渡所得が発生する場合
• 特別控除を利用する場合

渡所得が発生する場合

譲渡所得とは不動産を売却して得た利益のことを指し、他の所得と分けて計算して申告する申告分離課税制度に当てはまるため確定申告が必要です。他に申告分離課税制度に当てはまるものとしては、「退職所得」「山林所得」「株式の譲渡所得」などがあります。

譲渡所得の計算は「譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で算出することが可能です。

特別控除を利用する場合

特別控除は譲渡所得を算出する際に所得額を軽減してくれる控除のことで、控除を適用するために所得を申告する必要があるので確定申告を行います。主な控除には「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。

確定申告が不要なケース

譲渡所得の計算結果から損失が発生した場合は、原則として確定申告は不要です。しかし一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができたり、損益発生の以後3年間にわたり繰り越して控除したりすることが可能です。これらの制度を適用する際は確定申告が必要になります。

まとめると、譲渡損失が発生して損益通算や繰越控除を利用しない場合のみ確定申告は不要ということになります。

譲渡所得が発生したのに確定申告をしなかった場合

譲渡所得が発生したのに確定申告をしなかった場合は「無申告加算税」が追加で発生します。

無申告加算税は原則として以下の割合で加算されます。

• 納付すべき税額に対して50万円までの部分は15％
• 50万円を超える部分は20％

上記の割合を乗じて計算した金額となります。

譲渡所得が発生した際に利用できる特別控除について

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譲渡所得が発生した際に利用できる可能性がある、以下の特別控除について解説していきます。

• マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売って譲渡益がある場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例（※）があり、以下のような場合に適用されます。

• 売却するのが自宅である
• 建物を取り壊してから1年以内に売る
• 敷地を貸駐車場として利用していない
• 売る相手が親子や夫婦など特別な関係ではない

※”国税庁公式HP”参照

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、相続や遺贈により財産を取得し、その相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得による負担を軽減することができる特例です。

適用されるためには相続が開始された日から3年10か月以内に相続財産を売却することが条件となっています。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは、被相続人が住んでいた空き家を相続し、売却して利益を得た場合に、その利益から3,000万円の控除が認められる制度です。

特例を受けるための主な要件を以下にまとめました。

• 家屋の建築年月日が昭和56年5月31日以前であること（区分所有建物は除く）
• 家屋を耐震リフォーム又は家屋を取り壊して売却すること
• 相続後、譲渡するまでに空き家であること
• 売却価格が1億円以下であること
• 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売却すること

要件を満たした場合は特例が適用されます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、居住用不動産を売却する際に10年を超える所有期間であれば譲渡所得に対して軽減税率が適用される制度です。適用されると約20%の税率になるものが14.21％まで税率が下がります。

主な要件を以下にまとめました。

• 譲渡した年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年以上あること
• 親子や夫婦などへの売却ではないこと
• 住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること
• 譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年が経過する日が属する年の12月31日までに売ること。
• 家屋を解体して更地にした場合、譲渡契約の締結日まで他の用途に使っていないこと
• 3,000万円の特別控除以外の特例を使っていないこと
• 過去3年間に軽減税率の特例を使っていないこと

要件を満たした場合は特例が適用されます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、現在のマイホームを売却して新しく買い換えたときに、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べて、購入時の負担を先送りにできる特例です。

主な要件を以下にまとめました。

• 国内で自分自身が住んでいた家であること
• 居住しなくなってから3年以内に売却すること
• 直近2年間に別の特例を適用していないこと
• 売却金額が1億円以下であること
• 10年以上居住していた物件であること
• 売却した相手が親子や夫婦などではないこと

要件を満たした場合は特例が適用されます。

土地を売却したときの譲渡所得および税金の計算方法

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土地を売却したときの譲渡所得および税金の計算方法を以下の3つに分けて解説します。

