ローンが残っている家の売却は、状況に応じて注意点や手順に気をつけながら慎重に行いたいものです。特にオーバーローンの状態なら、住宅ローンを完済して抵当権を抹消するために資金を調達しなければなりません。また、離婚に伴う財産分与や住み替えでは、住宅ローンの支払い・家の所有者・家の居住者・住宅ローンの保証人が誰なのかによって、売却手続きの進め方が異なります。この記事では、オーバーローンでも住宅ローンを完済する方法や、自分でもできる売却相場の調べ方、住み替え費用について解説しています。住み替えの前に注意点や対策を知っておきたい場合には、ぜひ最後までお読みください。

 

ローンの残債がある家の売却は現状把握から

いま住んでいる家が住宅ローンの返済途中であっても、残債がある家を売ることはまったく問題ありません。ただし、家を売却して住宅ローンを一括返済しなければ次の買い手が付かないため、家を売却する前には住宅ローンが完済できるかを調べる必要があります。

 

（1）住宅ローンの残債を調べる

まずは、現時点で住宅ローン残高がいくらあるのか、最新の情報を調べます。

住宅ローン残高は、家を購入したときに送られてくる「住宅ローン償還表（返済表）」や、毎年10〜11月に家に届く「住宅ローン残高証明書」、または各銀行のWebサービスにログインして調べられます。

 

（2）家の売却相場を調べる

次に、いま家を売却したらいくらで売れるのかを調べます。通常は、不動産会社に売却査定を依頼し、家を見てもらって詳細な価格を教えてもらいます。しかし、最近では不動産会社から営業されたくない方や、目安金額だけを今すぐに知りたい方のために、Webで住所などを入力すれば一瞬で目安金額が分かるサービスが人気です。

 

ただし、世界にひとつしかない不動産は固有の要素が強く、売り出した時期やライバル物件の数および価格などによって価格は大きく影響を受けます。そのため、正確な売却価格を知るためには複数の不動産会社に売却査定を依頼して、市場の動向や査定金額の根拠などを比較するのが最も正確で信憑性のある調査方法です。

 

自分で相場を調べたい方なら、過去の実際の取引事例や売却物件が載ったWebサービスを利用するとよいでしょう。いずれも、24時間好きなときに誰でも無料で利用できます。

 

過去にあった実際の取引事例の調べ方

 

・不動産取引価格情報検索（土地総合情報システム：国土交通省）
法務局のデータにもとづき、新たに不動産の所有者として登記された方を対象に、不動産取引に関するアンケート調査の返信内容を登録したデータベース。
アンケートに対する個人の回答が多いため、まれに実際の取引内容とは異なる情報が登録されている場合がある。

 

・レインズ マーケット インフォメーション（全国指定流通機構連絡協議会）
不動産の売却を行った不動産会社が、実際の取引の内容や価格をレインズ（不動産会社専用の不動産情報サイト）に登録したデータベース。
不動産会社が日本国内のほぼ全ての不動産取引を正確に登録したもので、データの精度や信頼性が高い。

 

販売中のライバル物件の価格を調べる

SUUMOやアットホームなどの各不動産情報会社のポータルサイトに掲載された、現在販売中の物件情報が載ったデータベース。
情報の掲載や更新は各不動産会社に任されているため、最新の価格や動向とは乖離やタイムラグがあるかもしれない。
また、実際の成約価格は掲載価格よりも低いことも多いので、相場よりも高い金額であるといえる。

 

（3）家を売却してローンが完済できるか確認する

家を売却する際に、売却したお金で住宅ローンが完済できるかどうかを確認するのは、それがローンの残債がある家を売却するための必須条件だからです。

 

通常、住宅ローンで家を購入した場合には金融機関はその家に「抵当権」を設定します。この抵当権とは、債務者（家の所有者）から住宅ローンの支払いが滞ると、債権者（金融機関）が裁判所へ競売手続きを申請し、強制的に競売したお金を未返済金に充てるという権利です。

家の所有権が新しい所有者へ移転する前には抵当権の抹消が必要であり、抹消するためには住宅ローンを全額返済しなければならないのです。なお、ローンが完済できるかどうかについては不動産会社が正確に計算してくれるのでご安心ください。

 

オーバーローンの家を売却する5つの方法

売却金で住宅ローンが返済できない状態を「オーバーローン」、反対に売却金で完済できる状態は「アンダーローン」といいます。

 

