夫婦仲の悪化や生活環境などの変化によって、離婚を検討するカップルもいることでしょう。その際、住宅ローンの任意売却を考えている方もいるはずです。本記事では、離婚時の任意売却の手続きのポイントと注意点、メリットやリスクについても解説します。ぜひ、参考にしてみてください。

任意売却とは？押さえるべきポイントとメリット

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任意売却とは住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者である銀行の了承を得て売却する方法のことです。離婚はもちろんのこと、リストラや病気などによる収入減などの事情でローン返済が難しくなった場合の手段として活用されます。

任意売却と聞くと「何か特別な手続きをしなければならないのか？」と考える方もいることでしょう。しかし任意売却は金融機関の許可を取る以外は一般的な不動産売却と同じです。

債権者の了承が得られれば、売却金額や査定、引き渡しなど具体的な任意売却の詳細について話が進むことになります。

【任意売却のメリット】

・市場価格で売却できる

・リースバックであれば引き続き住むことが可能

・引っ越し費用が抑えられる

・周囲に知られずこっそり売却できる

・短期間で解決できる

アンダーローンとオーバーローン

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任意売却で覚えなければならないのが、アンダーローンとオーバーローンです。アンダーローンとは、家の売却金額がローン残高よりも上回る状態で残債が残りません。

しかしオーバーローンは家の売却金額が住宅ローンの残高よりも下回る状態になり、売ったとしても残債が残ってしまいます。

離婚での任意売却で生じるリスク

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離婚をめぐる住宅ローンのトラブルを最小限に抑えるためには、任意売却も1つの手段です。しかし任意売却をする際は、さまざまなリスクもあるため、事前に夫婦でしっかり話し合う必要があります。

ローンを完済できるとは限らない

任意売却をしたからといって、完全にローンを完済できるとは限りません。抱えている住宅ローンよりも高い価格で売れればよいですが、売却金額が低いと残債としてローンの返済が残る可能性もあります。

万が一任意売却で住宅ローンの残債が残った場合は、夫婦のうちどちらで支払うべきなのかしっかり話し合うことが必要です。

任意売却には期限がある

任意売却を行う際に注意しなければならないのが、売却期限です。実は任意売却には期限があり、競売開札日の前日までに任意売却を完了させなければなりません。

競売開始が始まるタイミングは、シーンによって異なりますが、住宅ローンを滞納してから約14か月あたりです。状況次第では、早い段階で競売にかけられる場合もあるかもしれません。

任意売却には約3〜6ヵ月ほどの期間を設けることがほとんどなので、競売開札日ぎりぎりに手続きをしても間に合いません。

もし任意売却について検討している場合は、早いうちから行動するのが望ましいでしょう。

連帯保証人や共同名義の同意が取れないと任意売却できない　

家の任意売却をする際は、必ず連帯保証人や共同名義の同意を取る必要があります。連帯保証人や共同名義などから同意が得られなければ、任意売却の手続きができません。

スムーズに任意売却を進めるためには、離婚後もパートナーとのコミュニケーションが重要です。完全に関係が破綻したり決裂していたりすると、任意売却の同意を得るのが難しくなってしまいます。

万が一話し合いが進まない場合は、不動産会社に仲介してもらうとよいでしょう。

よりスムーズに任意売却の同意を進めたい場合は、離婚前に話をするのがベストです。

任意売却するタイミングと流れ

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離婚に限らず家を任意売却する際、どのような流れで手続きが進んでいくのか気になるところでしょう。任意売却の流れは以下の通りです。

任意売却が可能な期間は約3〜6ヵ月ほど。物件の状態や債務状況などによって任意売却ができる期間は変わってくるので、どれくらいの期間で手続きを済ませるべきなのか事前に把握しましょう。

離婚で家を任意売却する際のポイント

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離婚で家を任意売却をする場合は、スムーズに手続きを進めたいところ！ここからは、離婚の際の家を任意売却する際のポイントを紹介します。

夫婦間で事前に話し合いをする

任意売却をする上で重要なのが、夫婦での話し合いです。住宅の任意売却はメリットがある反面リスクもあるので、今後どのようにするべきなのかしっかり話をしなければなりません。

ここで感情的に意見を言ったり、相手の話を聞かなかったりすると、後々住宅ローンを巡るトラブルが起こりやすくなります。

もしすでに離婚していて話し合いをするのが困難な場合は、弁護士を立てて話し合いをするのも1つの手段です。弁護士が仲介に入れば任意売却に関する話も進みやすくなるので、信頼できる弁護士事務所に依頼してみてください。

所有名義やローン名義・連帯保証人をチェックする

任意売却をする際は、所有名義やローン名義をしっかりチェックしましょう。「家の所有名義や住宅ローン借受人の名義は、夫婦のどちらかだろう」と考える方がいるかもしれません。

しかし所有名義やローン名義、連帯保証人などの名義が、実は父親の名義であったり、家の所有権の一部が親戚の誰かのものになっていたりなどといったケースもあります。

所有名義やローン名義、連帯保証人などが異なると任意売却の手続きが難航する可能性もあるので、事前にしっかり確認し名義者本人から同意を得ましょう。

住宅ローンの残債を調べる

任意売却をする際は、どれくらいのローンが残っているのか把握しましょう。アンダーローンであれば残債が残りませんが、オーバーローンだとローンの残債が発生してしまいます。

とくにまだ住宅ローンの返済が進んでいない場合は、オーバーローンによって残債が残る可能性があるかもしれません。

より正確に残債を把握したい場合は、銀行から配布される返済予定表をチェックするのがおすすめです。返済予定表には未返済の元金がいくら残っているのか確認できるので、手続きを始める前に目を通しておきましょう。

債権者に任意売却の承諾を得る

任意売却をする際は、不動産の抵当権を外す必要があり債権者の承諾が必要です。これを忘れてしまうと、任意売却の手続きを進めることはできません。

住宅ローンを組む際は金融機関が不動産に抵当権を設定しているので、その権利を抹消しないと不動産の買い手が付かなくなってしまいます。

任意売却を決めた際は、必ず任意売却の承諾を得ましょう。

任意売却に詳しい不動産会社に相談または査定依頼をする

任意売却をする際は、任意売却専門の不動産会社に依頼するのがおすすめです。具体的な手続きの流れや物件の売却査定、取引など柔軟にサポートしてくれます。

ただし会社によってはサポートの形態が異なるので、複数社見た上で自分に合った不動産会社を選ぶのが望ましいでしょう。

離婚をする前に任意売却について話を進めよう

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本記事では、離婚時の任意売却の手続きのポイントと注意点について解説しました。スムーズに任意売却を進めるためには、離婚をする前に話をして手続きをするのが望ましいです。もし自力での解決が難しい場合は、弁護士や不動産会社のサポートを受けてみるとよいでしょう。