• 譲渡所得の計算方法
• 取得費がわからない場合の計算方法
• 税金の計算方法

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです

• 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除

式の内訳は以下の通りです。

• 取得費：土地を取得（購入）するためにかかった費用。土地の購入代金や購入手数料（登録免許税や印紙税）のほか、リフォーム代金や立退料、造成費用、測量費なども含まれます。
• 譲渡費用：土地を売却する際に直接かかった費用。仲介手数料、印紙税、土地を売るために建物を取り壊した場合はその取り壊し費用、違約金、名義書換料などが含まれます。
• 特別控除：3,000万円特別控除といった適用できる特例があるかどうかを確認し、適用できる場合は特別控除額を差し引きます。

金額を当てはめて計算しましょう。

取得費がわからない場合の計算方法

譲渡所得の計算において、取得費がわからない場合は概算取得費を用いて当てはめます。概算取得費は、譲渡価額(収入金額)の5％なので、計算したものを上記の式の取得費に当てはめて譲渡所得を割り出しましょう。

税金の計算方法

課税譲渡所得金額に対して以下の税率を掛けて税額を計算します。

土地や建物を売った年の1月1日時点で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率になります。

確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を納付します。（※）

※”国税庁公式HP”参照

土地売却における確定申告の必要書類

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土地売却における確定申告において必要になる主な書類は以下のものがあります。

• 確定申告書
• 売買契約書のコピー
• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書
• 取得費や譲渡費用が分かる領収書のコピー

必要書類のフォーマットは以下のリンクよりダウンロードできます。

”国税庁公式HP”

土地売却における確定申告の流れ

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以下の土地売却における確定申告の流れについて解説します。

1. 譲渡所得の内訳書を作成する
2. 確定申告書を作成する
3. 確定申告書を税務署に提出する
4. 納税もしくは還付を受ける

1. 譲渡所得の内訳書を作成する

譲渡所得金額を割り出すための内訳書に記入するのは、主に以下の内容です。

• 不動産のに関する基本情報
• 利用状況
• 売買契約日や引渡し日
• 共有の場合の持分割合
• 買主の住所や氏名、職業
• 譲渡価格（売買価格）
• 代金の受領状況
• 売却した理由
• 譲渡（売却）された土地、建物の購入代金の記載
• 不動産の購入先など
• 取得費や譲渡費用
• 譲渡所得金額の計算

減価償却費や取得費など計算が必要な項目がいくつかあるため、間違えないように記載しましょう。内訳書のフォーマットは以下のリンクよりダウンロードできます。

”国税庁公式HP”

2. 確定申告書を作成する

確定申告書に譲渡所得を含むすべての所得に関する金額を記載します。記入する際は黒の消えないボールペンで記入し、訂正する場合は文字を二重線で抹消し、上の欄などの余白に適宜記入しましょう。

3. 確定申告書を税務署に提出する

確定申告書ができたら以下の方法で提出しましょう。

• 税務署へ直接行って提出
• 郵送
• e-Tax

e-Taxの場合はpdf化して画像データで送付する方法になります。詳しい内容は以下のリンクに記載されているので利用する場合は確認してみてください。

”国税庁公式HP”

4. 納税もしくは還付を受ける

確定申告書の提出後に、税務署から納付書の送付や納税通知書等による通知やお知らせはないため、2月16日〜3月15日までに金融機関やe-Tax、インターネットバンキングなどから納付しましょう。e-Tax、インターネットバンキングの場合は事前の手続きが必要になるので、金融機関か税務署の窓口で現金に納付書を添えて納付する方法のほうが確実です。

納付書の記載方法については以下のリンクより確認してみてください。

”国税庁公式HP”

確定申告が難しい場合は税理士に依頼する

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確定申告を自分で行うのが難しい場合は税理士に依頼する方法があります。税理士との契約料金は状況によって異なりますが、個人事業主の場合、月々の顧問料は2万円〜3万円が相場とされています。確定申告に関する業務の費用相場は10万円〜15万円程度です。自分で行えないと判断した場合は期限に余裕をもって、依頼しておきましょう。

土地を売却したら多く場合は確定申告が必要

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土地を売却して確定申告が不要なケースは、損失が出た上で特別控除を申請しない場合のみなのでほとんどの場合、確定申告が必要です。特別控除が適用できるかといった判断や、計算が複雑になるケースがほとんどであるため、自分で確定申告を行うのが難しい場合は税理士に依頼しましょう。