オーバーローンの状態を解消して抵当権を抹消する方法を5つご紹介します。なお、アンダーローンなら特に何もする必要がなく、通常の売却手順のみで問題ありません。
自分の貯金を不足資金に充てる
住宅ローンの残債が3,000万円ある家が3,100万円で売れたとします。しかし、売却に関する諸費用が約120万円かかったとするとローンの返済は20万円の不足になり完済できません。そのような場合でも、自分の預貯金から20万円出して返済に充てれば、住宅ローンは完済できます。

 

さらに、不足金が大きくて自己資金では足りない場合には、両親や祖父母など親族からお金のサポートを受けて完済することもよくあります。

 

フリーローンで不足資金を調達する

金融機関の中には、特に用途を定めずにお金を融資する「フリーローン」というプランを用意しているケースがあります。フリーローンの融資審査にとおれば不足金が調達できるため、自己の預貯金では足りない場合や親族からのサポートが難しい場合には、金融機関へ相談してみるとよいでしょう。

 

ただし、フリーローンは住宅ローンのように家を担保にしないため、銀行にとっては貸付金の未回収リスクが高くなります。そのため、フリーローンなどの無担保ローンは金利が高くて融資審査が厳しい場合がほとんどです。

 

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、文字どおり住み替えを前提としたローンであり、住宅ローンの完済に不足する資金を新居の購入資金に上乗せした大きな額を借り入れできるローンです。売却のみ行う場合のオーバーローン解消には利用できません。

 

住み替えローンは、新居購入の決済時に売却する家のローンを完済する資金も同時に融資するため、売却と購入の決済日を必ず同一にしなければなりません。つまり、2つの契約の4組の当事者のスケジュールを確実に調整する必要があるため、難易度の高い住み替え方法だといえます。

 

また、新居の購入費用以上に金額を貸し付けするため、新居購入金額を超過する分は無担保になり銀行の未回収リスクが上がります。そのため、住み替えローンはフリーローンと同じように金利が高くて融資審査が厳しくなるのです。また、新居は初めからオーバーローンの状態で購入することになるため、将来的に新居を売却する際にはオーバーローンで悩む可能性がある点にも注意が必要です。

 

任意売却を依頼する

任意売却とは、ローン返済の滞納によって競売手続きが進むなかで、競売の入札が開始する直前までの限られた期間に行われる売却方法です。

 

任意売却は、迅速で確実な現金化を優先するために、安い金額で売却してローンが完済できなくても抵当権を抹消します。そのため、必ず債権者（金融機関）の承諾がないと実施できない売却方法です。しかも、任意売却で売れなければ、競売手続きに入りさらに安い金額での売却になってしまうリスクもあるのです。

 

また、ローンの滞納が重なると債権者は連帯保証人へ連絡し、ローンの返済を要請する場合があります。そのため、任意売却を行う際には連帯保証人もしくは連帯債務者へ事前に経緯を説明して、任意売却手続きの承諾をもらっておきましょう。

 

なお、任意売却では金融機関の承諾次第で借金の金額が少なくなったり、引っ越し費用（場合によっては賃貸契約費用や新生活開始費用など）を捻出してくれる場合があります。しかし、これらの条件は交渉次第であるため、任意売却では手続きを行う担当者の交渉力や経験値が重要になってくるのです。

 

リースバックを利用する

リースバックとは、不動産会社へ家を売却してからその家を賃貸で借りる手続きです。

つまり、売却しても引っ越しをしないで家賃を払って一定期間は住み続けることができるのです。ローンが完済できる金額で家を買い取ってもらえればオーバーローンが解消できて、さらに引っ越しをせずに住み続けられます。

 

家を高く買い取ってもらう代わりに家賃を高く設定するなど、条件の調整ができればオーバーローン解消方法として機能するでしょう。

 

住宅ローン審査の基準と3つの個人信用情報機関

個人信用情報とは、各個人のローン借入や返済の履歴および金融取引に関する信頼度を表すデータベースです。クレジットカードでの買物や、スマートフォン本体の分割払いなどでも記録が追加されており、新しく分割払いやローンを組むなど信用情報を照会する際にはこの企業から情報を得て審査をしているのです。

 

以下は個人信用情報機関の代表的な3社です。自分の個人信用情報は本人であれば少しの費用で調べられますので、個人信用情報の状況が心配な方は照会してみるとよいでしょう。

