本記事では、投資用マンションを売却したときに発生する税金を種類別に解説します。税金を過払いしないためのポイントや注意点も紹介します。確定申告が必要なケースもあるため、投資用マンションの売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

投資用マンション売却時に発生する税金は4種類

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投資用マンションを売却すると、以下4種類の税金が発生します。

• 登録免許税
• 印紙税
• 譲渡所得税
• 消費税

それぞれ詳しく解説します。

登録免許税

登記免許税は、抵当権抹消登記をするときに発生する税金です。投資用マンションの売却は、ローンが残っていると売却できないため、完済し抵当権抹消登記をする必要があります。

税額は、不動産1つにつき1,000円。土地と建物をそれぞれ登記している場合は、2,000円となります。また、抵当権の抹消手続きは大変煩雑なため、司法書士へ依頼する方が多く、依頼相場は3万円程度です

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印紙税

印紙税とは、収入印紙を購入するときに発生する税金です。収入印紙は、投資用マンションが売却できたときに、売買契約書に添付する必要があります。収入印紙代は、以下のように契約金額により異なります。

参考資料 : 国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

譲渡所得税

譲渡所得税とは、投資用マンション売却で利益が出たときに課税される3種類の税金のことです。

【譲渡所得税】

• 所得税

• 住民税

• 復興特別所得税

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

【譲渡所得計算式】

なお、譲渡所得にかかる税率は5年を境に、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けて計算されます。5年未満の売却は税率が大きく違うため、注意が必要です。詳しくは後ほど「譲渡所得税は所有期間で税率が異なる」にて解説します。

消費税

個人が所有する不動産は、売却しても消費税は発生しません。しかし、投資用マンションを売却した場合は、建物に消費税が課税されます。売主が個人、事業者どちらであっても共通です。

投資用マンション売却時の注意点

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投資用マンションの売却は、以下のような注意点があります。税金が多くかかるケースもあるため、しっかりと把握しておきましょう。

投資用マンション売却は3,000万円の特別控除が受けられない

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、3,000万円の特別控除が受けられる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度が利用できます。

しかし、投資用マンションはマイホーム（居住用財産）に該当しません。税金対策になるため、制度の利用を検討している方も多いようですが、投資用マンションは3,000万円の特別控除を受けられない点を理解しておきましょう。

入居者がいると売却額が下がる

入居者がいても投資用マンションの売却は可能ですが、リフォームやリノベーションができないため、売却額が下がる恐れがあります。また、入居者の協力が得られないと内覧ができず、通常の売却より不利な状態です。高く売りたいという理由で退去してもらうこともできないため、相場より低くなる可能性があることを理解しておきましょう。

なお、将来的に売却する予定の投資用マンションを貸し出す場合は、定期借家契約を結ぶことで期間満了時に退去してもらえます。その際は、期間満了日の半年前に通達するようにしましょう。

譲渡所得税は所有期間で税率が異なる

譲渡所得税は、前でお伝えした通り5年を境に税率が異なります。

所有期間は、投資用マンションを売却した年の1月1日を基準に計算されるため、実際の所得期間より少ない場合がほとんどです。

例えば、2019年3月に所有した投資用マンションを2024年3月に売却した場合、実際の所有期間は5年ですが、1月1日時点で計算されるため所有期間は4年10か月となり、区分は短期譲渡所得となります。参考資料 : 国税庁 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

このように、5年を境に税率が2倍近くも増えてしまいます。過分な税金を支払わないためにも、所有期間を確認してから売却を進めましょう。

売却にかかる諸費用を把握する

売却にかかる費用は、税金だけではありません。投資用マンションの状態にもよりますが、以下のような諸費用が発生する可能性も視野に入れておきましょう。

【売却にかかる諸費用の一例】

• 仲介手数料
• ローン繰り上げ返済手数料
• 借主への立ち退き料や引越し費用
• 司法書士への報酬
• リフォームやリノベーション費用
• ハウスクリーニング費用

投資用マンションを売却したら確定申告は必要？

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投資用マンションを売却した場合、確定申告が必要なケースと必要でないケースがあります。詳しく解説していきます。

売却益がある場合は申告必須！

投資用マンションを売却し、譲渡所得（利益）が発生したときは確定申告をする必要があります。ただし、3,000万円で購入したマンションが3,500万円で売れたからといって、500万円の利益とは限らないのでご注意ください。利益を計算するときは、取得費と譲渡費用の控除を忘れず計算しましょう。

赤字の場合は申告なしでもOK

投資用マンションを売却し利益がない（赤字）のときは、確定申告する必要はありません。譲渡所得税とは、譲渡所得（利益）が発生したときのみ課税される税金です。つまり、利益がない状態は課税対象とならないため、必ずしも申告する必要がなくなります。

確定申告をしなかった場合はどうなる？

投資用マンションを売却し譲渡所得（利益）が発生しているにもかかわらず、申告しなかった場合について解説します。

投資用マンションを売却した場合、所有権を他者へ移すための移転登記手続きが行われます。移転登記の情報は税務署にも伝わるシステムのため、確定申告がされていないと疑いの目を向けられ、確認のための通知が届く場合があります。利益がなければ確定申告の必要はないため、損失が出ている旨を伝えてください。

もし、利益があるにもかかわらず申告をしなかった場合は、無申告加算税が課せられます。

【無申告加算税 】

• 納付するべき税金額に対して50万円までは15％
• 納付するべき税金額に対して50万円を超える場合は20％

また、延滞税が納付期限の翌日から完済日まで発生します。さらに、申告内容に不備があった場合は、重加算税も請求される可能性があるため注意が必要です。

このような申告漏れによるリスクを回避するためにも、投資用マンションを売却したときは、利益の有無に限らず確定申告を行なった方が無難です。また、税金の還付や翌年の損失の繰越控除が利用できる場合もあるため、「売却したら確定申告をする！」と考えていた方が良いといえます。

投資用マンションを売却したら確定申告を忘れずに！

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投資用マンションを売却すると、さまざまな税金が発生します。税金負担を増やさないためには、売却タイミングやポイントを抑えることが重要です。投資用マンションの売却で、赤字を出さぬよう税金の種類や注意点をしっかり把握しておきましょう。