不動産売却を行う際は、税金対策が重要になります。税金対策の有無で手元に残るお金は大きく変わってしまうため、利用できる控除は漏れなく利用するようにしましょう。本記事では、不動産売却における税金対策について解説します。これから不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の税金対策12選

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不動産売却の税金対策は数多くあります。ここでは、税金対策15選を紹介。

1.取得費用を明確にする

2.取得費に加算できるものは加える

3.譲渡費用を計上する

4.3000万円控除を利用する

5.税率が下がるタイミングで売却する

6.買い替え特例を利用する

7.ふるさと納税を利用する

8.土地の1,000万円控除を利用する

9.未利用の土地に適用できる控除もある

10.相続空き家の3,000万円控除を利用する

11.相続した場合は取得費加算を利用する

12.特定事業用資産の買い替え特例を利用する

不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 取得費用を明確にする

そもそもですが、不動産売却は利益が発生しない限り、譲渡所得税や住民税はかかりません。つまり、取得費用と売却価格を比較して、売却価格が高い場合にのみ税金が発生します。

利益の金額に応じて税金の額は異なるため、取得費用を明確にすることが税金を減らす上では欠かせません。例えば、実際の取得費用が4,000万円なのに、3,000万円で計算をしたら1,000万円分利益が多くなってしまいます。

課税対象額も1,000万円分高くなるため、税金も必然と上がります。税金を少なくするためには、取得費用を明確にして、漏れなく計上することが欠かせません。

2. 取得費に加算できるものは加える

不動産は建物と土地に分かれているため、それぞれの取得費を合算して計上しましょう。どちらか一方の取得費のみを計上してしまうケースは多いですが、不動産を購入する際に払った費用はすべて取得費となるため、漏れなく計上するようにしてください。

3. 譲渡費用を計上する

譲渡所得税は譲渡費用が多ければ多いほど節税になります。譲渡費用として計上できるのは以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 測量費用
• 解体費用
• 立退料

これ以外の費用でも譲渡費用として計上できる場合があるため、不安な方は不動産会社や税理士に相談しましょう。

4. 3000万円控除を利用する

控除の中で最も利用しやすいのが「居住用財産の3,000万円の特別控除」です。これは以下の要件さえ満たしていれば適用されます。

• 居住用の土地や家屋（マイホーム）を売る
• 住まなくなった日から3年を経過する日の年末までに売る
• 親子や夫婦などの関係者同士で売買をしていない
• 売却した年の前年と前々年に3,000万円控除の適用を受けていない
• 売却した年の前年と前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
• 売却した年の前年と前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない
• 他の特例の適用を受けていない

条件が多いように思えますが、マイホームを売却する場合のほとんどはこの控除を適用できると考えて問題ありません。控除額も大きいため、忘れずに利用しましょう。

5. 税率が下がるタイミングで売却する

不動産は保有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が下がります。さらに10年を超えると、「所有期間10年超えの軽減税率」が適用されるため、売却金額によってはほとんど譲渡所得税が発生しなくなるでしょう。

もし、1〜2年保有すれば税率が下がるのであれば、そのタイミングまで待ってから売却しても良いかもしれません。

6. 買い替え特例を利用する

新しく居住用の不動産を購入する場合は、買い替え特例を利用することで、課税を繰延できます。売った不動産よりも買った不動産の方が高いことが条件となりますが、売却したタイミングでは所得税が課税されなくなるため、利用しない手はありません。

一方で、新しく購入した不動産を売却する際には、本来発生するはずだった所得税が課税されます。あくまでも一時的に納税を先送りにしているだけなので、間違えないようにしましょう。

7. ふるさと納税を利用する

ふるさと納税とは、特定の自治体に寄付をすることで、寄附金控除が受けられる制度です。寄附金控除は寄付金額から2,000円を引いた金額なので、売却金額の多くをふるさと控除に回せば、譲渡所得税はほとんどかからなくなります。

一方で、寄附金控除は上限額が所得に応じて定められている点には注意してください。

8. 土地の1,000万円控除を利用する

平成21年及び平成22年中に取得した土地には、1,000万円の特別控除を適用することができます。売却する不動産が平成21年または平成22年のものである場合は、1,000万円控除も忘れずに利用しましょう。

9. 未利用の土地に適用できる控除もある

以下の条件を満たす低利用土地には、100万円の控除が適用できます。

• 譲渡した者が個人である
• 譲渡の年の1月1日に所有期間が5年を超える
• 譲渡価額の合計が500万円以内である
• 譲渡した物件が都市計画区域内にある
• 譲渡した物件が「低未利用土地等であること」および「譲渡後の土地等の利用」について市区町村長の確認がなされたものである

比較的適用範囲が広く、利用しやすい控除となっています。

10. 相続空き家の3,000万円控除を利用する

空き家を相続した際は、3,000万円の控除が適用されるかどうかを確認しましょう。要件の詳細については、以下の国税庁のページをチェックしてください。

国税庁のページはこちら

一般的に空き家は状態が悪いケースが多く、売却価格が低い場合もあります。相続税は発生するため、もし空き家を相続しそうな場合は、売却するのではなく相続拒否の可能性についても検討してみてください。

11. 相続した場合は取得費加算を利用する

相続税を納税している場合は、取得費加算を利用することで、節税が可能です。取得費加算の特例では、以下の式で求められる金額を控除することができます。

・相続税額×相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額相続税の課税価格＋債務控除額

取得費加算を利用するためには、以下の条件を満たさなければいけません。

• 相続や遺贈により財産を取得した者である
• 財産を取得した人に相続税が課税されている
• 財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している

12. 特定事業用資産の買い替え特例を利用する

新しく収益物件を購入する場合は、特定事業用資産の買い替え特例を利用することができます。先ほど紹介した買い替え特例と内容はほとんど変わりませんが、適用されるには条件があるため、以下のページをチェックしてください。

国税庁のページはこちら

不動産売却の税金対策は控除が重要

出典：pixta.jp

不動産売却で税金対策をする際は、控除が重要になります。控除にはさまざまな種類があるため、本記事を参考にしつつどの控除が利用できるか調べてみてください。上手く税金対策を行い、不動産売却で手元に残るお金を増やしましょう。