 

（1）株式会社日本信用情報機構（JICC）

消費者金融系の企業が加盟しています。

 

（2）株式会社シー・アイ・シー（CIC）

割賦販売や貸金を扱う企業が加盟しています。

 

（3）全国銀行個人信用情報センター（KSC）

主に銀行系の金融機関が加盟しています。

 

ローンの残債がある家を住み替える順番

ローンの残債がある家を住み替える際には、以下の特徴によって売却と購入の順番を決めましょう。

 

（1）売り先行

売り先行とは、先に旧居の売却を確定してから新居の購入に取りかかる順番です。

 

売り先行のメリット
売り先行は先に売却が確定するため、手元の資金が確定して購入の資金計画が確実に立てられます。また、売却にじっくり取り組めるため、相場通りの価格で売却できる可能性が高くなります。

 

売り先行のデメリット
ただし、売却した家を早く引き渡す場合には新居の購入まで仮住まいに引っ越す必要があり、仮住まいの賃貸契約費用や当面の家賃などの出費が必要になり、引っ越し回数が増えます。

仮住まいを用意しなくて済むためには、売却の決済と同日に新居購入の決済を合わせるとよいのですが、タイミングを合わせるのが難しくなります。また、新居探しに期限があるため、納得感のある新居探しができずに後悔する可能性は少なからずあるでしょう。

 

（2）買い先行

買い先行とは、先に新居の購入を確定してから旧居の売却に取りかかる順番です。

 

買い先行のメリット

納得感の高いこだわりの新居探しができます。また新居に引っ越せるため仮住まいは必要なく、旧居を空き家にできるためいつでも内見ができるなどよい環境で売却ができます。

 

買い先行のデメリット

旧居のローンを残して新居のローンを組む「ダブルローン」になれば、旧教を売却するまでは毎月の返済が高額になります。また、新居の購入資金を「つなぎ融資」で調達した場合には返済額が上がり諸費用も余計にかかります。

 

いずれも、ローンの本数が増えた分だけ支払いが増え、通常の住宅ローンよりも金利が高くなって返済額が上がります。そのため、その支払いに耐えられる方（年収が高いなど）しか融資審査にとおらないといえるでしょう。

 

売却の決済を早める必要がある場合には売却金額を格安にする場合があり、売却金額の値下げで資金計画が一気に苦しくなる可能性があります。資金計画を綿密に立てて臨みたい方は売り先行のほうが適しているでしょう。

 

ローンの残債がある家の住み替え費用

住宅ローンの残債がある家を売却して新居を住宅ローンで購入する住み替えは、以下の金額が目安です。

 

• • 売却に必要な諸費用は、売却金額の約4％
  • 購入に必要な諸費用は、購入金額の約8％

 

売却で必要な費用

 

売却に必要な諸費用（売却金額の約4％）の内容は下表のとおりです。

 

仲介手数料	仲介業者の報酬、法定上限額以内なら金額は自由
印紙税	売買契約書に貼付して納税、税額は売却金額により変動する
登録免許税	不意動産登記の内容により所定の税額がある
司法書士報酬	司法書士の代行費用（決済立ち会い・登記の代行申請）
ローン一括返済手数料	銀行に対する手数料

 

購入で必要な費用

 

購入に必要な諸費用（購入金額の約8％）の内容は下表のとおりです。

 

購入で必要な費用一覧と概要

仲介手数料	仲介業者の報酬、法定上限額以内なら金額は自由
印紙税	売買契約書に貼付して納税、税額は売却金額により変動する
登録免許税	不意動産登記の内容により所定の税額がある
司法書士報酬	司法書士の代行費用（決済立ち会い・登記の代行申請）
融資手数料および保証料	手元資金や適用金利に応じて下記のいずれかを選択 （1）融資手数料型 （2）保証料一括前払い型 （3）保証料金利上乗せ型
融資事務手数料	銀行へのローン手続きの手数料
火災保険料	建物と家財の火災保険や地震保険
固定資産税清算金	決済日以降は買主負担として日割りで精算

 

住み替え後に所得税を支払うケースとは

家を売却して利益が出れば、以下の不動産所有期間の分類にしたがって下表の料率で譲渡所得税を納めなければなりません。

 

• 短期譲渡所得税：不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
• 長期譲渡所得税：不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超え

 

	所得税率	住民税率	合計税率
短期譲渡所得税	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得税	15.315％	5％	20.315％

