相続した家にかかる税金の内容や特別控除について解説し、さらに相続した不動産を売る際の注意点や売却できないときの対応方法も紹介します。相続にかかる税金を抑えたい方や制度の内容を確認したい方に役立つ内容なので、相続の予定がある場合はぜひ参考にしてみてください。

相続した家を売る際にかかる税金とは

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相続した家を売る際にかかる以下の税金について解説します。

• 印紙税
• 譲渡所得税及び住民税

印紙税

印紙税は契約書や領収書といった「課税文書」にかかる税金のことで、不動産の売買における印紙税は売却価格によって金額が変わります。

家を売った際の印紙税の金額について以下にまとめました。

譲渡所得税及び住民税

不動産を売却したときの譲渡所得は以下の計算式にあてはめて計算します。

• 譲渡所得＝（売却価格－売却時の諸費用）―（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用）

課税譲渡所得金額に対して以下の税率を掛けて、譲渡所得税及び住民税額を計算します。

土地や建物を売った年の1月1日時点で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率になります。

確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を納付します。（※）

※”国税庁公式HP”参照

相続した家を売る際に利用できる特別控除について

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相続した家を売る際に利用できる特別控除についての以下の特例について解説していきます。

• マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売って譲渡益がある場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例（※）があり、以下のような場合に適用されます。

• 売却するのが自宅である
• 建物を取り壊してから1年以内に売る
• 敷地を貸駐車場として利用していない
• 売る相手が親子や夫婦など特別な関係ではない

税金を抑えたい場合は適用されるかどうか、確認しておきましょう。

※”国税庁公式HP”参照

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは、被相続人が住んでいた空き家を相続し、売却して利益を得た場合に、その利益から3,000万円の控除が認められる制度です。

特例を受けるための主な要件を以下にまとめました。

• 家屋の建築年月日が昭和56年5月31日以前であること（区分所有建物は除く）
• 家屋を耐震リフォーム又は家屋を取り壊して売却すること
• 相続後、譲渡するまでに空き家であること
• 売却価格が1億円以下であること
• 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売却すること

要件を満たした場合は特例が適用されます。

相続した家を売る際の注意点

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相続した家を売る際における以下の注意点について解説します。

• 譲渡所得税の課税額は所有期間で異なる
• 相続登記は必ず行う

譲渡所得税の課税額は所有期間で異なる

譲渡所得税及び住民税の項目で説明しましたが、譲渡した不動産が長期所得になるか短期所得になるかといった点で税率が変わるため注意が必要です。ただし相続や贈与によって取得した場合は、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれるため長期所得になる可能性が高いといえます。

売却する前に上記を踏まえて不動産の所有期間を確認しておきましょう。

相続登記は必ず行う

令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されたため、すぐに売却するからといって登記を怠ると罰則が適用されてしまいます。

相続登記のポイント（※）について以下にまとめました。

• 相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない
• 遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、相続登記をしなければならない
• 正当な理由なく義務に違反した場合は10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となる

令和6年4月1日以前に相続している場合も3年の猶予期間がありますが、義務化の対象であるため早めに登記の申請を行いましょう。

※”東京法務局公式HP”参照

相続した家が売却できなくて困ったら

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相続土地を売却できなくて困ったら、令和5年4月27日から利用開始した「相続土地国庫帰属制度」を活用する方法があります。相続土地国庫帰属制度は相続した土地の所有者が法務大臣の承認を受けることで、土地の所有権を手放すことができる制度です。

売却できずに放置して「衛生上有害である」「建物倒壊の危険がある」といった「特定空き家」に指定されると、罰金を科せられる場合もあるため対応が必要です。相続土地国庫帰属制度を利用する場合は法務局に申請する必要があるため、以下のリンクより近くの法務局に連絡して相談しましょう。

※”法務局公式HP”参照

相続した家を売る際は注意が必要

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相続した家を売る際は相続登記を必ず行い、所得税の控除ができるか確認することが重要です。買い手が見つからない間も手入れをしっかりと行い、放置とみなされないように対応して罰金を科せられないように注意しましょう。相続を控えている方は、本記事を参考に売却プランを検討してみてください。