税金がかからない土地の売り方と税金の計算方法について解説

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売却・資金計画・購入

2024.04.13

土地の売買を検討する際、売った後の税金がどのくらいかかるのか心配になることはないでしょうか。本記事では税金がかからない土地の売り方や税金の計算方法について解説します。これから土地を売ろうと考えている方は知っておくべき内容なのでぜひ参考にしてみてください。

手続きのための費用としての税金は必ずかかる

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土地の売買の際にかかる主な税金は以下の通りです。

必ずかかる税金

登録免許税：抵当権抹消手続き時に支払う
印紙税：土地の売買契約時に支払う

譲渡益が発生した場合にかかる税金

住民税、所得税、復興特別所得税：譲渡所得税のことで控除することが可能

土地の売買が成立した際に支払う印紙税の金額について次で解説します。

印紙税の金額

印紙税は契約書や領収書といった「課税文書」にかかる税金のことで、土地の売買における印紙税は売却価格によって金額が変わります。

土地の売買の際の印紙税の金額について以下にまとめました。

不動産売却価格	本則税率	軽減税率
1万円以下のもの	非課税	非課税
1万円を超え10万円以下のもの	200円	200円
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1千万円以下のもの	10,000円	5,000円
1千万円を超え５千万円以下のもの	20,000円	10,000円
5千万円を超え1億円以下のもの	60,000円	30,000円
1億円を超え5億円以下のもの	100,000円	60,000円
5億円を超え10億円以下のもの	200,000円	160,000円
10億円を超え50億円以下のもの	400,000円	320,000円
50億円を超えるもの	600,000円	480,000円

譲渡所得税がかからない土地の売り方

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以下の譲渡所得税がかからない土地の売り方について解説していきます。

3000万円控除を使う
土地の取得費より安く売る

3,000万円控除を使う

マイホームを売って譲渡益がある場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例（※）があり、以下のような場合に適用できます。

売却するのが自宅である
建物を取り壊してから1年以内に売る
敷地を貸駐車場として利用していない
売る相手が親子や夫婦など特別な関係ではない

譲渡所得税を控除できる場合は利用しましょう。

※”国税庁公式HP”参照

土地の取得費より安く売る

譲渡所得税は譲渡益が発生した際に課税されるため、取得費より安く売却することで節税することができます。譲渡損失は長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える土地や建物の譲渡による所得）に該当する場合で、居住用財産を譲渡したときに生じた損失については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年の他の所得と損益通算をすることができます。

損益通算を行っても控除しきれない損失の金額については、譲渡の翌年以降3年間にわたり繰り越して控除することが可能です。

土地を売却したときの譲渡所得および税金の計算方法

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土地を売却したときの譲渡所得および税金の計算方法を以下の3つに分けて解説します。

譲渡所得の計算方法
取得費がわからない場合の計算方法
税金の計算方法

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

式の内訳は以下の通りです。

取得費：土地を取得（購入）するためにかかった費用。土地の購入代金や購入手数料（登録免許税や印紙税）のほか、リフォーム代金や立退料、造成費用、測量費なども含まれます。
譲渡費用：土地を売却する際に直接かかった費用。仲介手数料、印紙税、土地を売るために建物を取り壊した場合はその取り壊し費用、違約金、名義書換料などが含まれます。
特別控除：3,000万円特別控除といった適用できる特例があるかどうかを確認し、適用できる場合は特別控除額を差し引きます。

金額を当てはめて計算しましょう。

取得費がわからない場合の計算方法

譲渡所得の計算において、取得費がわからない場合は概算取得費を用いて当てはめます。概算取得費は、譲渡価額(収入金額)の5％なので、計算したものを上記の式の取得費に当てはめて譲渡所得を割り出しましょう。

税金の計算方法

課税譲渡所得金額に対して以下の税率を掛けて税額を計算します。

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

土地や建物を売った年の1月1日時点で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得の税率になります。

確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を納付します。（※）

※”国税庁公式HP”参照

確定申告が難しい場合は税理士に依頼する

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確定申告を自分で行うのが難しい場合は税理士に依頼する方法があります。税理士との契約料金は状況によって異なりますが、個人事業主の場合、月々の顧問料は2万円〜3万円が相場とされています。確定申告に関する業務の費用相場は10万円〜15万円程度です。自分で行えないと判断した場合は期限に余裕をもって、依頼しておきましょう。