 

税率をかける課税譲渡所得の計算式：

 

なお、取得費および譲渡費用の定義や費用例は下表をご参照ください。

 

取得費の例	・土地の購入金額、建物の購入金額から減価償却費を控除した金額 ・上記以外で購入時にかかった費用 （例）仲介手数料・登録免許税・司法書士費用、不動産取得税、印紙税、固定資産税精算分など
譲渡費用の例	・上記取得費および維持管理費用を除く費用 ・譲渡に際し譲渡のために直接支払った費用 ・譲渡に際し譲渡価額を増大させるための費用 （例）仲介手数料・登録免許税・司法書士費用、印紙税、広告料、コンサル費用、引っ越し費用、固定資産税精算分など

上記以外にも該当する費用があるため、詳細は税理士や税務署へご相談ください。

 

 

 

 

ローン残高がある家を離婚により財産分与もしくは住み替える場合

離婚による財産分与の基本ルールと、家を取り巻く状況とそれに対応する売却の難しさをご紹介します。

 

財産分与は夫と妻で折半するのが基本

財産分与とは離婚した夫婦が財産を分ける手続きで、離婚が成立した日から2年間は相手方に請求できます。ちなみに、財産分与では、婚姻中に2人で築いた財産を貢献度に応じて分けますが、婚姻中はずっと妻が専業主婦で収入がない状態であっても、妻のサポートのおかげで夫が安心して外で働けたとして、財産は折半になるのが一般的です。

 

なお、財産分与の対象である不動産は物理的に分割ができないため、財産分与をする際には所有者・支払者・利用者などの違いによる注意が必要です。

 

誰がローンを払って所有し、だれが住むか

夫がその家に残って住宅ローン支払う場合には、住宅ローンに関しては問題ありません。

しかし、妻に家の持分半分を財産分与しても出ていく妻はその家を使うことができませんので、家の半分の持分に相当するお金もしくは等価になるその他の財産を渡すことになります。

しかし、妻に家の価格の半額を渡そうにも資金の調達は困難です。また、出て行く妻が住宅ローン契約の保証人になっていた場合に、保証人の変更を希望しても金融機関は簡単に認めてくれません。

 

他方、夫が出て行って妻が済む場合に夫がローンを滞納するリスクや、自己居住しない家に夫の住宅ローンを残し妻が実質的に返済していくことを金融機関が認めないリスクもあります。

 

所有者を別の人に変える難しさ

妻がその家に残るなら家と住宅ローンを妻の名義に変えたいところですが、妻の収入が低くて安定しない雇用形態で勤続年数が短いなどの状況であれば、妻名義で住宅ローンの審査をとおすのは困難です。

 

妻の両親や祖父母などが夫から購入しようにも、自己居住しない高齢の親族が住宅ローンを組んで購入することもできないでしょう。

 

家は売却して精算し残さない

その家を売らずにどうにか活かそうとしても、状況に応じてさまざまなな問題がでてきます。しかし、家を売却処分すれば家は失いますが、住宅ローンや名義や居住者などの問題がなくなります。

 

将来の火種になりそうな問題は、その時点ではもったいない気がするかもしれませんが、早い段階で解消しておくのも賢い選択肢になるかもしれないのです。

 

買取なら周囲に分からず処分できる

家を売却する際に、売却原因が離婚や返済苦の場合にはご近所から詮索されたくないと考えるでしょう。もしも不動産会社が買い取るなら、売却期間が長引くことも内見の準備や立ち会いをすることもなく一瞬で処分できます。

 

買取価格は仲介による売却相場よりも安くなりますが、誰にも知られずに一瞬で売却が終わって次のアクションに移れるというメリットがあるため、仲介だけにこだわらず買取も選択肢として検討しておくべきでしょう。

 

まとめ

住み替えなどで家を売却するなら、まずは売却によって住宅ローンが完済できないオーバーローン状態になっていないかをしらべます。もしもオーバーローンなら、自分に適した方法で資金不足を解消し、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しましょう。

 

住み替えは、売り先行気味の売り買い同時なら仮住まいが要らずローンも1本で済むため、もっとも費用が少なく労力がかからない方法です。ただし、売却も購入も余り時間を掛けすぎないように手際よく決めていかなければなりません。売却・購入条件の優先順位や費用の概算金額を明確に把握して、決断や資金調達に迷わないようご注意ください。