相続した不動産を使用しないため売却を検討する方は多いでしょう。土地や家など不動産売却時には、さまざまな税金が発生します。本記事では、相続不動産の売却にかかる税金の種類や、計算シミュレーションを解説。お得に売却できる特例も紹介するので、ぜひ最後まで目を通してみてください。

相続不動産の売却にかかる税金の種類

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相続不動産の売却にかかる税金の種類を紹介します。具体的な税金の計算シミュレーションの前に、税金の種類と特徴を抑えましょう。今回は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「復興特別所得税」の5つを紹介するので、それぞれ確認してみてください。

印紙税

不動産を購入した際に作成する売買契約書にかかる税金を「印紙税」と呼びます。買主と売主の両者が大切に保管するために2部作成されるのが特徴。そのため、それぞれ半額ずつ税金を支払うことが多いです。

登録免許税

相続で取得した不動産の売却時におこなう「抵当権抹消登記」「相続登記」にかかる税金を「登録免許税」と呼びます。法務局で登記申請をおこなう際に発生するのが特徴。固定資産税評価額に合わせた税率をかけることで計算します。

譲渡所得税

相続した不動産を売却して利益が発生した際に、利益に対してかかる税金を「譲渡所得税」と呼びます。また、所得税と譲渡所得税を合わせて譲渡所得税と呼ぶのが特徴。控除や特例で利益が0円を下回ると支払う必要はありません。

復興特別所得税

所得税額に対して支払い義務が発生する付加税を「復興特別所得税」と呼びます。税額は、所得税額の2.1％を支払わなければいけません。そのため、所得税が高いほど復興特別所得税の金額は高くなります。

相続不動産の売却にかかる税金の計算シミュレーション

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ここからは、相続した不動産の売却にかかる税金を計算します。以下の条件で、どれくらいの税額になるのかシミュレーションしましょう。

1. 売却金額 1,800万円
2. 取得費 1,200万円
3. 譲渡費用 100万円
4. 所有期間 8年
5. 抵当権 抹消義務あり

条件が揃ったので、まずは譲渡所得から計算します。計算式は以下の通りです。

『譲渡所得＝マンション売却時の収入金額－（取得費＋譲渡費用）』（※1）

上記の計算式に、先ほどの条件で記載した金額を当てはめると【1,800万円－（1,200万円＋100万円）】となるため、譲渡所得は【500万円】になります。続いて、譲渡所得税を計算するために税率をかけましょう。税率は所有期間に合わせて決定するので、所有期間8年の税率は20.315％（※2）となります。

また、譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

『譲渡所得税＝譲渡所得×所有時間に応じた税率』（※1）

上記の計算式に、先ほど計算した譲渡所得と税率をかけます。

【500万円×20.315％】となるため、譲渡所得税は【約102万円】です。さらに登録免許税1,000円と印紙税1万円を差し引くため、合計税額は【約101万円】となります。

※1“国税庁 No.1440　譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）”参照

※2“No.3208 長期譲渡所得の税額の計算”参照

相続不動産の売却に利用できる特例

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相続した不動産の売却に利用できる特例を利用すれば、税額を軽減させられるのでお得に売却を進められます。主に利用できる特例は以下の通りです。

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
2. 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

特例の適用には、さまざまな要件を満たす必要があるため、相続の不動産売却で特例の利用を検討している方は、事前にしっかり確認しておきましょう。

相続した不動産を売却したら確定申告は必要？

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相続不動産の売却時に利益が発生したら、確定申告が必要になります。確定申告をおこなう際には、下記の書類を必ず用意してください。

・本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード）

・実印

・印鑑証明書

・固定資産税評価額決定通知書

・固定資産税評価証明書

・住民票

・通帳

確定申告の期間内に、管轄の税務署にて忘れずに申告しましょう。

相続した不動産の売却にかかる税金を計算しよう

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相続不動産の売却にかかる税金の種類や、計算シミュレーションを解説しました。特例を上手く利用しながら、スケジュールに余裕を持たせるようにしましょう。不安な方は、不動産や税理士に相談しながら相続不動産の売却を進めるのがおすすめです。